Velaton hinta ja myyntihinta – mitä ero tarkoittaa?

Kaksi samanlaista asuntoa voi näyttää ilmoituksessa hyvin erihintaisilta. Ero selittyy usein taloyhtiön lainalla. Tässä artikkelissa kerrotaan, mitä velaton hinta tarkoittaa, miten se lasketaan, miten se vaikuttaa varainsiirtoveroon ja kuukausikuluihin ja mitä kannattaa tarkistaa ennen tarjousta. Yhtiölainasta itsestään kerrotaan tarkemmin oppaassa yhtiölaina.

Myyntihinta, velaton hinta ja lainaosuus

Käsite	Mitä se tarkoittaa
Myyntihinta eli kauppahinta	Summa, jonka ostaja maksaa myyjälle
Lainaosuus eli velkaosuus	Myytäviin osakkeisiin kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta
Velaton hinta	Myyntihinta + lainaosuus
Velaton neliöhinta	Velaton hinta jaettuna asunnon pinta-alalla

Kilpailu- ja kuluttajavirasto määrittelee velattoman hinnan kauppahinnaksi lisättynä myytävien osakkeiden osuudella taloyhtiön yhteisestä velasta. Taloyhtiö on lainan velallinen, eivätkä osakkaat vastaa sen veloista henkilökohtaisesti. Yhtiö kattaa lainan korot ja lyhennykset perimällä osakkailta rahoitusvastiketta.

Laskuesimerkki: kolme asuntoa, sama velaton hinta

Asunnot maksavat lopulta yhtä paljon, vaikka C näyttää ilmoituksessa kolmanneksen hinnalta. B:n ja C:n ostaja tarvitsee vähemmän rahaa kauppahetkellä, mutta maksaa enemmän joka kuukausi. Laske siksi aina sekä kauppahinnan rahoitus että vastikkeet.

Velaton neliöhinta

Kun vertaat erikokoisia asuntoja, jaa velaton hinta asunnon pinta-alalla. Näin saat velattoman neliöhinnan. Esimerkiksi 240 000 euron velaton hinta 60 neliön asunnossa tarkoittaa 4 000 euroa neliöltä, ja 75 neliön asunnossa 3 200 euroa neliöltä.

Varmista, että vertailtavien asuntojen pinta-alat on mitattu samalla tavalla. Myynti-ilmoituksen pinta-ala ei aina ole mitattu huoneistoala. Pinta-alojen eroista kerrotaan artikkelissa huoneistoala.

Mistä lainaosuus selviää?

Lainaosuudet näkyvät isännöitsijäntodistuksesta. Asetuksen mukaan todistuksessa on oltava huoneistoa koskevat lainaosuudet lainoittain, jos osakkaalla on oikeus maksaa ne pois. Siinä on mainittava myös yhtiön päättämät mutta vielä nostamattomat lainat, jotka tulevat koskemaan huoneistoa.

• Lainaosuus voi olla ilmoitettu todistuksen kuukauden alun tai lopun tilanteen mukaan, ei kauppapäivän mukaan.
• Rahoitusvastike lyhentää lainaosuutta. Jos velaton hinta pysyy ennallaan, myyntihinnan osuus kasvaa vastaavasti.
• Kun omistuksesi on sähköisessä rekisterissä, näet Maanmittauslaitoksen mukaan huoneistosi lainaosuudet ja vastikkeet myös asiointipalvelusta, jos taloyhtiö on ilmoittanut tiedot.

Velaton hinta laissa

Asuntojen markkinointia koskevan asetuksen mukaan elinkeinonharjoittajan myynti-ilmoituksessa on kerrottava myyntihinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta. Rakenteilla olevan asunnon kauppasopimuksessa on asuntokauppalain mukaan mainittava kauppahinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta.

Uudiskohteessa yhtiölaina voi valtioneuvoston asetuksen mukaan olla 1.7.2026 alkaen enintään 70 prosenttia myytäväksi tarjottavien osakkeiden velattomasta hinnasta. Ks. uudisasunnon ostaminen.

