Kaupanvahvistaja – milloin tarvitaan ja mitä maksaa?

Kaupanvahvistaja on kiinteistökaupan muodollinen portinvartija. Hänen läsnäolonsa tekee paperisesta kauppakirjasta sitovan, ja hän ilmoittaa kaupasta viranomaisille. Tässä artikkelissa kerrotaan, milloin kaupanvahvistaja tarvitaan, kuka voi toimia kaupanvahvistajana, mitä hän tarkastaa ja mitä vahvistus maksaa. Kiinteistökaupan kokonaisuus on kuvattu oppaassa kiinteistön ostaminen.

Mikä kaupanvahvistaja on?

Maakaaren mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti, ja myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Jos kauppaa ei tehdä näin tai sähköisesti, se ei sido osapuolia.

Kaupanvahvistaja vahvistaa luovutuksen merkitsemällä todistuksen luovutuskirjaan. Jos kauppakirjasta on useita kappaleita, todistus merkitään jokaiseen. Kaupanvahvistajan tehtävistä säädetään laissa kaupanvahvistajista.

Milloin kaupanvahvistaja tarvitaan?

Tilanne	Tarvitaanko kaupanvahvistaja?
Kiinteistön, määräalan tai määräosan kauppa paperilla	Kyllä
Kiinteistön kauppa Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa	Ei
Kiinteistön lahja tai vaihto paperilla	Kyllä, kaupan muotosäännöt koskevat myös niitä
Kiinteistön esisopimus paperilla	Kyllä, esisopimus tehdään samassa muodossa kuin kauppa
Kiinteistön luovutus yhtiöön osaketta vastaan tai määräosin omistetun kiinteistön jakaminen	Kyllä, jos asiakirja tehdään paperilla
Kerros- tai rivitaloasunnon eli asunto-osakkeen kauppa	Ei

Omakotitalo omalla tontilla, mökki ja rakentamaton tontti ovat kiinteistöjä. Kerros- ja rivitaloasunnon kauppa on osakkeiden kauppaa, eikä siihen sovelleta maakaaren muotovaatimuksia. Asunto-osakkeen kaupasta kerrotaan oppaassa asunnon kauppakirja.

Kuka voi toimia kaupanvahvistajana?

Kaupanvahvistajia on kahdenlaisia. Osa toimii tehtävässä virka-asemansa perusteella, osa Maanmittauslaitoksen määräyksellä.

• Virka-aseman perusteella: esimerkiksi julkiset notaarit, Maanmittauslaitoksen ja kuntien toimitusinsinööreinä toimivat virkamiehet, elinvoimakeskuksen maanmittausinsinöörit sekä eräät poliisin ja ulosoton johtavat virkamiehet. Julkiset notaarit ovat Digi- ja väestötietoviraston virkamiehiä.
• Ulkomailla: Suomen ulkomaanedustustossa palvelevat virkamiehet ja työntekijät, joista säädetään konsulipalvelulaissa.
• Maanmittauslaitoksen määräämänä: muu henkilö, jolla on riittävä asiantuntemus ja tehtävään tarvittavat välineet ja järjestelmät. Hänen oikeutensa päättyy, kun hän täyttää 70 vuotta.

Kirjaamisasioita ratkaisevaa virkamiestä ei saa määrätä kaupanvahvistajaksi. Maanmittauslaitos pitää kaupanvahvistajarekisteriä ja valvoo kaupanvahvistajien toimintaa. Kaupanvahvistajan löydät Maanmittauslaitoksen kaupanvahvistajahausta, johon kirjaudutaan suomi.fi-tunnistautumisella. Sopikaa vahvistuksen ajasta ja paikasta suoraan kaupanvahvistajan kanssa.

Mitä kaupanvahvistaja tarkastaa?

Ennen vahvistamista kaupanvahvistajan on tarkastettava:

• allekirjoittajien henkilöllisyys
• että kauppakirja on tehty maakaaren muotovaatimusten mukaan: siitä ilmenevät luovutustarkoitus, kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike
• mistä rekisteriyksiköstä alue luovutetaan
• luovutuksen kohteen kiinteistötunnus kiinteistörekisteristä.

Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa kauppaa, jos on selvästi perusteltua aihetta epäillä sen pätevyyttä. Ulkomailla vahvistettaessa hänen ei tarvitse tarkastaa kohdetta koskevia tietoja.

Vahvistuksen jälkeen kaupanvahvistaja ilmoittaa luovutuksesta viipymättä Maanmittauslaitokselle ja kunnalle, jonka alueella kiinteistö on. Ilmoitukseen merkitään esimerkiksi osapuolet, kohde, ehdot ja arvoon vaikuttavat tekijät. Tiedot päätyvät Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteriin. Kaupanvahvistaja pitää vahvistamistaan luovutuksista julkista päiväkirjaa.

Esteellisyys

Kaupanvahvistajan esteellisyys ratkaistaan oikeustoimen todistajan esteellisyyttä koskevan lain mukaan. Kaupanvahvistaja on esteellinen esimerkiksi, jos:

• hän on itse kaupan osapuoli tai kauppa tehdään hänen hyväkseen
• hän on osapuolen nykyinen tai entinen aviopuoliso, nykyinen avopuoliso, sisarus tai sukulainen suoraan ylenevässä tai alenevassa polvessa
• hänellä on osapuoleen muu vastaava läheinen suhde.

