Lainhuuto – mikä se on ja miten sitä haetaan?

Lainhuuto on kiinteistönomistajan tärkein todiste omistuksestaan. Ilman sitä et voi käyttää kiinteistöä lainan vakuutena, ja kaksoismyynnissä voit jopa menettää kiinteistön myöhemmälle ostajalle. Tässä artikkelissa kerrotaan, mikä lainhuuto on, miten ja milloin sitä haetaan, mitä se maksaa ja mitä tapahtuu, jos hakemus myöhästyy. Kiinteistökaupan muut vaiheet on koottu oppaaseen kiinteistön ostaminen.

Mikä lainhuuto on?

Maakaaren mukaan omistusoikeus kiinteistöön kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto. Saannolla tarkoitetaan tapaa, jolla olet saanut kiinteistön, esimerkiksi kauppaa, lahjaa, perintöä tai ositusta. Lainhuuto merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, joka on osa kiinteistötietojärjestelmää.

Lainhuuto koskee kiinteistöjä: omakotitaloa omalla tontilla, mökkiä, rakentamatonta tonttia ja metsätilaa. Samat säännöt koskevat kiinteistön määräosaa, kuten puolikasta, ja määräalaa eli kiinteistöstä erotettavaa aluetta. Kerros- ja rivitaloasunnoille ei haeta lainhuutoa, vaan niiden omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin.

Omistuksen näet lainhuutotodistuksesta. Sen voi tilata Maanmittauslaitoksen asiointipalvelusta mistä tahansa kiinteistöstä, ja se maksaa 16 euroa (2026).

Mihin mennessä lainhuutoa on haettava?

Jokainen kiinteistön saaja on velvollinen hakemaan lainhuutoa. Pääsääntö on kuusi kuukautta saantokirjan tekemisestä, mutta aika voi alkaa myöhemmin.

Saanto	Kuuden kuukauden hakuaika alkaa
Kauppa, lahja tai vaihto	Kauppa-, lahja- tai vaihtokirjan tekemisestä
Perintö, kun perinnönjako tehdään	Kun perinnönjako saa lainvoiman
Perintö ilman perinnönjakoa	Perunkirjoitusajan päättymisestä
Testamentti	Kun testamentti saa lainvoiman, tai kun tarvittava perinnönjako tai ositus saa lainvoiman
Puolisoiden ositus, esimerkiksi avioerossa	Kun ositus saa lainvoiman
Kiinteistötoimitus	Kun toimituksesta tehdään merkintä kiinteistörekisteriin
Ulosoton huutokauppa tai vapaa myynti	Kun kauppakirja annetaan ostajalle

Hae lainhuutoa silti mahdollisimman pian. Maanmittauslaitoksen mukaan hakemuksen voi tehdä muutaman päivän kuluttua kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Miten lainhuutoa haetaan?

Hakutapa riippuu siitä, miten kauppa on tehty.

• Sähköinen kauppa: kun kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa, lainhuutoasia tulee vireille ilman erillistä hakemusta. Sinun ei tarvitse tehdä mitään muuta kuin maksaa varainsiirtovero.
• Kaupanvahvistajan kautta: voit pyytää kaupanvahvistajaa tekemään lainhuutohakemuksen puolestasi luovutusilmoituksen yhteydessä. Tee silloin varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero samana päivänä.
• Pankin kautta: jos rahoitat kaupan lainalla, pankki hakee Maanmittauslaitoksen mukaan yleensä omistuksen rekisteröintiä puolestasi.
• Itse: haet lainhuutoa Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa. Jos et voi käyttää sitä, voit käyttää lomaketta.

Hakemukseen liitetään saannon perusteena oleva asiakirja, esimerkiksi kauppakirja. Kirjaamisviranomainen voi vaatia sen alkuperäisenä tai kaupanvahvistajan oikeaksi todistamana jäljennöksenä. Jos edellisellä omistajalla ei ollut lainhuutoa, on esitettävä selvitys myös hänen omistusoikeudestaan. Tarvittavat liitteet voit tarkistaa Maanmittauslaitoksen asiointiapurista.

Mitä lainhuuto maksaa?

Maksu (2026)	Määrä
Lainhuuto, kun haet sen itse tai kaupanvahvistajan kautta	172 €
Sähköinen kauppa Kiinteistövaihdannan palvelussa	236 €, sisältää lainhuudon käsittelyn
Kuulutuslainhuuto tai selvennyslainhuuto	172 €
Lainhuutotodistus	16 €

Maksu peritään kiinteistökohtaisesti. Jos yhteisomistajat hakevat lainhuutoa määräosiin samasta kiinteistöstä samalla hakemuksella, maksu peritään vain kerran. Maksut perustuvat maa- ja metsätalousministeriön asetukseen Maanmittauslaitoksen maksuista vuonna 2026. Kaikki kaupan kulut on koottu oppaaseen asuntokaupan kulut.

