Asuntokauppalaki – tärkeimmät säännöt ostajalle ja myyjälle

Asuntokauppalaki on asunnon ostajan ja myyjän tärkein laki. Se kertoo, mitä kaupassa saa sopia, milloin tarjous sitoo, mitä myyjän on kerrottava ja mitä ostaja voi vaatia, jos asunnossa on vika. Tässä oppaassa laki käydään läpi luku kerrallaan selkokielellä.

Opas on yleiskatsaus. Virheiden seuraamuksista, ilmoitusajoista ja riidoista kerrotaan tarkemmin oppaassa virhe asuntokaupassa. Kaupan käytännön vaiheet on koottu oppaaseen asunnon ostaminen.

Mitä asuntokauppalaki koskee?

Laki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Käytännössä tämä tarkoittaa kerros-, rivi- ja paritaloasuntoja, jotka omistetaan asunto-osakeyhtiön osakkeina. Lakia sovelletaan soveltuvin osin myös asuntojen vaihtoon.

Laki ei koske

• asumisoikeuden luovuttamista
• aikaosuusasunnon kauppaa
• osuuskunnan osuutta, joka oikeuttaa vain vuokrasopimuksen tekemiseen.

Mitä ostat?	Mikä laki koskee kauppaa?
Käytetty osakeasunto	Asuntokauppalain 6 luku
Uusi osakeasunto rakennuttajalta	Asuntokauppalain 2, 4 ja 5 luku
Omakotitalo omalla tai vuokratontilla	Maakaari
Asumisoikeusasunto	Laki asumisoikeusasunnoista
Vuokra-asunto	Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta

Omakotitalon kaupassa sovellettavat säännöt käydään läpi oppaassa omakotitalon ostaminen.

Kuluttaja ja elinkeinonharjoittaja

Laki erottaa toisistaan kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan. Kuluttaja on luonnollinen henkilö, joka hankkii asunnon pääasiassa muuhun kuin elinkeinotoimintaan. Elinkeinonharjoittaja myy asuntoja ammattimaisesti tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.

Ero vaikuttaa siihen, kuinka paljon laista voi sopia toisin. Kun elinkeinonharjoittaja myy kuluttajalle, ostajan vahingoksi poikkeavat ehdot ovat pääosin mitättömiä. Kahden yksityishenkilön välisessä kaupassa sopimusvapaus on laajempi.

Myös yksityishenkilö voi olla laissa tarkoitettu elinkeinonharjoittaja. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2012:21, että kaksi henkilöä, jotka olivat yhtiöittäneet ostamansa asuinrakennukset ja tarjonneet 62 asuntoa yleisesti ostettaviksi, toimivat elinkeinonharjoittajina.

Lain rakenne luvuittain

Luku	Mitä se koskee	Kenelle tärkeä
1 luku	Soveltamisala ja määritelmät	Kaikki
2 luku	Ostajan suojaaminen rakentamisvaiheessa (RS-järjestelmä)	Uudiskohteen ostaja
3 luku	Varausmaksu, käsiraha ja vakiokorvaus	Tarjouksen tekijä ja myyjä
4 luku	Uuden asunnon kauppa	Uuden asunnon ostaja
5 luku	Ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuu	Uuden asunnon myöhempi ostaja
6 luku	Käytetyn asunnon kauppa	Useimmat ostajat ja myyjät
7 luku	Takautumisoikeus, pantin myynti, riidat ja rangaistukset	Myyjä, taloyhtiö ja pankki

2 luku: ostajan suoja rakentamisvaiheessa

Kun asuntoa myydään ennen kuin rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennukset käyttöön, kauppaan sovelletaan rakentamisvaiheen suojajärjestelmää eli RS-järjestelmää. Sen tarkoitus on suojata ostajaa, jos rakennuttaja ei pysty saattamaan hanketta loppuun.

