Taloyhtiön talousvaikeudet – riskit, varoitusmerkit ja osakkaan vastuu

Osakas ei vastaa taloyhtiön veloista henkilökohtaisesti, mutta vastikkeet voivat nousta. Katso varoitusmerkit ja mitä konkurssi tarkoittaa osakkaalle.

Päivitetty 3.11.2026 Lukuaika 10 min Taloyhtiö

Vanha kivinen kerrostalo ja syksyiset puut auringonlaskun valossa — Kuva: Tapio Haaja / Unsplash

Tässä oppaassa (11)

Lyhyesti

Osakas ei vastaa henkilökohtaisesti taloyhtiön veloista, mutta yhtiön kaikki menot katetaan vastikkeilla. Siksi muiden maksamatta jättämät vastikkeet, korkojen nousu ja isot korjaukset näkyvät lopulta omassa vastikkeessasi. Varoitusmerkkejä ovat kasvavat vastikesaatavat, toistuvasti negatiivinen hoitokate, suuri korjaustarve ilman rahoitussuunnitelmaa ja yhtiölainan lyhennysvapaan päättyminen. Taloyhtiöiden konkurssit ovat harvinaisia, mutta 1.10.2026 alkaen laki kertoo tarkemmin, milloin osakkaan oikeus asua huoneistossa ja velvollisuus maksaa vastiketta lakkaavat.

Mikä muuttui 1.10.2026

Yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin päättää yhtiökokous. Hallitus voi päättää siitä vain, jos kokousta ei voi odottaa aiheuttamatta olennaista haittaa, ja sen on ilmoitettava päätöksestä osakkaille.
Konkurssissa osakkaan hallintaoikeus ja vastikkeen maksuvelvollisuus lakkaavat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut konkurssipäätöksen hänelle tiedoksi. Huoneiston vuokrasopimus päättyy samalla.
Yhtiökokous voi päättää selvitystilasta ja kiinteistön myynnistä neljän viidesosan enemmistöllä, jos kunnossapito tuottaisi osakkaille huomattavaa vahinkoa.
Huoneiston hallintaanottoon tuli uusia perusteita, ja varoituksen voi antaa tiedoksi myös sähköisesti.

Useimpien taloyhtiöiden talous on kunnossa, mutta vaikeudet kasautuvat helposti: korjaukset viivästyvät, laina kasvaa ja osakkaiden maksukyky heikkenee. Tässä oppaassa kerrotaan, mistä talousvaikeudet syntyvät, mistä ne tunnistaa, mitä osakas voi joutua maksamaan ja mitä yhtiössä tapahtuu yrityssaneerauksessa tai konkurssissa.

Taloyhtiön lukujen lukemisesta on omat oppaansa: taloyhtiön tilinpäätös ja kunnossapitotarveselvitys.

Mistä talousvaikeudet syntyvät?

Asunto-osakeyhtiölain muutosta koskevassa hallituksen esityksessä (HE 34/2026) käytiin läpi käräjäoikeuksiin vuosina 2014–2024 jätettyjä taloyhtiöiden konkurssihakemuksia. Yleisimmät syyt olivat:

asuintalon rakennuttanut rakennusyhtiö meni konkurssiin
remonttivelkaa oli kertynyt paljon, eikä pankilta saatu lisää lainaa
liiketilan vuokralainen oli jättänyt vastikkeet maksamatta vuosien ajan
osakkaat olivat jättäneet vastikkeet maksamatta
talo oli korjauskelvottomassa kunnossa
kunta oli sitoutunut ostamaan tai vuokraamaan kohteen, mutta vetäytyi kaupasta.

Hallituksen esityksen mukaan konkurssit ovat yksittäisiä ja harvinaisia suhteessa taloyhtiöiden määrään. Noin puolessa tarkastelluista tapauksista konkurssia haki yhtiön velkoja, kuten pankki, asuinkiinteistörahasto tai Verohallinto. Esityksessä viitataan myös kiinteistöalan etujärjestö Kiinteistöliiton isännöitsijäkyselyihin, joiden mukaan konkurssin uhka koskee vain erittäin pientä osaa yhtiöistä. Esityksen mukaan kyselyistä ei kuitenkaan voi vetää yleistäviä johtopäätöksiä, koska ne perustuvat muutaman sadan isännöitsijän arvioihin.