Lainhuuto ja varainsiirtovero

Kiinteistön ostaja maksaa varainsiirtoveroa 3 prosenttia kauppahinnasta. Varainsiirtoverolain mukaan vero on maksettava viimeistään lainhuutoa haettaessa. Jos lainhuutoa ei haeta ajoissa, vero on silti maksettava kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.

Jos lainhuutoa ei haeta säädetyssä ajassa, veroa korotetaan 20 prosenttia jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden jaksolta, enintään 100 prosenttia. Korotus lasketaan siitä päivästä, jona lainhuutoa olisi viimeistään pitänyt hakea.

Lisäksi kirjaamisviranomainen voi velvoittaa omistajan hakemaan lainhuutoa määräajassa ja asettaa uhkasakon. Varainsiirtoveron laskemisesta kerrotaan oppaassa varainsiirtovero.

Mitä lainhuuto vaikuttaa?

• Julkisuus: lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdyn merkinnän katsotaan tulleen jokaisen tietoon kirjaamispäivää seuraavana arkipäivänä.
• Kaksoismyynti: jos sama kiinteistö on myyty kahdelle, myöhempi ostaja voi saada etusijan, jos hän hakee lainhuutoa ensin eikä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää aiemmasta kaupasta.
• Suoja, jos myyjä ei ollut oikea omistaja: ostaja saa pysyvän saannon, vaikka myyjä ei olisikaan ollut oikea omistaja, jos myyjällä oli lainhuuto eikä ostaja tiennyt eikä hänen pitänyt tietää virheestä.
• Muotovirhe: saantokirjan muotovirheeseen ei voi enää vedota, kun lainhuuto on myönnetty tai hakemus jätetty lepäämään.
• Lainan vakuus: kiinnitystä saa hakea vain omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa. Kiinnityksistä kerrotaan artikkelissa kiinnitys ja panttikirja.

Kun lainhuutoa ei heti myönnetä

Hakemus jätetään lepäämään, jos lainhuuto voitaisiin muuten myöntää mutta asia on vielä kesken. Näin käy esimerkiksi, kun kauppa on ehdollinen, kun tarvitaan toisen henkilön tai viranomaisen suostumus tai kun saannosta on vireillä riita. Lepäävä hakemus turvaa paikkasi jonossa, ja lainhuuto myönnetään, kun este poistuu.

Hakemus hylätään esimerkiksi, jos saantokirjaa ei ole tehty laissa säädetyllä tavalla tai myyjän omistusoikeutta ei ole selvitetty. Jos selvitys on puutteellinen mutta saanto todennäköisesti laillinen, voidaan myöntää kuulutuslainhuuto. Silloin muita kehotetaan esittämään vaatimuksensa kuuden kuukauden kuluessa.

Kirjaamisviranomaisen lopulliseen ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla maaoikeuteen 30 päivän kuluessa päätöksestä.

Erityistilanteet

• Kuolinpesä: jakamattoman kuolinpesän osakkaat voivat hakea yhdessä lainhuudon pesään kuuluvaan kiinteistöön. Tätä kutsutaan selvennyslainhuudoksi. Ks. perityn asunnon myyminen.
• Määräala: kun ostat määräalan ja omistuksesi rekisteröidään, lohkominen omaksi kiinteistöksi käynnistyy ilman erillistä hakemusta.
• Vuokratontti: jos ostat talon vuokratontilla, haet yleensä lainhuudon sijaan vuokraoikeuden kirjaamista. Määräaika on sama kuusi kuukautta, ja myös vuokraoikeuden kaupasta maksetaan 3 prosentin varainsiirtovero.
• Lahja: lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa, mutta lahjansaajan on haettava lainhuutoa samalla tavalla. Ks. lahjavero ja asunto.
• Ero: osituksessa hakuaika alkaa, kun ositus saa lainvoiman. Ks. asunto erossa.

Yleiset virheet

• Lainhuutoa ei haeta, koska ostaja luulee pankin tai välittäjän hoitavan asian.
• Varainsiirtovero maksetaan vasta lainhuutohakemuksen jälkeen, jolloin viivästyskorkoa alkaa kertyä.
• Perinnön lainhuuto jää hakematta, koska perinnönjaon lainvoimaisuutta ei seurata.
• Kauppakirja on tehty vapaamuotoisesti, eikä lainhuutoa voida myöntää.
• Ostaja ei tarkista ennen kauppaa, onko myyjällä lainhuuto.

Usein kysyttyä

Lue myös: Kiinteistön ostaminen · Kaupanvahvistaja · Kiinnitys ja panttikirja · Varainsiirtovero