Myyjän tiedonantovelvollisuus – mitä myyjän on kerrottava

Myyjä tuntee asuntonsa paremmin kuin kukaan muu. Siksi laki asettaa myyjälle velvollisuuden kertoa olennaisista asioista, vaikka ostaja ei niistä erikseen kysyisi. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti on yksi yleisimmistä asuntokaupan riitojen syistä.

Tässä oppaassa kerrotaan, mitä myyjän on kerrottava, mitä ei tarvitse kertoa, miten tiedonantovirhe eroaa salaisesta virheestä ja miten myyjä suojaa itsensä. Ostajan vastaavasta velvollisuudesta kerrotaan oppaassa ostajan selonottovelvollisuus.

Mitä laki vaatii myyjältä?

Käytetyn osakeasunnon kaupassa myyjän tiedonantovelvollisuus perustuu asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ään. Sen mukaan asunnossa on virhe, jos

• asunto ei vastaa tietoja, jotka myyjä on antanut ennen kaupantekoa ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (virheellinen tieto)
• myyjä on jättänyt kertomatta asuntoa koskevan erityisen seikan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon (laiminlyöty tieto).

Laiminlyödyn tiedon arvioinnissa otetaan huomioon, olisiko ostaja voinut havaita asian itse tarkastuksessa ja tiesikö myyjä ostajan erityisistä vaatimuksista. Lisäksi laiminlyönnin on oltava sellainen, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Samoja sääntöjä sovelletaan, jos myyjä antaa väärää tietoa asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista tai jättää kertomatta niitä koskevan asian, joka vaikuttaa asunnon käyttöön tai arvoon.

Taloudelliset tiedot

Asuntokauppalain 6 luvun 20 § koskee taloudellisia velvoitteita. Taloudellinen virhe syntyy, jos myyjä antaa väärää tai harhaanjohtavaa tietoa esimerkiksi yhtiövastikkeesta, asunnon osuudesta yhtiön veloista tai taloyhtiön taloudellisesta tilasta. Virhe syntyy myös, jos myyjä jättää tällaisen tiedon kertomatta, vaikka hänen täytyy olettaa tienneen siitä ja ostaja ei olisi saanut sitä selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa.

Mitä myyjän on kerrottava?

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan myyjän on annettava ostajalle kaikki asuntoa koskevat tiedot, joilla voi olla vaikutusta kauppaan. Käytännössä tämä tarkoittaa ainakin seuraavia asioita.

Asia	Esimerkki
Viat ja puutteet	Vuotava ikkuna, halkeillut laatoitus, toimimaton ilmanvaihto
Aiemmat vahingot ja niiden korjaukset	Astianpesukoneen vuoto, kylpyhuoneen vesivahinko ja kuka sen korjasi
Omat remontit	Kylpyhuone- tai keittiöremontti, tekijä ja tehdyt muutostyöilmoitukset
Tehdyt mittaukset ja tutkimukset	Kosteusmittaus, asbesti- tai haitta-ainekartoitus ja niiden tulokset
Taloyhtiön remontit	Päätetyt ja suunnitellut korjaukset, kuten putkiremontti tai julkisivuremontti
Taloudelliset velvoitteet	Vastikkeet, lainaosuus, tuleva rahoitusvastikkeen nousu
Ympäristö ja palvelut	Tiedossa oleva kaavamuutos tai pitkään jatkunut häiriö naapurustossa

KKV:n mukaan myyjän pitää tietää yhtiökokouksessa käsitellyt asiat, vaikka hän ei olisi osallistunut kokouksiin. Myyjä ei siis vapaudu vastuusta sillä perusteella, että ei lukenut pöytäkirjaa.

Kerro myös korjatuista vahingoista. Korjattukin vahinko voi kiinnostaa ostajaa, koska siitä voi päätellä rakenteiden riskejä. Asiallinen kertominen ei yleensä alenna hintaa yhtä paljon kuin myöhempi riita.

Mitä myyjän ei tarvitse kertoa?

Tiedonantovelvollisuus ei ole rajaton. Myyjän ei tarvitse kertoa asioista, joista hän ei tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää. Sellainen vika voi kuitenkin olla salainen virhe, josta myyjä vastaa tuottamuksesta riippumatta.

KKV:n mukaan remonttia, josta on keskusteltu vain yleisellä tasolla ja jota taloyhtiö ei ole vielä käsitellyt, ei tarvitse erikseen mainita ostajalle. Raja on kuitenkin tulkinnanvarainen, ja tieto kannattaa antaa mieluummin kuin jättää antamatta.

Korkein oikeus on katsonut ratkaisussa KKO 2009:81, että välitysliikkeen edustajan olisi pitänyt ottaa selvää isännöitsijäntodistuksessa ja esitteessä mainitusta putkiston kuntotutkimuksesta. Ostajalle olisi pitänyt kertoa tutkimuksessa todetusta uusimistarpeesta, vaikka putkiremontista ei ollut vielä tehty päätöksiä. Ratkaisu koski välittäjän vastuuta, mutta se kertoo, että tehdyt tutkimukset ovat olennaista tietoa.

