Vuokra-asunnon remontti – vuokralaisen ja vuokranantajan oikeudet

Vuokra-asunnossa remontti koskee kahta osapuolta: omistajaa, joka päättää asunnosta, ja vuokralaista, jonka koti asunto on. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta jakaa oikeudet selvästi, mutta moni riita syntyy siitä, että asioista sovitaan vain suullisesti.

Tässä oppaassa käydään läpi vuokralaisen omat muutokset, vuokranantajan korjaustyöt ja ilmoitusajat, vuokranalennus, taloyhtiön remontit ja putkiremontti, verotus sekä muutto ja palautus. Vuokrasuhteen osapuolten yleisistä oikeuksista kerrotaan oppaissa vuokralaisen oikeudet ja vuokranantajan velvollisuudet.

Kuka saa remontoida vuokra-asuntoa?

Tilanne	Mitä laki sanoo
Vuokralainen haluaa tehdä muutoksen	Vain vuokranantajan luvalla. Osapuolet voivat sopia korjaus- ja muutostöistä ja hoitotoimenpiteistä.
Vuokralainen estää vahingon	Välittömän vahingon estämiseen tai rajoittamiseen saa aina ryhtyä.
Vuokranantaja laiminlyö puutteen korjaamisen	Vuokralainen saa korjata puutteen vuokranantajan kustannuksella, ja kulujen on pysyttävä kohtuullisina.
Vuokranantajan kiireellinen työ	Saa tehdä välittömästi, jos työtä ei voi siirtää vahinkoa aiheuttamatta.
Vuokranantajan työ, joka ei aiheuta olennaista haittaa	Ilmoitus vähintään 14 päivää ennen työn aloittamista.
Vuokranantajan muu korjaus- tai muutostyö	Ilmoitus vähintään kuusi kuukautta ennen. Vuokralainen voi purkaa sopimuksen 14 päivän kuluessa ilmoituksesta.

Vuokralaisen omat muutokset

Vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä huoneistossa korjaus- tai muutostyötä ilman vuokranantajan lupaa. Luvan vaativat esimerkiksi seinien maalaus, tapetointi ja laitteiden kiinteä asentaminen. Vuokralaisen on lisäksi hoidettava asuntoa huolellisesti, ja hän korvaa huolimattomuudella aiheuttamansa vahingon. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan vuokralainen vastaa korjauskustannuksista kuitenkin vain tavanomaisen kulumisen ylittävältä osalta.

Näin sovit muutoksesta

1. Kysy lupa kirjallisesti. Kerro, mitä haluat tehdä, millä materiaaleilla ja kuka työn tekee.
2. Sovi kustannuksista. Kirjaa, maksaako vuokranantaja materiaalit tai työn tai hyvittääkö hän ne vuokrassa.
3. Sovi palauttamisesta. Kirjaa, saako muutos jäädä asuntoon, kun muutat, vai pitääkö asunto palauttaa ennalleen.
4. Selvitä taloyhtiön ohjeet. Jos työ voi vaikuttaa taloyhtiön rakenteisiin tai järjestelmiin, muutostyöilmoituksen tekee osakas eli vuokranantaja.
5. Dokumentoi. Ota kuvat ennen ja jälkeen ja säilytä kuitit ja tuotetiedot.

Muutos	Mitä huomioida
Maalaus ja tapetointi	Vaatii luvan. Sovi sävy ja se, maalataanko seinät takaisin muuttaessa.
Hyllyt, taulukiskot ja televisio seinään	Sovi kiinnitystapa ja reikien paikkaus. Ilman lupaa tehdyt reiät voivat johtaa korvausvaatimukseen.
Astianpesukone tai pesukone	Sovi asennuksesta etukäteen. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan vuokralainen ei saa vuokranalennusta, jos itse asennetun koneen liitosputken vuoto aiheuttaa vesivahingon.
Kiinteät sähkötyöt	Vain sähköurakoitsija saa tehdä kiinteitä sähköasennuksia, ja niihin tarvitaan vuokranantajan lupa.
Lattiat ja kiintokalusteet	Laajat muutokset teettää yleensä vuokranantaja. Kerrostalossa ne vaativat myös muutostyöilmoituksen.
Ilmalämpöpumppu tai muu ulkoyksikkö	Vaatii vuokranantajan luvan ja taloyhtiössä yhtiön suostumuksen, koska julkisivu on yhtiön hallinnassa.