Esteellisyydestä kannattaa kysyä etukäteen, jos kaupanvahvistaja on tuttu tai sukulainen.

Kaupanvahvistajan vastuu

Kaupanvahvistaja toimii tehtävässään rikosoikeudellisella virkavastuulla, vaikka hän ei olisi virkamies. Vahingonkorvausvastuusta säädetään vahingonkorvauslaissa. Maanmittauslaitos voi peruuttaa määräämänsä kaupanvahvistajan määräyksen, jos tämä laiminlyö tehtävänsä.

Vastuu koskee vahvistustehtävää: henkilöllisyyden, muodon ja kohteen tarkastamista sekä ilmoituksia. Se ei ulotu kaupan taloudellisiin ehtoihin. Jos tarvitset neuvoja kauppakirjan sisällöstä, käänny lakimiehen puoleen jo ennen kaupantekotilaisuutta.

Kaupanvahvistus vaihe vaiheelta

1. Valmistele kauppakirja. Tarkista lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote. Sopikaa kauppakirjassa myös kiinnitysten ja panttikirjojen järjestelystä.
2. Sovi tilaisuus. Varaa aika kaupanvahvistajalta ja sovi pankkien kanssa kauppahinnan maksusta samalle päivälle.
3. Ota mukaan henkilöllisyystodistus. Jos joku toimii asiamiehenä, hänellä on oltava kirjallinen valtakirja, josta käyvät ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.
4. Allekirjoittakaa kauppakirja. Kaikkien allekirjoittajien on oltava läsnä, kun kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan.
5. Varainsiirtovero ja lainhuuto. Voit pyytää kaupanvahvistajaa tekemään lainhuutohakemuksen puolestasi luovutusilmoituksen yhteydessä. Maanmittauslaitoksen mukaan varainsiirtoveroilmoitus on silloin tehtävä ja vero maksettava samana päivänä, kun kaupanvahvistaja lähettää hakemuksen.

Varainsiirtoverosta kerrotaan oppaassa varainsiirtovero.

Mitä kaupanvahvistus maksaa?

Maksu (2026)	Määrä
Kaupanvahvistus	143 € kaupalta tai muulta luovutukselta
Luovutuskirjan tai muun asiakirjan jäljennös	2 € sivulta
Vahvistus muualla kuin kaupanvahvistajan toimipaikassa	Lisäksi matkakustannukset
Lainhuuto paperisen kaupan jälkeen	172 €
Sähköinen kauppa Kiinteistövaihdannan palvelussa	236 €, johon lainhuudon käsittely sisältyy

Maksut perustuvat maa- ja metsätalousministeriön asetukseen Maanmittauslaitoksen maksuista vuonna 2026. Laki ei määrää, kumpi osapuoli maksaa kaupanvahvistuksen, joten sopikaa siitä kauppakirjassa. Sähköisen kaupan maksun maksaa asetuksen mukaan ostaja.

Kaupanvahvistaja vai sähköinen kauppa?

Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa myyjä ja ostaja hyväksyvät samansisältöisen kauppakirjan vahvasti tunnistautuen. Kauppa syntyy, kun molemmat ovat hyväksyneet sen. Lainhuutoasia tulee vireille ilman erillistä hakemusta.

Paperinen kauppa kaupanvahvistajan kanssa voi silti olla tarpeen, esimerkiksi jos joku osapuolista ei voi tunnistautua sähköisesti tai kauppa on niin monimutkainen, ettei se sovi palvelun lomakkeelle. Sähköisestä kaupasta kerrotaan oppaassa sähköinen asuntokauppa.

Erityistilanteet

• Osapuoli asuu ulkomailla: kaupan voi vahvistaa Suomen ulkomaanedustustossa, tai osapuoli voi antaa kirjallisen valtakirjan asiamiehelle.
• Kuolinpesä myyjänä: kaikkien osakkaiden tai heidän valtuuttamiensa on allekirjoitettava kauppakirja. Ks. perityn asunnon myyminen.
• Lahja: kiinteistön lahjakirja vahvistetaan samalla tavalla kuin kauppakirja. Lahjaverosta kerrotaan oppaassa lahjavero ja asunto.
• Mökki tai tontti: määräalan sijainti kannattaa osoittaa kartalla kauppakirjan liitteenä. Ks. mökin ostaminen.

Yleiset virheet

• Kiinteistön kaupasta sovitaan sähköpostilla tai kahden kesken allekirjoitetulla paperilla, joka ei sido.
• Kauppaa vahvistettaessa joku allekirjoittajista ei ole paikalla.
• Asiamiehellä ei ole kirjallista valtakirjaa, josta käy ilmi myytävä kiinteistö.
• Ostaja luulee kaupanvahvistajan tarkistaneen kiinteistön kunnon tai kaupan ehdot.
• Kauppakirjaan merkitään todellista pienempi hinta. Myyjä ei voi silloin periä kauppakirjaan merkittyä suurempaa hintaa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Lainhuuto · Kiinteistön ostaminen · Sähköinen asuntokauppa · Asuntokaupan kulut