Taloyhtiön tilinpäätös – näin luet sen ostajana ja osakkaana

Tilinpäätös on taloyhtiön talouden vuosiraportti. Ostajana luet sen ennen tarjousta, ja osakkaana arvioit sen perusteella, onko vastikkeiden korotus tai iso laina tulossa.

Tilinpäätös liitetään isännöitsijäntodistukseen, ja välittäjän on pidettävä se nähtävänä esittelyssä. Kilpailu- ja kuluttajavirasto neuvoo ostajaa tutkimaan ennen kauppaa muun muassa isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen, tilinpäätöksen ja viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjan.

Tässä oppaassa käydään läpi tilinpäätöksen osat rivi riviltä, tunnusluvut laskuesimerkein sekä varoitusmerkit, joihin kannattaa kiinnittää huomiota.

Mistä tilinpäätös koostuu?

Osa	Mitä siitä näet
Tuloslaskelma	Tilikauden tuotot ja kulut: vastikkeet, hoitokulut, hoitokate, poistot ja rahoituserät.
Tase	Yhtiön omaisuus, oma pääoma ja velat tilikauden viimeisenä päivänä.
Liitetiedot	Laatimisperiaatteet, pitkäaikaisten lainojen erittely, annetut vakuudet ja tilikauden jälkeiset olennaiset tapahtumat.
Toimintakertomus	Hallituksen selostus vuodesta: lainaehdot, talousarvion toteutuminen, olennaiset tapahtumat ja arvio tulevasta kehityksestä.
Tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus	Tarkastajan lausunto tilinpäätöksestä ja hallinnosta. Kertomus ei kuulu tilinpäätökseen, mutta se esitetään yhtiökokouksessa sen kanssa.

Tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, ja hallitus allekirjoittaa ne. Varsinainen yhtiökokous vahvistaa tilinpäätöksen viimeistään kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Jokaisesta tuloslaskelman ja taseen erästä on esitettävä myös edellisen tilikauden luku, joten näet suoraan kahden vuoden muutoksen.

Tuloslaskelma rivi riviltä

Pienyritykseksi luettava asunto-osakeyhtiö laatii tuloslaskelmansa valtioneuvoston asetuksen niin sanotun kiinteistökaavan mukaan, ellei kaikkien osakkaiden suostumuksella valita toista kaavaa. Kirjanpitolain mukaan pienyritys on yritys, jolla enintään yksi seuraavista rajoista ylittyy: taseen loppusumma 7,5 miljoonaa euroa, liikevaihto 15 miljoonaa euroa ja keskimäärin 50 työntekijää. Taulukon oikeassa sarakkeessa on Tilastokeskuksen keskiarvo kerrostaloyhtiöille vuodelta 2025 vertailua varten.

Tuloslaskelman rivi	Mitä siinä on	Kerrostaloyhtiöt 2025, €/m²/kk
Kiinteistön tuotot	Hoitovastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset, kuten vesimaksut ja saunamaksut	6,10
– josta hoitovastikkeet	Osakkailta perityt hoitovastikkeet	5,21
Hallinto	Esimerkiksi isännöinti, kirjanpito, tilintarkastus, lakimies- ja asiantuntijapalvelut sekä toimisto- ja kokouskulut	0,65
Käyttö ja huolto	Kiinteistönhuolto ja muut käyttö- ja huoltopalvelut	0,75
Lämmitys	Kaukolämmön perus- ja energiamaksut tai oman lämmityksen polttoaine	1,36
Vesi ja jätevesi	Vesilaitoksen maksut	0,50
Sähkö ja kaasu	Yhtiön sähkö- ja kaasumaksut	0,27
Siivous, ulkoalueet ja jätehuolto	Palvelusopimusten ja jätehuoltoliikkeen maksut	0,49
Vahinkovakuutukset	Esimerkiksi kiinteistövakuutus	0,16
Tonttivuokrat	Vuokratontin vuokra	0,20
Kiinteistövero	Kunnan perimä vero maasta ja rakennuksista	0,48
Korjaukset	Kuluksi kirjatut vuosikorjaukset	1,21
Hoitokulut yhteensä	Kaikki edellä mainitut kulut ja muut hoitokulut	6,17
Hoitokate	Tuotot miinus hoitokulut	−0,07
Poistot	Rakennusten ja aktivoitujen korjausten hankintamenon jaksotus	1,23
Pääomavastikkeet	Tulouttaen kirjatut rahoitusvastikkeet esitetään rahoitustuottoina	2,36
Korko- ja muut rahoituskulut	Yhtiölainojen korot ja kulut	0,95