Riski	Miten se näkyy	Mistä tarkistat
Vastikerästit	Vastikesaatavat kasvavat, kassa ohenee	Tilinpäätös, isännöitsijäntodistus
Korjausvelka	Isot korjaukset lähivuosina ilman rahoitussuunnitelmaa	Kunnossapitotarveselvitys
Lainat ja korot	Rahoitusvastike nousee korkojen tai lyhennysten alkaessa	Isännöitsijäntodistus, tilinpäätöksen liitetiedot
Tontinvuokra	Vuokra voi nousta, kun vuokrasopimus uusitaan	Maanvuokrasopimus, isännöitsijäntodistus
Tyhjät liiketilat	Liiketilan omistaja ei saa vuokratuloa ja voi lakata maksamasta vastiketta	Tilinpäätös, yhtiökokouksen pöytäkirjat

Myös tavalliset hoitokulut nousevat. Tilastokeskuksen mukaan hoitovastikkeet nousivat vuonna 2025 keskimäärin 8,1 prosenttia, ja kerrostalojen hoitovastike oli keskimäärin 5,21 euroa neliöltä kuukaudessa.

Korot ja yhtiölainat

Suomen Pankin mukaan asuntoyhteisöillä oli syyskuun 2026 lopussa lainaa 47,0 miljardia euroa. Lainoista 84 prosenttia oli sidottu euriboriin, ja lainakannan keskikorko oli 3,35 prosenttia, kun se vuotta aiemmin oli 2,97 prosenttia. Koronnousu siirtyy siis nopeasti rahoitusvastikkeisiin. Yhtiölainan toiminnasta kerrotaan oppaassa yhtiölaina.

Uudiskohteissa rakentamisaikainen yhtiölaina saa 1.7.2026 alkaen olla enintään 70 prosenttia velattomasta hinnasta. Suuri lainaosuus tarkoittaa, että pieni muutos korossa tai maksuhäiriöissä vaikuttaa paljon.

Tontinvuokra

Jos yhtiö on vuokratontilla, tontinvuokra katetaan vastikkeilla. Vuokra voi nousta, kun vuokrasopimus uusitaan. Tarkista sopimuksen päättymisaika ja korotusehdot oppaan vuokratontti avulla.

Varoitusmerkit ostajalle ja osakkaalle

Tarkista nämä

Isännöitsijäntodistuksessa on erääntyneitä maksamattomia vastikkeita tai hallintaanottopäätöksiä.
Hoitokate on negatiivinen useana vuonna, eikä vastikkeita ole korjattu.
Yhtiö kattaa juoksevia menoja lyhytaikaisella lainalla.
Vastikesaatavat kasvavat vuodesta toiseen.
Kunnossapitotarveselvityksessä on isoja korjauksia, mutta niiden rahoituksesta ei ole päätetty.
Yhtiölainan lyhennysvapaa päättyy pian, eikä talousarviossa ole varauduttu siihen.
Tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomuksessa on huomautus.
Yhtiökokouksen pöytäkirjoissa toistuvat keskustelut maksuhäiriöistä, perinnästä tai lainan saamisen vaikeudesta.

Pyydä myös viimeisimmät yhtiökokouksen pöytäkirjat ja kysy isännöitsijältä, onko yhtiössä vireillä perintöjä tai hallintaanottoja. Koko isännöitsijäntodistuksen lukemisesta on oma oppaansa.

Osakkaan vastuu: mitä voit joutua maksamaan?

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 6 §:n mukaan osakkeenomistajat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista. Pankki tai muu velkoja ei siis voi periä yhtiön velkaa suoraan sinulta. Lain 3 luvun mukaan osakas on kuitenkin velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi yhtiöjärjestyksen perusteiden mukaan. Yhtiön menot päätyvät siten aina osakkaiden maksettaviksi.

Vastikkeen korotus ja lisävastike

Laissa ei käytetä nimitystä ylimääräinen vastike. Yhtiöjärjestyksessä on mainittava, kuka määrää vastikkeen suuruuden, ja yleensä se on yhtiökokous. Varsinainen yhtiökokous päättää talousarviosta ja vastikkeen määrästä, jos se kuuluu yhtiökokoukselle. Jos rahat eivät riitä kesken tilikauden, hallitus voi kutsua koolle ylimääräisen yhtiökokouksen, joka voi päättää vastikkeen korottamisesta yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti. Vastikkeiden lajeista kerrotaan oppaassa yhtiövastike.

