Tarjouskauppa ja huutokauppa – miten asunto myydään tarjouksin

Kun kysyntä on vilkasta tai asunnon arvoa on vaikea arvioida, myyjä voi päätyä tarjouskauppaan. Ostajalle tarjouskauppa on usein jännittävä tilanne: et tiedä, mitä muut tarjoavat, ja päätös on tehtävä nopeasti.

Tässä oppaassa kerrotaan, miten tarjouskierros etenee, milloin tarjous sitoo, mitä välittäjä saa ja ei saa tehdä ja miten huutokauppa ja ulosoton pakkohuutokauppa eroavat tavallisesta kaupasta. Ostotarjouksen sisällöstä ja käsirahasta kerrotaan oppaassa asunnon ostotarjous.

Mitä tarjouskauppa tarkoittaa?

Tarjouskaupassa myyjä ei ilmoita kiinteää pyyntihintaa, tai ilmoitettu hinta on vain lähtöhinta. Ostajaehdokkaat tekevät tarjouksia, ja myyjä päättää, hyväksyykö hän jonkin niistä. Kyse ei ole erillisestä kauppatavasta laissa. Tarjouksiin sovelletaan samoja sääntöjä kuin muihinkin ostotarjouksiin.

Kohta	Tavallinen kauppa	Tarjouskauppa	Ulosoton huutokauppa
Hinta	Pyyntihinta, josta neuvotellaan	Lähtöhinta tai ei hintaa	Korkein nostotarjous, jos se ylittää vähimmäishinnan
Kuka valitsee ostajan	Myyjä	Myyjä vapaasti	Ulosottomies laissa säädetyin perustein
Myyjän virhevastuu	Asuntokauppalain tai maakaaren mukaan	Asuntokauppalain tai maakaaren mukaan	Myydään sellaisena kuin se on, rajattu virhevastuu
Maksu	Sovitusti, yleensä kaupanteossa	Sovitusti, yleensä kaupanteossa	Maksuaika enintään kuusi viikkoa

Miten tarjouskierros etenee?

1. Ilmoitus: asunto tulee myyntiin lähtöhinnalla tai ilman hintaa. Kun markkinoijana on elinkeinonharjoittaja, myynti-ilmoituksessa on asetuksen mukaan kerrottava muun muassa myyntihinta ja velaton hinta, jos ne eroavat toisistaan.
2. Esittelyt: ostajat tutustuvat asuntoon ja asiakirjoihin. Selonottovelvollisuus koskee ostajaa samalla tavalla kuin tavallisessa kaupassa.
3. Tarjousaika: välittäjä voi kertoa, mihin mennessä tarjouksia otetaan vastaan. Kysy, miten tarjoukset käsitellään ja miten sinulle kerrotaan muista tarjouksista.
4. Tarjous: teet kirjallisen ostotarjouksen, jossa on hinta, ehdot ja voimassaoloaika.
5. Myyjän päätös: myyjä hyväksyy tarjouksen, hylkää sen, tekee vastatarjouksen tai antaa sen raueta.
6. Uusi kierros: jos myyjä tekee vastatarjouksen tai pyytää parempaa tarjousta, alkuperäinen tarjouksesi raukeaa ja voit tehdä uuden.
7. Kauppa: kun myyjä hyväksyy tarjouksen sellaisenaan, sopimus syntyy. Kauppakirja tehdään sovittuna päivänä.

Milloin tarjous sitoo?

Oikeustoimilain mukaan tarjous sitoo tekijäänsä. Et voi perua tarjoustasi vapaasti sen voimassaoloaikana. Peruutus on tehokas vain, jos se ehtii myyjälle ennen kuin hän on ottanut selon tarjouksestasi tai samaan aikaan.

Jos myyjä vastaa hyväksyvänsä tarjouksen, mutta muuttaa hintaa tai ehtoja, vastaus on lain mukaan hylkäys ja uusi tarjous. Tarjouskaupassa tämä on tavallista: myyjä pyytää korotusta, ja jokainen uusi tarjous on erillinen sitoumus.

Käsiraha tarjouskaupassa

Asuntokauppalain 3 luvun käsirahasäännöt koskevat tarjouskauppaa samalla tavalla kuin muita tarjouksia. Tarjouksen tekijä voi menettää enintään 4 % tarjoamastaan hinnasta, jos hän vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta. Jos myyjä vetäytyy, hän palauttaa käsirahan ja maksaa saman suuruisen hyvityksen.

Tarjouskaupassa tärkein sääntö koskee päällekkäisiä tarjouksia. Myyjä ei saa ottaa vastaan toista käsirahaa ennen kuin ensimmäinen on palautettu tai jäänyt myyjälle. Jos näin kuitenkin tehdään, mikään tarjouksista ei sido tekijäänsä. Välityslain mukaan myöskään välitysliike ei saa käsirahan vastaanotettuaan ottaa vastaan muita tarjouksia tai käsirahoja ennen kuin asia on ratkennut.

Siksi tarjouskaupan käytännöt kannattaa kysyä välittäjältä etukäteen: maksetaanko käsiraha vasta hyväksynnän jälkeen, ja miten useita tarjouksia käsitellään samaan aikaan.