Keskiarvot sisältävät myös lainattomat yhtiöt, joten yksittäisen yhtiön pääomavastikkeet ja korot voivat olla paljon suurempia tai pienempiä. Pääkaupunkiseudulla kerrostaloyhtiöiden hoitokulut olivat 7,44 €/m² ja hallintokulut 0,79 €/m² kuukaudessa.

Hoitokate: riittävätkö vastikkeet?

Hoitokate on kiinteistön tuottojen ja hoitokulujen erotus. Positiivinen hoitokate tarkoittaa, että hoitovastikkeet ja muut tuotot riittivät kattamaan hoitokulut. Negatiivinen hoitokate tarkoittaa alijäämää.

Yksi alijäämäinen vuosi ei ole vielä hälytysmerkki, sillä korjauskulut vaihtelevat vuosittain. Jos hoitokate on negatiivinen useana vuonna peräkkäin, hoitovastikkeen korotus on todennäköinen. Vertaa siksi tilinpäätöksen vertailutietoja ja pyydä tarvittaessa myös vanhempia tilinpäätöksiä.

Pääomavastikkeet, poistot ja tilikauden tulos

Kiinteistökaavassa tuloutetut pääomavastikkeet esitetään rahoitustuottoina. Yhtiö voi myös rahastoida pääomavastikkeet, jolloin ne kirjataan suoraan taseeseen osakkaiden pääomansijoituksena eivätkä ne näy tuloslaskelmassa.

Lainan lyhennys ei ole kulu vaan rahoitustapahtuma, joten se ei näy tuloslaskelmassa. Tuloutetut pääomavastikkeet voivat siksi kasvattaa tulosta, kun taas poistot pienentävät sitä. Tilikauden voitto tai tappio ei kerro taloyhtiössä samaa kuin yrityksessä, koska yhtiön kulut katetaan vastikkeilla.

Tulouttamisella tai rahastoinnilla on merkitystä osakkaan verotuksessa. Verohallinnon mukaan tuloutettu vastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta, kun taas rahastoitu vastike lisätään osakkeiden hankintamenoon. Tieto vastikkeen kirjanpitokäsittelystä saadaan isännöitsijältä. Lue lisää oppaista vuokratulojen verotus ja asunnon myyntivoitto ja verotus.

Tase: mitä yhtiö omistaa ja paljonko sillä on velkaa

Taseen vastaavaa-puolella on yhtiön omaisuus ja vastattavaa-puolella oma pääoma ja velat. Molempien puolten loppusumma on sama.

Taseen erä	Mihin katsoa
Maa-alueet ja rakennukset	Oma tontti näkyy maa-alueina. Rakennusten arvo on kirjanpitoarvo, ei markkina-arvo.
Saamiset	Suuret vastikesaamiset voivat kertoa maksamattomista vastikkeista.
Rahat ja pankkisaamiset	Puskuri yllättäviin kuluihin. Vertaa niitä lyhytaikaisiin velkoihin.
Oma pääoma	Kertyneet ylijäämät tai alijäämät sekä rahastoidut pääomavastikkeet. Kasvava kertynyt alijäämä on varoitusmerkki.
Pitkäaikainen vieras pääoma	Yli vuoden kuluttua erääntyvät lainat, yleensä taloyhtiölainat pankilta.
Lyhytaikainen vieras pääoma	Seuraavan vuoden lyhennykset, ostovelat ja siirtovelat.

Huoneistokohtaisesta lainaosuudesta ja sen poismaksusta kerrotaan oppaassa yhtiölaina. Suomen Pankin mukaan asuntoyhteisöjen lainakannan keskikorko oli syyskuussa 2026 3,35 %, ja 84 % lainoista oli sidottu euriboriin. Korkojen muutos näkyy siksi nopeasti yhtiön rahoituskuluissa.