Muiden osakkaiden maksuhäiriöt

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan muut osakkaat voivat joutua maksamaan maksamatta jääneen lainaosuuden, jos yhtiön keinot, kuten huoneiston hallintaanotto, vuokraus ja viime kädessä realisointi, eivät riitä. Käytännössä yhtiö kattaa vajeen nostamalla kaikkien vastikkeita.

Esimerkki 1: yhden osakkaan rästit

Yhtiössä on 20 samankokoista asuntoa. Yhden asunnon omistaja jättää 300 euron kuukausivastikkeen maksamatta vuoden ajan, jolloin vajetta kertyy 3 600 euroa. Jos vaje katetaan muiden 19 osakkaan vastikkeilla, kunkin osuus on noin 190 euroa vuodessa eli noin 16 euroa kuukaudessa. Jos yhtiö saa huoneiston hallintaansa ja vuokralle, rästit voidaan periä vuokrasta myöhemmin.

Esimerkki 2: koron nousu

Yhtiöllä on miljoonan euron euriborlaina, ja asuinpinta-alaa on 2 000 m². Jos lainan korko nousee yhden prosenttiyksikön, korkokulut kasvavat 10 000 euroa vuodessa. Se tarkoittaa noin 0,42 euroa neliöltä kuukaudessa eli 50 m²:n asunnolle noin 21 euroa kuukaudessa. Luvut ovat esimerkkioletuksia.

Kun ostat asunnon

Lain 3 luvun 7 §:n mukaan uusi omistaja vastaa edellisen omistajan maksamatta jättämistä vastikkeista enintään omistusoikeuden siirtymiskuukauden ja sitä edeltävien viiden kuukauden vastikkeiden määrällä. Uusi omistaja ei vastaa vastikkeista, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka erääntyivät ennen todistuksen päiväystä. Siksi ajantasainen todistus on tärkeä.

Maksamattomat vastikkeet ja hallintaanotto

Kun osakas ei maksa vastiketta, yhtiö lähettää maksumuistutuksen ja aloittaa perinnän. Jos maksua ei kuulu, hallitus antaa kirjallisen varoituksen. Jos osakas maksaa viivytyksettä, huoneistoa ei oteta yhtiön hallintaan, mutta osakas korvaa varoituksesta ja kokouksesta aiheutuneet kulut.

Jos maksua ei tule, yhtiökokous voi päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Hallitus vuokraa huoneiston viipymättä käyvästä vuokrasta. Vuokrasta yhtiö perii hallintaanoton ja korjausten kulut, maksamattomat vastikkeet sekä hallinnan aikana erääntyvät vastikkeet, ja yli jäävä osa tilitetään osakkaalle. Jos osakkeet myydään hallintaanoton aikana, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa maksettuaan nämä erät.

Hallituksen esityksen (HE 24/2009) mukaan yhtiö voi hallintaanoton lisäksi yleensä periä saatavaansa myös muilla keinoilla. Jos et itse pysty maksamaan vastiketta, ota heti yhteyttä isännöitsijään ja ehdota maksusuunnitelmaa.

Mitä hallitus voi tehdä?

Realistinen talousarvio. Hallituksen kannattaa esittää vastikkeiden tarkistusta ajoissa, ennen kuin kassa loppuu. Pienet vuosittaiset korotukset ovat helpompia kuin äkillinen iso korotus.
Nopea perintä. Rästien seuranta kuukausittain ja varoitus heti, kun maksut jäävät kesken.
Korjausten suunnittelu. Kunnossapitotarveselvitys ja rahoitussuunnitelma auttavat välttämään hätäkorjauksia.
Neuvottelu rahoittajan kanssa. Laina-ajan pidentäminen tai lyhennysjärjestelyt voivat tasata vastikepiikkiä.
Avustukset. Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi myöntää asuinrakennuksen omistavalle yhteisölle energia-avustusta. Vuosien 2026–2027 avustus on enintään 4 000 euroa asuntoa kohden ja enintään 50 prosenttia kustannuksista, ja korjauksen jälkeen energiatehokkuuden on oltava vähintään 10 prosenttia parempi kuin korjausrakentamisen vähimmäistaso.
Avoin tiedottaminen. Ylimääräinen yhtiökokous kannattaa kutsua koolle hyvissä ajoin, jos talous heikkenee.