Lattiamateriaaleista ja niiden äänieristyksestä kerrotaan oppaassa lattiaremontti.

Jos vuokranantaja ei korjaa puutetta

Asunnon on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava kunnossa, jota vuokralainen voi asunnon ikä ja alueen asuntokanta huomioon ottaen kohtuudella vaatia, ellei toisin ole sovittu. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteen korjauksen, vuokralainen saa korjata sen vuokranantajan kustannuksella. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että kustannukset pysyvät kohtuullisina. Jos puutteella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja korjaa sitä viivytyksettä ilmoituksen jälkeen, vuokralainen voi purkaa sopimuksen.

Ilmoita puutteesta aina ensin kirjallisesti ja anna vuokranantajalle aikaa. Vuokralaisen on lain mukaan ilmoitettava viipymättä vahingosta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu vuokranantajalle, ja ilmoituksen laiminlyönnistä aiheutunut vahinko jää vuokralaisen vastuulle.

Vuokranantajan korjaustyöt

Vuokranantajalla on oikeus päästä asuntoon, kun se on tarpeen korjaus- ja muutostyötä tai sen valvontaa varten. Käynti järjestetään molemmille sopivana aikana, ellei asian kiireellisyys tai laatu estä sitä. Jos sopivaa aikaa ei saada sovittua vuokralaisesta johtuvasta syystä, vuokranantaja voi tietyin edellytyksin tehdä käynnin ilmoittamanaan ajankohtana, ja asuntoon on jätettävä ilmoitus käynnistä.

Vuokranantajan on huolehdittava, ettei töistä aiheudu vuokralaiselle suurempaa haittaa kuin on välttämätöntä. Ajoitus on vuokranantajan tärkein työkalu:

• Vuokralaisen vaihtuessa: laaja remontti on helpointa tehdä, kun asunto on tyhjillään. Esimerkiksi parketin hionta ja lakkaus sujuvat parhaiten tyhjässä asunnossa, koska lakan on annettava kuivua ennen kalusteiden palauttamista.
• Vuokrasuhteen aikana: pienet työt, joista ei aiheudu olennaista haittaa, voi tehdä 14 päivän ilmoituksella.
• Iso remontti: ilmoita vähintään kuusi kuukautta ennen töiden alkua. Jos vuokralainen vaihtuu ilmoituksen jälkeen, kerro työstä myös uudelle vuokralaiselle, mutta uutta määräaikaa ei lasketa.

Jos remontti edellyttää vuokrasuhteen päättämistä, noudata irtisanomisen säännöksiä. Ne ovat oppaassa vuokrasopimuksen irtisanominen.

Vuokranalennus remontin ajalta

Vuokralaisella on oikeus vapautukseen vuokrasta tai kohtuulliseen vuokranalennukseen siltä ajalta, jolta asuntoa ei ole voitu käyttää tai se ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Oikeutta ei ole, jos puute johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta tai työ tehdään vuokralaisen vastattavan vahingon vuoksi. Alennusta saa aikaisintaan siitä, kun vuokranantaja sai tiedon puutteesta.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan oikeus alennukseen on riippumatta siitä, onko vuokranantaja aiheuttanut puutteen. Alennuksen määrä arvioidaan tapauskohtaisesti haitan suuruuden ja keston mukaan, ja usein se voidaan arvioida vasta, kun korjaukset ovat valmiit. Vuokraa ei pidä jättää maksamatta omin päin.

Vuokralaisella on lisäksi oikeus korvaukseen vuokranantajan toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta haitasta tai vahingosta, ellei vuokranantaja osoita, ettei puute johtunut hänen toimenpiteestään, laiminlyönnistään tai huolimattomuudestaan. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan vuokranantajalla ei ole velvollisuutta hankkia vuokralaiselle sijaisasuntoa korjausten ajaksi.

Taloyhtiön remontit ja putkiremontti

Kun taloyhtiö korjaa, vuokrasopimuksen osapuolet ovat edelleen vuokralainen ja vuokranantaja. Taloyhtiö ei ole vuokralaisen sopimuskumppani.

