Lyhyesti
Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) sääntelee taloyhtiöiden toimintaa: osakkeita, vastikkeita, kunnossapitoa, muutostöitä, päätöksentekoa ja osakkaan oikeussuojaa. Laissa on 29 lukua, jotka on jaettu kahdeksaan osaan. Moni säännös on olettamasääntö, josta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin. Lakia muutettiin viimeksi laajemmin 1.10.2026 voimaan tulleella lailla 535/2026.
Mikä muuttui 1.10.2026
- Hallintaanoton perusteisiin lisättiin haittaa aiheuttava lyhytaikainen vuokraus, terveyttä tai järjestystä yhtiön tiloissa koskevien velvollisuuksien laiminlyönti ja muu erittäin painava syy. Varoituksen ja päätöksen voi antaa tiedoksi myös sähköisesti.
- Ikkunat mainitaan laissa yhtiön kunnossapitovastuulla olevina osina, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
- Uusi 4 luvun 3 §:n 3 momentti: osakkaan on hoidettava huolellisesti käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jonka hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen, kuten maantasoterassia. Uusi 4 luvun 8 §:n 2 momentti ulottaa ilmoitusvelvollisuuden yhtiölle kuuluvista vioista myös näihin tiloihin.
- Osakas vastaa muutostyönsä kunnossapidosta ja siitä aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista (5 luvun 1 §). Hallituksen esityksen mukaan tämä on selvennys, joka ei muuta aiempaa oikeustilaa.
- Vain osaa huoneistoista hyödyttävän uudistuksen merkittävät kulut voidaan periä näiltä huoneistoilta, ja latauspisteiden kulut jaetaan oletuksena tasan niitä hyödyntäville huoneistoille.
- Lunastuslauseke koskee oletuksena myös osakkeiden määräosan siirtoja.
- Osakkaalla on oikeus saada jäljennös huoneistoaan koskevista yhtiön asiakirjoista, ja yhtiökokouskutsu lähetetään osakehuoneistorekisterissä olevaan osoitteeseen.
Asunto-osakeyhtiölaki on taloyhtiön asukkaan ja osakkaan tärkein laki. Se kertoo, mistä osakas vastaa, miten päätökset tehdään ja mitä voit tehdä, jos yhtiö toimii väärin. Tällä sivulla laki käydään läpi luku luvulta selkokielellä. Käytännön ohjeet taloyhtiössä asumiseen ovat oppaassa taloyhtiö.
Keitä laki koskee?
Lakia sovelletaan kaikkiin Suomessa asunto-osakeyhtiöinä rekisteröityihin osakeyhtiöihin. Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita rakennusta, jonka huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaiden hallitsemiksi asuinhuoneistoiksi.
- Osakas ei omista huoneistoa suoraan. Osakkeet tuottavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa.
- Yhtiö on osakkaistaan erillinen oikeushenkilö. Osakkaat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön veloista, mutta maksavat yhtiölle vastiketta.
- Lakia sovelletaan pääosin myös keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Sen yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, ettei lakia sovelleta tai että sovelletaan vain osaa säännöksistä. Ennen vuotta 1992 perustettuun yhtiöön lakia sovelletaan vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään.
Yhtiöjärjestys ja lain pakottavuus
Laki antaa paljon tilaa yhtiöjärjestykselle. Esimerkiksi kunnossapitovastuun jaosta, vastikeperusteista ja äänimääristä voidaan määrätä toisin kuin laissa. Yhtiöjärjestys ei kuitenkaan voi olla lain pakottavien säännösten vastainen.
Lue siksi aina sekä laki että oman yhtiösi yhtiöjärjestys. Jos ne poikkeavat toisistaan, katso, onko laissa kyse olettamasäännöstä vai pakottavasta säännöksestä.
Lain rakenne luvuittain
| Osa ja luvut | Mitä niissä säädetään |
|---|---|
| I osa, luvut 1–3 | Keskeiset periaatteet, yhtiöjärjestys, osakkeet ja niiden siirto, yhtiövastike |
| II osa, luvut 4–5 | Kunnossapito ja muutostyöt |
| III osa, luvut 6–11 | Yhtiökokous, hallitus ja isännöitsijä, pääsy huoneistoon ja hallintaanotto, tilin- ja toiminnantarkastus, tilinpäätös, varojen jakaminen |
| IV osa, luvut 12–16 | Perustaminen, osakeanti, optio-oikeudet, osakepääoman korottaminen, pääomalaina |
| V osa, luvut 17–18 | Osakepääoman alentaminen ja yhtiön omat osakkeet |
| VI osa, luvut 19–22 | Sulautuminen, jakautuminen, yhteisömuodon muuttaminen ja yhtiön purkaminen |
| VII osa, luvut 23–27 | Päätöksen moite, vahingonkorvaus, lunastusvelvollisuus, riitojen ratkaiseminen ja rangaistukset |
| VIII osa, luvut 28–29 | Soveltaminen kiinteistöosakeyhtiöön ja voimaantulo |
Luvut 1–3: periaatteet, osakkeet ja vastike
1 luku: keskeiset periaatteet
Kaikki osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä, joka tuottaa jollekin epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella. Hallituksen ja isännöitsijän on toimittava huolellisesti yhtiön edun mukaisesti.