Hallituksen jäsenen tehtävistä ja vastuusta kerrotaan oppaassa taloyhtiön hallitus.

Yrityssaneeraus

Laki yrityksen saneerauksesta koskee nimenomaisesti myös asunto-osakeyhtiöitä, mutta ei selvitystilassa olevaa yhtiötä. Perusmuotoinen saneerausmenettely voidaan aloittaa, jos yhtiö on maksukyvytön tai jos vähintään kaksi velkojaa, joiden saatavat ovat vähintään viidennes yhtiön veloista, hakee saneerausta yhdessä yhtiön kanssa tai puoltaa sen hakemusta. Saneerauksessa tuomioistuimen vahvistamalla ohjelmalla voidaan päättää yhtiön toimintaa, varallisuutta ja velkoja koskevista järjestelyistä.

Hallittu alasajo

Jos talo on niin huonossa kunnossa, ettei sen korjaaminen ole järkevää, yhtiökokous voi 1.10.2026 alkaen päättää selvitystilasta ja kiinteistön tai rakennuksen myynnistä, jos päätöstä kannattaa vähintään neljä viidesosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Lisäksi edellytetään, että rakennuksen kunnossapito tuottaisi osakkaille huomattavaa vahinkoa. Netto-omaisuus jaetaan osakehuoneistojen käypien arvojen suhteessa. Päätösehdotukseen on liitettävä riippumattoman asiantuntijan arvio käyvistä arvoista ja vähintään kymmenen vuoden kunnossapitotarpeesta. Osakkaan hallintaoikeus ja vastikevelvollisuus jatkuvat enintään kolme kuukautta siitä, kun luovutushinta on maksettu yhtiölle.

Konkurssi: mitä osakkaalle tapahtuu?

Asunto-osakeyhtiön konkurssi poikkeaa tavallisen osakeyhtiön konkurssista, koska osakkeet tuottavat oikeuden asua huoneistossa. Lain 22 luvun 25 §:ään otettiin 1.10.2026 alkaen säännökset osakkaan ja asukkaan asemasta.

Vaihe	Mitä tapahtuu
Päätös hakea konkurssia	Yhtiökokous päättää. Hallitus voi päättää vain kiireellisessä tilanteessa ja ilmoittaa siitä osakkaille. Myös velkoja voi hakea yhtiötä konkurssiin.
Konkurssiin asettaminen	Pesänhoitaja ilmoittaa päätöksestä osakkaille ja toimittaa tiedon huoneistoon. Kokouskutsun tapaan toimitettu päätös katsotaan saaduksi seitsemäntenä päivänä.
Kuukauden siirtymäaika	Osakas asuu ja maksaa vastiketta. Yhtiö ja osakas vastaavat vain välttämättömästä ylläpidosta, jonka laiminlyönti rajoittaisi olennaisesti huoneistojen käyttöä.
Kuukauden kuluttua tiedoksiannosta	Hallintaoikeus ja vastikevelvollisuus lakkaavat. Huoneiston vuokrasopimus päättyy ilman irtisanomista.
Konkurssin päättyminen	Jos omaisuutta ei jää, yhtiö purkautuu. Jos jää, yhtiökokous päättää toiminnan jatkamisesta tai selvitystilasta.

Hallituksen esityksen mukaan konkurssipesä voi tapauskohtaisesti jatkaa asumista vuokrasopimuksella, jos se on pesänhoidon kannalta mahdollista. Osakkaan asuntolaina ei kuitenkaan katoa yhtiön konkurssissa. Esityksen mukaan osakas voi joutua maksamaan asuntolainaa sekä konkurssiin menneestä että uudesta asunnosta, ja pankki voi eräännyttää lainan, jos sen vakuutena oleva asunto osoittautuu arvottomaksi. Sijoitusasunnon omistaja menettää vuokratulot, kun hallinta siirtyy konkurssipesälle.

Jos vuokraat asuntosi, sinun on ilmoitettava vuokralaiselle viivytyksettä, milloin hallintaoikeus lakkaa. Jos laiminlyöt ilmoituksen, vuokralaisella voi olla oikeus kohtuulliseen korvaukseen muuttokustannuksista.