Tiedonantovirhe vai salainen virhe?

Ero on tärkeä, koska seuraamukset ja myyjän vastuu riippuvat virheen tyypistä.

Kohta	Tiedonantovirhe	Salainen virhe
Tiesikö myyjä?	Myyjä tiesi tai hänen täytyi olettaa tienneen	Kumpikaan ei tiennyt
Kynnys	Tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan	Asunto on merkittävästi huonompi kuin ostaja saattoi perustellusti edellyttää
Vahingonkorvaus osakeasunnossa	Myyjä korvaa, ellei osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan	Sama sääntö. Jos myyjä osoittaa toimineensa huolellisesti, ostajalle jää hinnanalennus tai purku
Vahingonkorvaus kiinteistössä	Mahdollinen	Ei, paitsi kiinteistöjä ammattimaisesti rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta korjauskustannukset
Ostajan huolimattomuus	Ostaja voi saada kohtuullisen hinnanalennuksen, vaikka olisi itse ollut huolimaton tarkastuksessa	Selonotto rajaa oikeuksia normaalisti

Virhetyyppien seuraamukset ja ilmoitusajat on kuvattu tarkemmin oppaassa virhe asuntokaupassa.

Välittäjän ja isännöitsijäntodistuksen tiedot

Myyjä vastaa ostajalle myös tiedoista, joita ei ole antanut itse. Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n mukaan myyjän vastuuta koskevia sääntöjä sovelletaan, kun tiedon on antanut

• myyjän toimeksiannosta toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja
• taloyhtiön edustaja, esimerkiksi isännöitsijä
• isännöitsijäntodistus.

Jos myyjä joutuu vastuuseen isännöitsijäntodistuksen virheellisen tiedon vuoksi, hänellä on asuntokauppalain 7 luvun 1 §:n mukaan oikeus saada korvaus taloyhtiöltä tai tiedon antaneelta henkilöltä. Yhtiö tai henkilö vapautuu vastuusta vain, jos se osoittaa toimineensa huolellisesti.

Välittäjällä on lisäksi oma vastuunsa. Välityslain mukaan välittäjän on annettava ostajalle kaikki tiedot, joiden se tietää tai joiden sen pitäisi tietää vaikuttavan kauppapäätökseen. Epäilyttävät tiedot on tarkistettava. Ostaja voi vaatia vahingonkorvausta suoraan välittäjältä virheellisestä menettelystä. Välittäjän tehtävistä kerrotaan oppaassa kiinteistönvälittäjä.

Ratkaisussa KKO 2020:26 myyntiesite ei kertonut asianmukaisesti putkiremontin maksuosuudesta. Välittäjä oli kuitenkin ennen kauppaa antanut muulla tavalla riittävät tiedot yhtiön lainasta ja arvion asuntoon kohdistuvasta osuudesta, joten ostajien korvausvaatimus hylättiin. Tiedon ei siis tarvitse olla esitteessä, kunhan ostaja on saanut sen ennen kauppaa. Kirjallisesta tiedosta on kuitenkin paras näyttö.

Kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuus

Omakotitalon tai muun kiinteistön kaupassa tiedonantovelvollisuudesta säädetään maakaaren 2 luvun 17 §:ssä. Kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos

• myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa esimerkiksi pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista, ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
• myyjä on jättänyt kertomatta tällaisesta kiinteistön käyttöön tai arvoon tyypillisesti vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää
• myyjä ei ole oikaissut havaitsemaansa ostajan virheellistä käsitystä ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.

Viimeinen kohta on tärkeä. Jos myyjä huomaa, että ostaja luulee esimerkiksi salaojien olevan uusitut, myyjän on oikaistava käsitys.

Maakaaren mukaan kiinteistön laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Helsingin hovioikeus katsoi 28.1.2021 antamassaan ratkaisussa (nro 60), että myyjät olivat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti, kun he eivät kertoneet aiemmin havaittujen kosteusvaurioiden laajuudesta, korjaussuosituksista ja siitä, että korjaukset oli tehty suositeltua suppeampina. Myyjät eivät vapautuneet vastuusta, vaikka ostajat ilmoittivat virheestä vasta yli viisi vuotta kaupan jälkeen.

Kiinteistön kaupan muut erityispiirteet on koottu oppaaseen omakotitalon ostaminen.

Kun myyjä on elinkeinonharjoittaja

Ammattimainen myyjä, kuten rakennuttaja tai asuntoja sijoituskäytössä myyvä yritys, on tiukemmassa vastuussa. Jos elinkeinonharjoittaja jättää antamatta tiedon, joka asuntojen markkinoinnista annetun asetuksen mukaan on annettava, asunnossa on virhe, kun laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Taloudellisten tietojen osalta ei tällöin arvioida, olisiko ostaja voinut saada tiedon itse selville.

Osakeasunnon esitteessä on asetuksen mukaan kerrottava muun muassa asumiskustannukset, osuus yhtiön veloista, tiedossa olevat huomattavat korjaukset ja niiden kustannukset sekä tontin vuokraehdot. Elinkeinonharjoittaja ei myöskään voi kuluttajakaupassa rajata vastuutaan ostajan vahingoksi.