Liitetiedot

• Laatimisperiaatteet: esimerkiksi poistomenetelmä ja se, miten pääomavastikkeet käsitellään.
• Pitkäaikaiset lainat: liitetiedoissa on esitettävä yhteismäärä veloista, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua.
• Annetut vakuudet: esimerkiksi kiinteistökiinnitykset, jotka on annettu lainojen vakuudeksi.
• Tilikauden jälkeiset tapahtumat: olennaiset tapahtumat tilikauden päättymisen jälkeen ja arvio niiden taloudellisesta merkityksestä.

Toimintakertomus

Asunto-osakeyhtiössä on aina laadittava toimintakertomus. Se on kirjoitettu sanallisesti, joten siitä on helppo aloittaa. Toimintakertomuksessa on oltava:

• tiedot vastikkeen käytöstä, jos vastiketta voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein
• pääomalainojen pääasialliset lainaehdot ja lainoille kertynyt kuluksi kirjaamaton korko
• tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä siitä, missä panttikirjat ovat
• olennaiset tapahtumat tilikaudella ja sen jälkeen
• talousarvion toteutuminen ja selvitys olennaisista poikkeamista
• arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä
• hallituksen esitys voittoa koskevista toimenpiteistä.

Lue erityisesti lainaehdot. Niistä näet, onko lainoissa lyhennysvapaata ja milloin se päättyy. Lyhennysvapaan päättyminen nostaa rahoitusvastiketta.

Tilintarkastus- ja toiminnantarkastuskertomus

Yhtiössä on oltava tilintarkastaja, jos siinä on vähintään 30 osakkaiden hallinnassa olevaa huoneistoa, tilintarkastuslaki muuten edellyttää sitä tai osakkaat, joilla on vähintään kymmenesosa kaikista tai kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä. Muuten yhtiössä on oltava toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Toiminnantarkastaja antaa lausunnon siitä, sisältääkö tilinpäätös olennaisilta osin yhtiön tuotot, kulut, varat, velat ja vakuudet ja toimintakertomus lain edellyttämät tiedot. Toiminnantarkastajan on huomautettava kertomuksessa, jos hallituksen jäsen tai isännöitsijä on rikkonut lakia tai yhtiöjärjestystä tai syyllistynyt tekoon, josta voi seurata korvausvastuu.

Jos kertomuksessa on huomautus, ota siitä selvää ennen ostopäätöstä. Osakkaana kysy asiasta yhtiökokouksessa ennen kuin vastuuvapaudesta päätetään.

Tunnusluvut, jotka voit laskea itse

Tunnusluku	Näin lasket	Mitä se kertoo
Hoitokate €/m²/kk	Hoitokate / huoneistoala / 12	Riittävätkö hoitovastikkeet. Negatiivinen useana vuonna viittaa korotukseen.
Hoitokulut €/m²/kk	Hoitokulut yhteensä / huoneistoala / 12	Vertaa Tilastokeskuksen keskiarvoon ja yhtiön omiin edellisiin vuosiin.
Lainaa €/m²	Lainat yhteensä / huoneistoala	Velan määrä suhteessa asuntojen kokoon.
Maksamattomat vastikkeet	Vastikesaamiset / vuoden vastiketuotot	Suuri osuus voi kertoa maksuvaikeuksista, joiden kulut jäävät muiden maksettavaksi.
Kassan riittävyys	Rahat / kuukauden hoitokulut	Montako kuukautta yhtiö selviää kuluistaan ilman uusia tuloja.

Tunnusluvut ovat omia apulaskelmia, eikä niille ole virallisia raja-arvoja. Tee laskelmat useammalta vuodelta ja suhteuta ne rakennuksen ikään ja tuleviin korjauksiin.

Ostajan tarkistuslista

Kun tiedät vastikkeet, laske asumisen kokonaiskulut. Vastikkeen lisäksi mukaan tulevat lainanhoito, vesi, sähkö ja vakuutukset.