Osakas saa luovuttaa huoneistonsa toisen käyttöön, esimerkiksi vuokrata sen, ellei laissa tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Parveke kuuluu huoneistoon, jos sinne pääsee vain huoneiston kautta.
2 luku: osakkeet
Osakkeen saa siirtää vapaasti kaupalla, lahjana tai perintönä. Siirtoa voi rajoittaa vain yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeella. Saman huoneiston osakkeita ei saa myydä tai pantata erikseen, paitsi kun huoneisto jaetaan tai yhdistetään. Jos osakkeella on useita omistajia, he käyttävät osakkaan oikeuksia yhteisen edustajan kautta.
3 luku: yhtiövastike
Osakas maksaa vastiketta yhtiöjärjestyksen perusteiden mukaan. Ostaja vastaa edellisen omistajan maksamattomista vastikkeista enintään omistuksen siirtymiskuukaudelta ja viideltä sitä edeltävältä kuukaudelta. Perusteista kerrotaan oppaassa yhtiövastike.
Luvut 4–5: kunnossapito ja muutostyöt
Yhtiö pitää kunnossa rakenteet, eristeet, ikkunat ja perusjärjestelmät, kuten lämmityksen, sähkön, veden, viemärin ja ilmanvaihdon. Osakas vastaa huoneiston sisäosista. Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia toisin. Vastuunjako on kuvattu oppaassa kunnossapitovastuu.
Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viipymättä viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Jos yhtiö tai osakas laiminlyö kunnossapitonsa, toinen voi laissa säädetyin edellytyksin teettää työn laiminlyöjän kustannuksella.
Osakas saa tehdä huoneistossaan muutoksia omalla kustannuksellaan. Töistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön rakenteisiin tai muiden huoneistojen käyttöön, on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti. Yhtiö voi asettaa ehtoja, ja se voi kieltää työn vain laissa säädetyillä perusteilla. Menettely on oppaassa muutostyöilmoitus.
Luvut 6–11: hallinto ja talous
- 6 luku, yhtiökokous: osakkaat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa. Pääsääntönä on yksinkertainen enemmistö, mutta yhtiöjärjestyksen muutokseen tarvitaan kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Osakas saa haluamansa asian käsiteltäväksi, kun hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin ajoissa, että asia ehditään mainita kokouskutsussa. Ks. yhtiökokous.
- 7 luku, johto: yhtiöllä on oltava hallitus, ja sillä voi olla isännöitsijä. Isännöitsijä antaa isännöitsijäntodistuksen. Ks. taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä.
- 8 luku, pääsy ja hallintaanotto: hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus päästä huoneistoon kunnon valvontaa ja korjauksia varten sopivana aikana. Yhtiökokous voi ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, esimerkiksi vastikkeen maksamatta jättämisen tai häiritsevän elämän vuoksi. Ennen päätöstä on annettava kirjallinen varoitus.
- 9 luku, tarkastus: yhtiöllä on oltava tilintarkastaja esimerkiksi silloin, kun huoneistoja on vähintään 30 tai osakkaat vaativat sitä. Muuten yhtiöllä on yleensä toiminnantarkastaja. Osakas voi hakea erityistä tarkastusta Lupa- ja valvontavirastolta, jos ehdotusta on kannatettu yhtiökokouksessa riittävästi.
- 10–11 luku, tilinpäätös ja varat: yhtiö laatii tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen. Varoja saa jakaa osakkaille vain laissa säädetyillä tavoilla. Ks. taloyhtiön tilinpäätös.
Luvut 12–22: perustaminen, rahoitus ja rakennejärjestelyt
Nämä luvut koskevat lähinnä uusia yhtiöitä, osakeanteja ja harvinaisia tilanteita, kuten sulautumista, purkamista ja konkurssia. Tavallinen osakas kohtaa ne esimerkiksi silloin, kun yhtiö rakentaa lisää asuntoja, myy tontin tai puretaan.
Hallituksen esityksen 34/2026 mukaan selvitystilaa sekä yhtiön kiinteistön ja rakennusten luovuttamista koskevaa päätöksentekoa selvennettiin ja kevennettiin 1.10.2026, jotta yhtiön hallittu alasajo olisi helpompaa. Konkurssisääntelyä muutettiin niin, että konkurssin vaikutukset osakkaiden ja asukkaiden huoneistojen hallintaan otetaan paremmin huomioon.