• Tiedottaminen: taloyhtiön on ilmoitettava osakkaalle ja huoneiston käyttöoikeuden haltijalle riittävän ajoissa töistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttöön.
• Vuokralaisen tiedot: 1.10.2026 alkaen osakkaan, joka on antanut huoneiston toisen käyttöön, on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttäjästä, ja annettava ne yhtiölle sen perustellusta pyynnöstä.
• Alennus: vuokralainen vaatii vuokranalennusta vuokranantajalta, joka selvittää asian taloyhtiön kanssa.
• Urakoitsijan vahingot: vuokralainen ei vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa vuokranantajan toimesta tai omistajan lukuun työtä tekevä urakoitsija.
• Vuokranantajan lisätyöt: jos vuokranantaja teettää putkiremontin yhteydessä omia lisätöitä, kuten perustasoa paremman kylpyhuoneen, ne ovat hänen omia korjaustöitään, joista hänen on ilmoitettava vuokralaiselle laissa säädetyssä ajassa.

Putkiremontin vaiheista ja kustannuksista kerrotaan oppaassa putkiremontti, ja ikkunoiden uusimisesta oppaassa ikkunaremontti taloyhtiössä.

Verotus: vuokranantajan remonttikulut

Vuokralle annetun asunnon remontista ei saa kotitalousvähennystä, koska asunto ei ole omassa käytössä. Korjauskulut vähennetään sen sijaan vuokratulosta, jos vuokraus on tulonhankkimistoimintaa.

Meno	Verokohtelu
Vuosikorjaus, jolla asunto palautetaan entiseen tasoon, esimerkiksi kuluneen lattian uusiminen vastaavaan tai maalaus	Vähennetään vuokratulosta korjausvuonna
Perusparannus, jolla asunto tehdään aiempaa tasokkaammaksi	Osakehuoneistossa vähennetään yhtä suurina vuotuisina poistoina todennäköisenä vaikutusaikana, enintään kymmenen vuoden aikana
Oma työ	Ei vähennyskelpoinen
Perusparannus ennen kuin omassa käytössä ollut asunto annetaan vuokralle	Kohdistuu vuokrauskäyttöön, eikä siitä saa kotitalousvähennystä

Lue lisää oppaista vuokratulojen verotus ja kotitalousvähennys.

Muutto ja asunnon palauttaminen

Vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, joka syntyy asunnon tavallisesta käytöstä. Luvatta tehdyt muutokset ja huolimattomuudesta syntyneet vauriot ovat eri asia, ja niistä vuokranantaja voi vaatia korvausta.

• Jos muutoksesta on sovittu kirjallisesti, toimi sovitun mukaan.
• Jos lupaa ei ollut, varaudu palauttamaan asunto ennalleen tai korvaamaan vahinko.
• Käy asunto läpi vuokranantajan kanssa ennen muuttoa ja ota kuvat.

Muuttotarkastuksesta kerrotaan oppaassa muuttotarkastus ja vakuuden palauttamisesta oppaassa vakuus.

Yleiset virheet

• Vuokralainen maalaa tai asentaa laitteita pelkän suullisen luvan varassa.
• Muutoksen palauttamisesta tai kustannuksista ei sovita etukäteen.
• Vuokranantaja aloittaa ison remontin ilman kuuden kuukauden ilmoitusta.
• Vuokralainen jättää vuokran maksamatta remontin vuoksi sen sijaan, että vaatisi alennusta.
• Vuokranantaja vähentää perusparannuksen kerralla vuosikorjauksena.
• Taloyhtiön muutostyöilmoitus jää tekemättä, koska vuokralainen luulee voivansa tehdä sen itse.

Jos syntyy riita

1. Kirjaa puutteet, päivämäärät ja keskustelut ylös ja liitä kuvat.
2. Tee reklamaatio kirjallisesti. Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilta löytyy reklamaatioapuri.
3. Pyydä neuvoa kuluttajaneuvonnasta. Jos vuokranantaja on yksityishenkilö, kuluttajaneuvonta antaa vain yleistä neuvontaa.
4. Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä useimpia myös yksityishenkilöiden välisiä huoneenvuokrariitoja.

Usein kysyttyä

Lue myös: Vuokralaisen velvollisuudet · Asunnon vuokraaminen · WC-remontti · Vuokrankorotus