Järjestelmän keskeiset osat ovat

• turva-asiakirjat eli yhtiötä ja rakennushanketta koskevat asiakirjat, jotka luovutetaan ulkopuolisen säilytettäviksi
• erillinen maksutili, jolle kauppahinnat maksetaan
• rakentamisvaiheen vakuus ja kymmenen vuotta voimassa oleva suorituskyvyttömyysvakuus
• taloussuunnitelma, jossa ilmoitettuja yhtiön velkoja ei saa kuluttajakaupan jälkeen korottaa ilman kaikkien ostajien kirjallista suostumusta
• ostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija.

Uudiskohteen ostamisesta, vakuuksista ja yhtiölainasta kerrotaan oppaassa uudisasunnon ostaminen.

3 luku: käsiraha, varausmaksu ja vakiokorvaus

Luku koskee ostotarjouksia, joiden vakuudeksi on maksettu käsiraha tai sovittu vakiokorvaus, sekä uudiskohteen varausmaksua. Säännöt ovat kuluttajan suojaksi pakottavia, ja sama suoja koskee yksityistä myyjää.

• Tarjouksen tekijä voi menettää käsirahana tai vakiokorvauksena enintään 4 % tarjotusta kauppahinnasta.
• Jos ostaja vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta, myyjä saa pitää käsirahan.
• Jos myyjä vetäytyy, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava saman suuruinen hyvitys.
• Myyjä ei saa ottaa vastaan toista käsirahaa ennen kuin ensimmäinen on palautettu tai jäänyt myyjälle.

Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2009:49, että myyjä ei saanut pitää käsirahaa, kun asunnossa havaittiin tarjouksen jälkeen merkityksellinen kosteusvaurio ja ostaja vetäytyi. Kauppa ei silloin jäänyt syntymättä ostajan puolella olevasta syystä.

Tarjouksen sisältö ja ehdot käydään läpi oppaassa asunnon ostotarjous. Myös tarjouskaupassa jokainen tarjous on erillinen ostotarjous, johon samat säännöt pätevät.

4 ja 5 luku: uuden asunnon kauppa

Uuden asunnon kaupassa ostajan asema on vahvempi kuin käytetyn asunnon kaupassa. Asunnossa on virhe esimerkiksi, jos se ei vastaa sovittua, rakentamismääräyksiä tai hyvää rakentamistapaa tai jos siitä aiheutuu haittaa terveydelle.

Uuden asunnon kaupan erityispiirteitä ovat

• vuositarkastus aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukauden kuluttua käyttöönottohyväksynnästä
• myyjän oikeus ja velvollisuus korjata virhe
• kauppahinnan erät, jotka eivät saa olla epäsuhteessa rakennustyön edistymiseen
• myöhemmän ostajan oikeus vedota rakennusvirheeseen suoraan asunnon ensimmäiseen myyjään.

Viimeksi mainittu tarkoittaa, että jos ostat muutaman vuoden vanhan asunnon yksityiseltä myyjältä ja siinä paljastuu rakennusvirhe, voit esittää vaatimuksia myös alkuperäiselle rakennuttajalle. Oikeutta rajoittaa muun muassa se, onko rakennuttaja jo hyvittänyt virheen aiemmalle omistajalle.

6 luku: käytetyn asunnon kauppa

Suurin osa asuntokaupoista on käytettyjen asuntojen kauppoja. Niihin sovelletaan lain 6 lukua. Sama luku koskee myös uutta asuntoa, jonka myy muu kuin elinkeinonharjoittaja.

Mistä voi sopia toisin?

Kun myyjä on yksityishenkilö, luvun säännöistä voi poiketa kirjallisella sopimuksella. Jos ostaja on kuluttaja, hänen oikeuksiaan virheen perusteella voi kuitenkin rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Kun myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, ostajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että yleinen lauseke ”asunto myydään sellaisena kuin se on” ei poista myyjän vastuuta. Rajaus toimii vain, jos siinä nimetään asia, esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristyksen ikä. Ohjeet kirjauksiin löydät oppaasta asunnon kauppakirja.

Mitä kauppaan kuuluu?

Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja esineet, jotka olivat asunnossa esittelyn aikana, kuuluvat kauppaan, ellei toisin sovita. Jos haluat viedä mukanasi esimerkiksi astianpesukoneen tai valaisimet, kirjaa se kauppakirjaan.

Hallinnan luovutus, kulut ja vaaranvastuu

• Maksu ja luovutus: ellei toisin sovita, ostaja maksaa kauppahinnan samalla, kun hän saa asunnon hallinnan ja osakekirjan tai suostumuksen omistuksensa kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin. Ostajalla on oltava kohtuullinen tilaisuus tarkastaa asunto ja asiakirjat.
• Kulut: myyjä vastaa vastikkeista ja muista menoista, jotka kohdistuvat hallinnan luovutusta edeltävään aikaan.
• Vaaranvastuu: myyjä kantaa riskin asunnon vahingoittumisesta hallinnan luovutukseen asti.

Hallinnan luovutuksella on merkitystä myös virhevastuulle. Asunnon virheellisyyttä arvioidaan sen mukaan, millainen asunto oli vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa silloin olemassa olleesta virheestä, vaikka se ilmenisi myöhemmin.

Viivästys

Jos myyjä ei luovuta asuntoa tai asiakirjoja ajallaan, ostaja voi purkaa kaupan, kun viivästys aiheuttaa hänelle olennaista haittaa, ja vaatia vahingonkorvausta. Myyjä voi puolestaan purkaa kaupan ostajan olennaisen maksuviivästyksen vuoksi. Myyjän purkuoikeus päättyy, kun hän on antanut suostumuksen ostajan omistuksen kirjaamiseen tai luovuttanut asiakirjat.

Virhetyypit

Virhe	Mitä se tarkoittaa	Pykälä
Sopimuksenvastaisuus	Asunto ei vastaa sitä, mitä on sovittu	6:11, 1 kohta
Tiedonantovirhe	Myyjä antoi väärää tietoa tai jätti kertomatta tietämänsä seikan	6:11, 2 ja 3 kohta
Salainen virhe	Asunto on merkittävästi huonompi kuin ostaja saattoi perustellusti odottaa	6:11, 4 kohta
Taloudellinen virhe	Väärä tai puuttuva tieto vastikkeesta, lainaosuudesta tai taloyhtiön taloudesta, tai odottamaton vika kasvattaa velvoitteita	6:20
Oikeudellinen virhe	Sivullisella on omistus- tai panttioikeus asuntoon	6:21

Myyjän velvollisuudesta kertoa asunnosta on oma oppaansa myyjän tiedonantovelvollisuus. Ostajan velvollisuus tarkastaa asunto ja lukea asiakirjat on kuvattu oppaassa ostajan selonottovelvollisuus.

Reklamaatio ja seuraamukset

Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Yksityistä myyjää vastaan ehdoton takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei koske tilannetta, jossa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.

Virheen perusteella ostaja voi pidättää maksamatta olevaa kauppahintaa, vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Purku edellyttää, että virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen. Jos sekä myyjä että ostaja ovat olleet huolimattomia, ostaja voi vaatia kohtuullista hinnanalennusta.

Välittäjän ja isännöitsijäntodistuksen tiedot

Myyjä vastaa ostajalle myös tiedoista, jotka on antanut hänen välittäjänsä tai jotka ovat isännöitsijäntodistuksessa. Jos myyjä joutuu korvaamaan virheen todistuksen väärän tiedon vuoksi, hän voi lain 7 luvun nojalla vaatia korvausta taloyhtiöltä tai tiedon antaneelta henkilöltä.