Erityistilanteet

Pieni yhtiö: mitä vähemmän osakkaita, sitä enemmän yhden osakkaan maksuhäiriö painaa muiden vastikkeissa.
Liiketilat: jos yhtiön tuloista suuri osa tulee liikehuoneistojen vastikkeista, kysy liiketilojen käyttöasteesta ja maksutilanteesta.
Uudiskohde: rakennuttajan konkurssi on yksi yleisimmistä taloyhtiöiden konkurssien syistä. Uudiskohteen ostajan turvasta kerrotaan oppaassa uudisasunnon ostaminen.
Vuokralainen: konkurssissa vuokrasopimus päättyy, kun osakkaan hallintaoikeus lakkaa. Hallintaanoton aikana yhtiön tekemä vuokrasopimus päättyy viimeistään hallintaanoton päättyessä.
Taantuva alue: hallituksen esityksen mukaan konkurssien määrään vaikuttavat alueellinen rakennemuutos sekä kustannus- ja korkotaso.

Yleiset virheet

Uskotaan, ettei yhtiön talous koske osakasta, koska henkilökohtaista vastuuta ei ole.
Asuntoa verrataan pelkällä myyntihinnalla eikä velattomalla hinnalla.
Vastikkeiden korotusta lykätään, kunnes kassa on tyhjä.
Rästien perintä aloitetaan liian myöhään.
Yhtiökokouksen pöytäkirjoja ei lueta ennen ostopäätöstä.
Kunnossapitotarveselvityksen korjauksille ei tehdä rahoitussuunnitelmaa.

Jos yhtiösi on vaikeuksissa

Pyydä hallitukselta ajantasainen kassatilanne, rästien määrä ja talousennuste.
Vaadi tarvittaessa ylimääräistä yhtiökokousta. Osakkaat, joilla on vähintään kymmenesosa osakkeista, voivat vaatia sitä kirjallisesti tiettyä asiaa varten.
Selvitä vaihtoehdot: vastikkeiden korotus, lainajärjestelyt, korjausten vaiheistus, saneeraus tai hallittu alasajo.
Pidä oma vastikkeesi maksettuna, jotta hallintaanoton riski ei koske sinua.
Jos oma taloutesi on tiukoilla, ota yhteyttä isännöitsijään ja pankkiisi ajoissa.

Usein kysyttyä

Vastaanko taloyhtiön lainasta henkilökohtaisesti?

Et. Osakkaat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön veloista. Yhtiön menot katetaan kuitenkin vastikkeilla, joten lainan kustannukset näkyvät vastikkeessa.

Voiko taloyhtiö periä ylimääräistä vastiketta?

Yhtiökokous voi päättää vastikkeen korottamisesta yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan, myös ylimääräisessä yhtiökokouksessa, jos vastikkeesta päättäminen kuuluu yhtiökokoukselle.

Mitä tapahtuu, jos naapuri ei maksa vastikettaan?

Yhtiö perii rästit ja voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Jos keinot eivät riitä, vaje katetaan muiden osakkaiden vastikkeilla.

Voiko asunto-osakeyhtiö mennä konkurssiin?

Voi, mutta se on harvinaista. Konkurssista päättää yhtiökokous, ja myös velkoja voi hakea yhtiötä konkurssiin.

Saanko asua asunnossani, jos yhtiö menee konkurssiin?

Hallintaoikeus lakkaa kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut konkurssipäätöksen sinulle tiedoksi. Pesä voi tapauskohtaisesti tarjota vuokrasopimusta.

Voiko taloyhtiö hakea yrityssaneerausta?

Voi. Laki yrityksen saneerauksesta koskee myös asunto-osakeyhtiöitä, mutta ei selvitystilassa olevaa yhtiötä.

Mistä näen, onko taloyhtiöllä talousvaikeuksia?

Isännöitsijäntodistuksesta, tilinpäätöksestä, kunnossapitotarveselvityksestä ja yhtiökokousten pöytäkirjoista. Kiinnitä huomiota rästeihin, hoitokatteeseen ja tuleviin korjauksiin.

Vastaanko edellisen omistajan rästeistä?

Enintään omistusoikeuden siirtymiskuukauden ja sitä edeltävien viiden kuukauden vastikkeiden määrällä, ellei rästiä ole jätetty mainitsematta isännöitsijäntodistuksessa.

Lue myös: Yhtiölaina · Yhtiövastike · Taloyhtiön tilinpäätös · Taloyhtiön hallitus