Velaton hinta ja varainsiirtovero

Varainsiirtoverolain mukaan asunto-osakkeen kaupassa vero on 1,5 prosenttia kauppahinnasta, ja veron perusteeseen luetaan myös osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Käytännössä vero lasketaan siis velattomasta hinnasta. Tämä pätee riippumatta siitä, mitä osapuolet ovat kauppahinnasta sopineet.

• Rakentamisaikaiset lainat luetaan veron perusteeseen aina.
• Muut lainat, kuten putkiremontin laina, luetaan mukaan, jos osakekohtaiset lainaosuudet ja poismaksuoikeus on päätetty ennen kauppaa.
• Verohallinnon ohjeen esimerkissä remonttilainasta ei makseta veroa, jos kauppa tehdään ennen kuin osakekohtaisista lainaosuuksista ja poismaksuoikeudesta on päätetty.

Laske vero varainsiirtoverolaskurilla tai alla olevalla laskurilla. Lisää tietoa saat oppaasta varainsiirtovero.

Velaton hinta ja asumiskulut

Velaton hinta kertoo asunnon arvon, mutta lainaosuus kertoo, kuinka paljon maksat vielä kaupan jälkeen. Rahoitusvastikkeen suuruuteen vaikuttavat lainan korko, laina-aika ja lyhennysvapaa. Koronnousu näkyy vastikkeessa, vaikka et itse ottaisi lainaa.

Lainaosuuden voi usein maksaa pois kertasuorituksena yhtiön päättäminä ajankohtina. Oikeus perustuu yhtiöjärjestykseen tai yhtiökokouksen päätökseen. Pankki ottaa rahoitusvastikkeen huomioon, kun se arvioi maksukykyäsi. Kokonaiskulut voit laskea asumiskulut-laskurilla.

Ostajan muistilista

Erityistilanteet

• Lainaosuus maksetaan pois kaupassa: jos myyjä maksaa osuuden pois ennen kauppaa, myyntihinta nousee yleensä samalla määrällä. Tarkista uusi tilanne isännöitsijältä.
• Lahjanluonteinen kauppa: jos asunto myydään sukulaiselle alihintaan, varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta ja koko yhtiölainaosuudesta. Ks. lahjavero ja asunto.
• Uudiskohteen vastike-edut: jos rakennusliike lupaa maksaa vastikkeitasi kauppahintaa alentamatta, Verohallinnon ohjeen mukaan varainsiirtovero lasketaan kauppakirjaan merkityn hinnan mukaan. Merkittävä etu voi kuitenkin alentaa asunnon hankintamenoa myöhemmässä myyntivoittoverotuksessa.
• Valtiontakaus: Valtiokonttorin ohjeen mukaan yhtiölainaosuuden voi ottaa osaksi taattavan lainan kauppahintaa, jos se on vahvistettu asuntokohtaisesti ja maksetaan pois heti, kun se on mahdollista. Ks. valtiontakaus.
• Myyntivoiton verotus: Verohallinnon ohjeen mukaan asunnon oston tai myynnin yhteydessä kertasuorituksena maksettu yhtiölainaosuus on osakkeiden hankintamenoa. Ks. asunnon myyntivoitto ja verotus.

Yleiset virheet

• Asuntoja verrataan myyntihinnalla, jolloin velkainen asunto näyttää edulliselta.
• Kuukausikulut lasketaan vain lyhennysvapaan ajalta.
• Päätetyt mutta nostamattomat lainat jäävät huomiotta.
• Varainsiirtovero lasketaan pelkästä myyntihinnasta.
• Tarjouksessa ei kerrota, onko summa myyntihinta vai velaton hinta.

Usein kysyttyä

Lue myös: Yhtiölaina · Varainsiirtovero · Jyvitys · Asuntokaupan kulut