7 luku: erinäiset säännökset

• Takautumisoikeus: myyjällä on oikeus korvaukseen taloyhtiöltä isännöitsijäntodistuksen virheellisestä tiedosta, ellei yhtiö osoita toimineensa huolellisesti.
• Pantin myynti: kun pankki myy panttina olevan asunnon, se ei vastaa kuten myyjä. Pankin on kuitenkin kerrottava ostajalle, että kyse on pantin myynnistä, ja se vastaa antamistaan ja antamatta jättämistään tiedoista.
• Välimiesmenettely: elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välinen ennen riitaa sovittu välimiesehto ei sido kuluttajaa.
• Rangaistukset ja seuraamusmaksu: ostajansuojasäännösten rikkomisesta voi seurata rangaistus, ja tiettyjen vakuussäännösten rikkomisesta voidaan määrätä seuraamusmaksu.

Mitä asuntokauppalaki ei sääntele?

Moni asuntokaupan kysymys ratkeaa muun lain perusteella. Tämä on hyvä tietää, kun etsit vastausta.

Asia	Missä siitä säädetään
Kiinteistön kaupan muoto ja virheet	Maakaari
Välittäjän velvollisuudet ja välityspalkkio	Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä, ks. kiinteistönvälittäjä
Varainsiirtovero	Varainsiirtoverolaki, ks. varainsiirtovero
Omistuksen kirjaaminen	Laki huoneistotietojärjestelmästä
Taloyhtiön päätökset, vastikkeet ja kunnossapito	Asunto-osakeyhtiölaki
Esitteen ja ilmoituksen tiedot	Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista
Kuntotarkastus	Ei laissa; KKV:n mukaan kuntotarkastuksia ei säädellä laissa

Kaupan tekeminen sähköisesti käydään läpi oppaassa sähköinen asuntokauppa.

Asuntokauppalaki kaupan eri vaiheissa

1. Tarjous: jos tarjouksen vakuudeksi maksetaan käsiraha tai sovitaan vakiokorvaus, sovelletaan 3 lukua. Tarjoaja voi menettää enintään 4 % tarjotusta hinnasta.
2. Tarkastus ja asiakirjat: ostajan selonottovelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus määrittävät, mihin voi myöhemmin vedota.
3. Kauppakirja: yksityinen myyjä voi rajata vastuutaan, mutta kuluttajaostajaa kohtaan vain yksilöidysti.
4. Kaupanteko: kauppahinta maksetaan, kun ostaja saa hallinnan ja suostumuksen omistuksen kirjaamiseen.
5. Hallinnan luovutus: vaaranvastuu ja kulut siirtyvät ostajalle. Virhettä arvioidaan tämän hetken tilanteen mukaan.
6. Kaupan jälkeen: virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, ja yksityiselle myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa.

Yleiset väärinkäsitykset

• ”Myyn asunnon sellaisenaan, joten en vastaa mistään.” Yleinen lauseke ei poista vastuuta kuluttajaostajaa kohtaan.
• ”Asunto on kuntotarkastettu, joten se on virheetön.” Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta, eikä se paljasta kaikkia vikoja.
• ”Kahden vuoden jälkeen myyjä ei koskaan vastaa.” Raja ei koske törkeää huolimattomuutta tai kunnianvastaista menettelyä, eikä se koske elinkeinonharjoittajaa.
• ”Asuntokauppalaki koskee myös omakotitaloa.” Kiinteistön kauppaan sovelletaan maakaarta.
• ”Tarjouksen voi perua, kunhan kauppakirjaa ei ole allekirjoitettu.” Hyväksytty tarjous sitoo, ja vetäytymisestä voi menettää käsirahan.

Jos kaupassa menee jotain pieleen

Selvitä ensin, mikä laki koskee kauppaasi ja mitä ennen kauppaa kerrottiin. Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti ja kerro samalla, mitä vaadit. Moni riita ratkeaa neuvottelemalla.

Kuluttajariitalautakunta käsittelee maksutta asunnon kauppaa koskevia riitoja, joita kuluttajat, asuntoyhteisöt tai asunnon myyjinä olevat yksityishenkilöt vievät sen ratkaistavaksi. Lautakunnan ratkaisut ovat suosituksia. Viimeisenä keinona on kanne käräjäoikeudessa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Virhe asuntokaupassa · Asunnon kauppakirja · Uudisasunnon ostaminen · Asunnon ostaminen