Myös yksityishenkilö voi olla laissa tarkoitettu elinkeinonharjoittaja. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2012:21, että kaksi henkilöä, jotka olivat ostaneet asuinrakennukset, yhtiöittäneet ne ja tarjonneet 62 asuntoa yleisesti ostettaviksi, toimivat elinkeinonharjoittajina.

Näin hoidat tiedonantovelvollisuuden vaihe vaiheelta

1. Kokoa tiedot: käy läpi omat remonttisi, kuitit, vahingot, vakuutusasiat ja taloyhtiön pöytäkirjat koko omistusajalta.
2. Pyydä yhtiöltä asiakirjat: osakkaalla on 1.10.2026 alkaen oikeus saada taloyhtiöltä viipymättä jäljennös huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, esimerkiksi kosteusmittausraportista. Yhtiö voi periä jäljennöksestä kohtuullisen maksun.
3. Kerro välittäjälle: KKV neuvoo kertomaan viat ja puutteet ostajalle tai kiinteistönvälittäjälle ja kirjaamaan ne jo välityssopimukseen. Jos välittäjä antaa sinulle kyselylomakkeen asunnon kunnosta, täytä se huolellisesti, koska välittäjän antamat tiedot rinnastetaan omiisi.
4. Tarkista esite: lue esite ennen julkaisua ja korjaa virheelliset tiedot, kuten pinta-ala, remonttivuodet ja varusteet.
5. Kerro näytössä: vastaa kysymyksiin rehellisesti ja kerro myös asiat, joita ei kysytä.
6. Kirjaa kauppakirjaan: KKV:n mukaan virheet ja tulevat remontit on syytä mainita kauppakirjassa. Älä jätä selvien virheiden kertomista suullisten mainintojen varaan.

Vastuunrajaus ei korvaa kertomista

Yksityinen myyjä ja ostaja voivat sopia virhevastuusta toisin kirjallisesti. Kun ostaja on kuluttaja, hänen oikeuksiaan voi kuitenkin rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta. Yleinen lauseke, jonka mukaan asunto myydään siinä kunnossa kuin se on, ei siis poista vastuuta tiedonantovirheestä.

Vastuunrajauksen kirjoittamisesta kerrotaan oppaassa asunnon kauppakirja.

Esimerkkitilanteita

• Korjattu vesivahinko: myyjä korjautti kylpyhuoneen vuodon kolme vuotta sitten eikä kertonut siitä, koska vahinko oli korjattu. Jos rakenteissa on myöhemmin kosteutta, ostaja voi vedota tiedonantovirheeseen.
• Yhtiökokouksen päätös: taloyhtiö päätti julkisivuremontista kevään kokouksessa, mutta myyjä ei ollut paikalla eikä kertonut asiasta. Myyjän olisi pitänyt tietää päätöksestä, joten kyse voi olla taloudellisesta virheestä.
• Suullinen maininta: myyjä kertoi näytössä ohimennen vanhasta vuodosta, mutta sitä ei kirjattu. Riidassa sana on sanaa vastaan, ja myyjän on vaikea näyttää kertoneensa.
• Väärä pinta-ala: esitteessä ilmoitettu pinta-ala on selvästi todellista suurempi. Virheellinen tieto voi olla virhe, jos sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Pinta-alan mittaustapa näkyy isännöitsijäntodistuksesta.

Yleiset virheet myyjänä

• Korjatuista vahingoista ei kerrota, koska ne on jo korjattu.
• Välittäjän kyselylomake täytetään puutteellisesti tai kiireessä.
• Yhtiökokousten pöytäkirjoja ei lueta ennen myyntiä.
• Remonttien tekijästä ja ajankohdasta annetaan arvio, joka ei pidä paikkaansa.
• Viat kerrotaan vain suullisesti.
• Luotetaan siihen, että yleinen vastuunrajaus suojaa kaikelta.

Jos ostaja vaatii hyvitystä

Lue ostajan vaatimus huolellisesti ja selvitä, mitä ennen kauppaa kerrottiin. Kokoa esite, kauppakirja, isännöitsijäntodistus, sähköpostit ja muut kirjalliset tiedot. Anna ostajalle mahdollisuus näyttää vaurio ja pyydä mahdollisuutta tutustua siihen ennen kuin rakenteita korjataan.

Käytetyn osakeasunnon yksityisen myyjän vastuu päättyy, jos ostaja ei ilmoita virheestä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistön kaupassa raja on viisi vuotta. Kumpikaan raja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.

Jos neuvottelu ei tuota tulosta, Kuluttajariitalautakunta käsittelee asunnon kauppaa koskevia riitoja myös silloin, kun myyjänä on yksityishenkilö. Myyjän näkökulmasta virhevastuuta käsitellään myös oppaissa asunnon myyminen ja asunnon myyminen ilman välittäjää.

Usein kysyttyä

Lue myös: Virhe asuntokaupassa · Ostajan selonottovelvollisuus · Kuntotarkastus asuntokaupassa · Asunnon myyminen ilman välittäjää