Välittäjän velvollisuudet tarjouskaupassa

Välittäjä toimii myyjän toimeksiannosta, mutta laki velvoittaa sen ottamaan huomioon myös ostajan edut. Välityslain mukaan välittäjän on

• toimittava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen, ottaen huomioon sekä toimeksiantajan että vastapuolen edut
• annettava myyjälle kaikki tiedot, joilla voi olla vaikutusta tämän päätökseen
• annettava ostajaehdokkaalle kaikki tiedot, joiden se tietää tai joiden sen pitäisi tietää vaikuttavan kauppapäätökseen
• laadittava tarjouksesta ja käsirahasta asiakirja, josta ehdot käyvät ilmi.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan välittäjän on huolehdittava siitä, että ostotarjous, sen hyväksyminen ja vastatarjoukset tehdään kirjallisesti. Välittäjän on myös kerrottava sekä myyjälle että ostajaehdokkaalle tarjouksen sitovuudesta ja käsirahan merkityksestä.

Jos välittäjä menettelee virheellisesti, ostajalla on välityslain mukaan oikeus vahingonkorvaukseen. Välittäjä ei myöskään voi saada palkkiokseen sitä osaa kauppahinnasta, joka ylittää pyyntihinnan, koska tällainen ehto on laissa kielletty. Välittäjän valinnasta ja vastuusta kerrotaan oppaassa kiinteistönvälittäjä.

Näin teet tarjouksen tarjouskaupassa

Tarjouskaupassa hinta voi nousta nopeasti. Suunnitelma auttaa pysymään omassa budjetissa.

• Päätä enimmäishinta etukäteen: laske velaton hinta, vastikkeet ja tulevat remontit. Älä nosta tarjousta hetken mielijohteesta.
• Arvioi asunnon hinta itse: vertaa alueen toteutuneisiin kauppoihin. Tilastotiedoista kerrotaan oppaassa asuntojen hinnat.
• Varmista rahoitus: lainalupaus antaa liikkumavaraa, ja tarjouksesi voi olla vahvempi ilman rahoitusehtoa. Lainan hakemisesta kerrotaan oppaassa asuntolainan hakeminen.
• Harkitse ehdot: ehto esimerkiksi kosteusmittauksesta tai kuntotarkastuksesta suojaa sinua, vaikka se voi tehdä tarjouksesta myyjälle vähemmän houkuttelevan.
• Pidä voimassaoloaika lyhyenä: lyhyt aika rajoittaa sitä, kuinka kauan olet sidottu tarjoukseesi.
• Lue asiakirjat ennen tarjousta: tarjouskaupan kiire ei poista ostajan selonottovelvollisuutta.

Myyjän näkökulma

Myyjä saa valita ostajan vapaasti. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan välityssopimuksen tekeminen ei velvoita myymään asuntoa, ja myyjä päättää, minkä ja millaisen tarjouksen hyväksyy. Myyjän ei siis tarvitse hyväksyä korkeintakaan tarjousta.

Hyväksytty tarjous sitoo kuitenkin myös myyjää. Jos myyjä vetäytyy hyväksymästään tarjouksesta, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava ostajalle saman suuruinen hyvitys.

Tarjouskauppa ei korvaa realistista hinta-arviota. KKV varoittaa välittäjistä, jotka lupaavat epärealistisen korkean hinnan. Myynnin kokonaisuudesta kerrotaan oppaassa asunnon myyminen, ja välittäjän palkkiosta oppaassa välityspalkkio.

Vapaaehtoinen huutokauppa

Asunnon voi myydä myös huutokaupalla, jossa ostajat tekevät nostotarjouksia julkisesti esimerkiksi verkossa. Asunto-osakkeen huutokauppaan sovelletaan asuntokauppalakia ja kiinteistön huutokauppaan maakaarta. Myyjän virhevastuu on siis sama kuin muussakin kaupassa.

Kiinteistön kaupassa huutokauppa ei yksin riitä. Kiinteistön kauppa on maakaaren mukaan tehtävä kirjallisesti kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Ennen sitä tehty vapaamuotoinen sopimus ei sido samalla tavalla kuin asunto-osakkeen tarjous. Vetäytyvä osapuoli korvaa yleensä vain kohtuulliset ilmoittelu- ja tutustumiskulut, ellei ennalta määrätystä vetäytymiskorvauksesta ole sovittu. Sähköisestä kaupanteosta kerrotaan oppaassa sähköinen asuntokauppa.

Ulosoton huutokauppa

Kun velallisen asunto tai kiinteistö on ulosmitattu, ulosottomies myy sen julkisella huutokaupalla tai vapaalla myynnillä. Ulosottokaaren mukaan ulosottomiehen on pyrittävä myynnissä hyvään tulokseen. Ulosottolaitos myy kohteita myös verkossa nostotarjouksin, esimerkiksi Huutokaupat.com-palvelussa (tilanne lokakuussa 2026).

Miten ulosoton huutokauppa etenee?