Luvut 23–28: oikeussuoja ja seuraamukset
- Moite: osakas voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos menettely on ollut virheellinen tai päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa, muuten päätös jää voimaan.
- Mitättömyys: vakavasti virheellinen päätös, esimerkiksi ilman kokouskutsua tehty, on mitätön ilman määräaikaa.
- Vahingonkorvaus: hallituksen jäsen ja isännöitsijä korvaavat huolimattomuudesta aiheuttamansa vahingon. Osakas korvaa vahingon, jonka hän aiheuttaa rikkomalla lakia tai yhtiöjärjestystä.
- Lunastusvelvollisuus: jos osakas väärinkäyttää tahallaan vaikutusvaltaansa yhtiössä, tuomioistuin voi velvoittaa hänet lunastamaan toisen osakkaan osakkeet käyvästä hinnasta.
- Riidat: riidat ratkaistaan käräjäoikeudessa, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty välimiesmenettelystä.
Erityistilanteet
- Uudiskohde: osakkaan muutostöitä koskevia sääntöjä ei sovelleta töihin, jotka on tehty ennen asuntokauppalain mukaisen rakentamisvaiheen päättymistä. Rakentamisvaiheesta kerrotaan oppaassa asuntokauppalaki.
- Vuokralla asuva: jos yhtiössä on vähintään viisi eri omistajien huoneistoa, asukkailla on oikeus osallistua ja käyttää puhevaltaa kokouksessa, joka käsittelee järjestyssääntöjä, yhteisiä tiloja tai asumiseen olennaisesti vaikuttavaa korjausta. Vuokrasuhteesta säädetään erikseen huoneenvuokralaissa.
- Lyhytaikainen vuokraus: haittaa aiheuttava lyhytaikainen vuokraus voi johtaa hallintaanottoon, ks. Airbnb.
- Edellisen omistajan remontti: hallituksen esityksen mukaan osakkaan vastuu muutostyön kunnossapidosta koskee myös edellisen omistajan tekemää muutostyötä. Ostajan ja myyjän välisiin vaatimuksiin sovelletaan asuntokauppalakia.
Yleiset virheet
- Lain sääntö oletetaan päteväksi, vaikka yhtiöjärjestyksessä on määrätty toisin.
- Moitekanne jätetään nostamatta kolmessa kuukaudessa.
- Remontti aloitetaan ilman muutostyöilmoitusta tai ennen yhtiön vastausta.
- Vika ilmoitetaan yhtiölle liian myöhään, ja osakas joutuu vastuuseen laajentuneesta vahingosta.
- Uusia 1.10.2026 voimaan tulleita sääntöjä ei oteta huomioon esimerkiksi terassin tai varaston hoidossa.
Usein kysyttyä
Mistä asunto-osakeyhtiölain löytää?
Ajantasainen laki on maksutta Finlexissä numerolla 1599/2009. Muutokset näkyvät pykälissä voimaantulopäivineen.
Koskeeko laki rivitaloyhtiötä?
Koskee, jos yhtiö on rekisteröity asunto-osakeyhtiöksi. Rivitalo- ja paritaloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla poikkeuksia kunnossapitovastuuseen, esimerkiksi pihoista, joten lue se tarkasti. Ks. rivitalo.
Voiko yhtiöjärjestys olla ristiriidassa lain kanssa?
Yhtiöjärjestyksellä voi poiketa lain olettamasäännöistä, mutta ei pakottavista säännöksistä. Lainvastaista määräystä ei rekisteröidä.
Muuttiko 1.10.2026 lakimuutos osakkaan vastuuta remonteista?
Hallituksen esityksen mukaan säännös osakkaan vastuusta muutostyön kunnossapidosta on selvennys, joka vastaa jo aiemmin vakiintunutta tulkintaa. Uutta on vastuu käytössä olevien yhtiön tilojen, kuten terassin, huolellisesta hoidosta ja niiden vioista ilmoittamisesta.
Mihin voin valittaa yhtiön päätöksestä?
Yhtiökokouksen päätöstä moititaan käräjäoikeudessa nostamalla kanne yhtiötä vastaan kolmen kuukauden kuluessa. Hallituksen jäsenen tai isännöitsijän lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesta toiminnasta voi seurata vahingonkorvausvastuu.
Saako taloyhtiö tulla asuntooni?
Hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä ja heidän valtuuttamallaan on oikeus päästä huoneistoon kunnon valvontaa ja kunnossapitotöitä varten. Käynti on järjestettävä sopivana aikana, ellei työ ole kiireellinen.
Lue myös: Taloyhtiö · Yhtiöjärjestys · Kunnossapitovastuu · Yhtiökokous