Koko ostoprosessi on kuvattu oppaassa asunnon ostaminen.

Osakkaana yhtiökokouksessa

Tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja tarkastuskertomuksen on oltava osakkaiden nähtävänä vähintään kaksi viikkoa ennen varsinaista yhtiökokousta. Ne on lähetettävä sinulle pyynnöstä.

Kun kokouksessa käsitellään tilinpäätöstä, hallituksen ja isännöitsijän on vastattava kysymyksiisi myös yhtiön taloudellisesta asemasta yleisemmin. Kokouksessa päätetään tilinpäätöksen vahvistamisesta, tuloksen käsittelystä ja vastuuvapaudesta. Kokousmenettelystä kerrotaan oppaassa yhtiökokous.

Erityistilanteita

• Uudiskohde: ensimmäisiä tilinpäätöksiä ei vielä ole, joten talouden arvio perustuu taloussuunnitelmaan. Siitä kerrotaan oppaassa uudisasunnon ostaminen.
• Käynnissä oleva iso remontti: peruskorjauksen kustannukset voidaan aktivoida taseeseen, jolloin ne eivät näy tuloslaskelman korjauskuluissa. Keskeneräinen hanke näkyy taseessa, ja sen rahoitus näkyy lainoina. Lue lisää oppaasta putkiremontti.
• Vuokratontti: tonttivuokra on osa hoitokuluja. Tarkista toimintakertomuksesta ja isännöitsijäntodistuksesta, milloin vuokrasopimus päättyy ja miten vuokraa tarkistetaan.
• Liiketiloja tai vuokra-asuntoja: jos yhtiö vuokraa omia tilojaan, vuokratuotot näkyvät kiinteistön tuotoissa ja voivat pienentää osakkaiden vastikkeita. Vertaa vuokratuottojen osuutta edellisiin vuosiin.
• Pieni yhtiö ilman isännöitsijää: hallitus vastaa myös siitä, että kirjanpito on hoidettu. Varmista, että tilinpäätös on laadittu ja tarkastettu ajallaan.

Varoitusmerkit

• hoitokate on negatiivinen vuodesta toiseen, eikä vastikkeita korjata
• yhtiö rahoittaa juoksevia kuluja lyhytaikaisella lainalla
• lyhennysvapaa päättyy pian, mutta talousarviossa ei ole varauduttu siihen
• vastikesaamiset kasvavat
• talousarvio poikkeaa toteutuneesta paljon ilman selitystä
• tilinpäätös puuttuu isännöitsijäntodistuksesta ilman selitystä
• tarkastuskertomuksessa on huomautus.

Yleiset virheet

• Katsotaan vain tilikauden voittoa tai tappiota, vaikka hoitokate kertoo enemmän.
• Luetaan vain yhden vuoden luvut ilman vertailutietoja.
• Lainan määrää ei suhteuteta huoneistoalaan.
• Toimintakertomuksen lainaehdot ja lyhennysvapaat jäävät lukematta.
• Oletetaan, että alhainen hoitovastike tarkoittaa hyvää taloutta.

Jos tilinpäätöksessä on mielestäsi virhe

1. Kysy isännöitsijältä selitystä ennen yhtiökokousta ja pyydä tarvittaessa lisäasiakirjoja.
2. Esitä kysymys yhtiökokouksessa. Jos vastaus vaatii selvitystä, se on annettava kirjallisesti kahden viikon kuluessa.
3. Voit äänestää vastuuvapautta vastaan. Vastuuvapaus ei sido yhtiötä, jos kokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja.
4. Jos epäilet väärinkäytöksiä, ehdota erityistä tarkastusta. Hakemus voidaan tehdä Lupa- ja valvontavirastolle, kun ehdotusta ovat kannattaneet osakkaat, joilla on kymmenesosa kaikista tai kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista.
5. Jos ostit asunnon ja tilinpäätöksen tai isännöitsijäntodistuksen tieto oli virheellinen, selvitä myyjän vastuu. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Yhtiövastike · Isännöitsijäntodistus · Taloyhtiön hallitus · Asumiskulut