• Ilmoitus ja esite: huutokaupasta julkaistaan myynti-ilmoitus. Kiinteistöstä laaditaan myyntiesite, josta käyvät ilmi myyntiarvoon vaikuttavat olennaiset tiedot ja myyntiehdot.
• Esittely: kohde esitellään ennen myyntiä, ellei esittely ole tarpeeton. Kohteen haltijan on sallittava esittely.
• Tarjoukset: tarjoukset tehdään nostotarjouksina, myös puhelimitse tai sähköisesti, jos ulosottomies sen sallii. Ennen huutokauppaa annettu kirjallinen tarjous sitoo ensimmäisen huutokaupan ajan.
• Vähimmäishinta: ulosottomies ei saa hyväksyä tarjousta, joka alittaa selvästi kohteen käyvän hinnan paikkakunnalla. Kiinteistön huutokaupassa tarjouksen on lisäksi katettava täytäntöönpanokulut, myyntimaksu ja paremmalla etuoikeudella olevat saatavat.
• Maksu: ulosottomies voi antaa maksuaikaa enintään kuusi viikkoa. Ostajan on maksettava heti käsirahana enintään 20 % kauppahinnasta, ellei ostaja ole selvästi maksukykyinen. Maksuajalta maksetaan korkoa.
• Omistus ja hallinta: ostaja saa omaisuuden haltuunsa, kun kauppahinta on maksettu. Kiinteistöstä ja asunto-osakkeista ostaja saa kauppakirjan, kun kauppahinta on maksettu ja myynti on tullut lainvoimaiseksi.

Mitä ostajan pitää tietää?

Asia	Ulosoton huutokaupassa
Virhevastuu	Omaisuus myydään sellaisena kuin se on. Virhe on vain, jos kohde poikkeaa olennaisesti ilmoitetusta, olennainen tieto on jätetty antamatta tai kohde on huomattavasti huonommassa kunnossa kuin oli perusteltua edellyttää.
Virheen seuraamus	Hinnanalennus tai myynnin kumoaminen valittamalla. Kumoaminen edellyttää, että myynnin jääminen voimaan olisi ostajalle kohtuutonta.
Velat ja vastikkeet	Ostaja vastaa vain saatavista, joista on sovittu tai ilmoitettu. Ulosottomiehen on ilmoitettava ennen myyntiä maksamatta olevat yhtiövastikkeet, joista uusi omistaja voi joutua vastuuseen.
Vuokralainen	Jos vuokrasopimusta ei ole pysytetty myynnissä, ostajan on irtisanottava tai purettava se erikseen säädetyllä tavalla.
Varainsiirtovero	Vero ilmoitetaan ja maksetaan kauppakirjan tekemisen yhteydessä. Jos ostaja ei maksa sitä, ulosottomies perii veron ostajalta.
Lainhuuto	Kiinteistön lainhuudon hakemisen määräaika alkaa kauppakirjan antamisesta.
Maksun laiminlyönti	Uusi huutokauppa. Jos hinta jää alemmaksi, laiminlyönyt ostaja korvaa erotuksen ja kulut.

Jos toinen yhteisomistaja käyttää yhteisesti omistettua asuntoa vakituisena asuntonaan, ulosottomies ei saa myydä sitä ilman tämän suostumusta. Ulosottomies voi tällöin käynnistää yhteisomistuksen purkamista koskevan menettelyn.

Ulosottolaitoksen yleiset huutokauppaehdot ovat nähtävillä laitoksen verkkosivuilla. Lue ne ja myyntiesite ennen tarjousta, ja käy esittelyssä, jos se järjestetään.

Yleiset virheet

• Tarjouskaupassa tarjotaan yli oman budjetin, koska kilpailu tuntuu kiireeltä.
• Tarjous tehdään lukematta isännöitsijäntodistusta ja kunnossapitotarveselvitystä.
• Oletetaan, että tarjouksen voi perua, jos joku muu tarjoaa enemmän.
• Ulosoton huutokaupassa oletetaan, että myyjä vastaa virheistä kuten tavallisessa kaupassa.
• Ulosoton kohteen rahoitusta ei ole järjestetty, vaikka maksuaika on enintään kuusi viikkoa.
• Kiinteistön huutokaupan voittoa pidetään valmiina kauppana ilman maakaaren mukaista kauppakirjaa.

Jos jokin menee pieleen

Jos asunnossa havaitaan tarjouksen jälkeen merkittävä vika ennen kaupantekoa, kerro siitä heti kirjallisesti. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2009:49, että myyjä ei saanut pitää käsirahaa, kun asunnossa havaittiin tarjouksen jälkeen merkityksellinen kosteusvaurio ja tarjoaja vetäytyi kaupasta.

Jos välittäjä on mielestäsi toiminut väärin tarjouskaupassa, pyydä selvitys kirjallisesti. Kuluttajariitalautakunta käsittelee kuluttajan ja välitysliikkeen välisiä riitoja. Ulosoton huutokauppaa koskevaan virheeseen haetaan muutosta valittamalla ulosottokaaren mukaisesti.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon ostotarjous · Asuntokauppalaki · Kiinteistönvälittäjä · Asunnon myyminen