Huoneenvuokralaki – säännöt vuokralaiselle ja vuokranantajalle

Huoneenvuokralaki on vuokralaisen ja vuokranantajan yhteinen pelikirja. Se kertoo, mitä vuokrasopimukseen saa kirjata, mitä kumpikin saa vaatia ja miten sopimus päättyy. Tällä sivulla laki käydään läpi luku luvulta. Sopimuksen tekemisestä kerrotaan oppaassa vuokrasopimus.

Mihin huoneenvuokralakia sovelletaan?

Lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa vuokrataan toiselle asumiseen. Käyttötarkoitus ratkaistaan sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö. Laki koskee myös vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön yhteisiä tiloja ja laitteita sekä huoneiston yhteydessä vuokrattua maa-aluetta.

• Ei lyhytaikaista majoitusta: 1.10.2026 alkaen laki ei koske sopimusta, jolla asunto vuokrataan lyhytaikaiseen ja tilapäiseen asumiseen. Hallituksen esityksen mukaan tällainen on tavallisesti kalustetun asunnon vuokraus matkailijalle vertaismajoitusalustan kautta. Lain soveltamista ei voi sulkea pois pelkällä sopimusehdolla.
• Liiketilat: liikehuoneiston vuokraukseen sovelletaan omaa lakiaan (482/1995).
• Asumisoikeus: asumisoikeusasunnoista säädetään omassa laissaan (393/2021), ks. asumisoikeusasunnot.

Pakottavuus: mistä saa sopia toisin?

Laissa on pääsääntö, jonka mukaan sen säännöksistä saa sopimuksella poiketa, ellei laissa toisin säädetä. Käytännössä laki kuitenkin luettelee runsaasti ehtoja, jotka ovat mitättömiä, vaikka ne olisi allekirjoitettu. Mitätön ehto ei sido vuokralaista, mutta sopimus jää muuten voimaan.

Asia	Lain raja
Vakuus	Enintään kolmen kuukauden vuokra
Vuokraennakko	Vain sopimusta tehtäessä erityisestä syystä ja enintään kolmelta kuukaudelta
Vuokralaisen irtisanomisaika	Pidempää kuin yksi kuukausi ei saa sopia
Vuokranantajan irtisanomisaika	Lain aikaa lyhyempää ei saa sopia
Purkuperusteet	Vuokranantaja saa purkaa sopimuksen vain laissa säädetyillä perusteilla
Vuokrankorotus	Ehto, jolla vuokranantaja päättää korotuksesta yksin ilman sovittua perustetta, on mitätön

Vuokralaiselle edullisemmista ehdoista saa sopia. Kohtuuton ehto voidaan lisäksi sovitella oikeustoimilain ja kuluttajansuojalain perusteella. Täydellinen luettelo mitättömistä ehdoista on vuokrasopimusoppaassa.

Laki luku luvulta

1 luku: yleiset säännökset

Luvussa ovat soveltamisala, sopimuksen muoto ja kesto, vakuus sekä tiedoksiantoa koskevat säännöt. Vuokrasopimus tehdään kirjallisesti, ja sähköinen tallennettava sopimus täyttää kirjallisen muodon. Sopimus on toistaiseksi voimassa, ellei määräajasta ole sovittu. Vakuus on palautettava tai sen pidättämisestä ilmoitettava 14 päivän kuluessa sopimuksen päättymisestä tai asunnon luovutuksesta. Ks. vuokravakuus.

Tavallisen ilmoituksen voi lähettää kirjeellä, joka katsotaan saaduksi seitsemäntenä päivänä, tai sovitussa sähköisessä kanavassa, jolloin viesti katsotaan saaduksi kolmantena päivänä. Irtisanominen, purkaminen ja varoitus annetaan todisteellisesti tai sovitussa sähköisessä kanavassa heräteviestin kanssa. Vahinkoa kärsivän on lisäksi ryhdyttävä kohtuullisiin toimiin vahingon rajoittamiseksi.

2 luku: käyttö, kunto ja kunnossapito

Asunnon on oltava kunnossa, jota vuokralainen voi sen iän, alueen asuntokannan ja paikallisten olosuhteiden perusteella kohtuudella vaatia, ellei muusta ole sovittu. Vuokralainen saa asua puolisonsa ja lastensa kanssa, ja tietyin edellytyksin myös lähisukulaisen kanssa tai antaa enintään puolet asunnosta alivuokralle. Koko asunnon saa luovuttaa toiselle enintään kahdeksi vuodeksi esimerkiksi työn tai opintojen vuoksi, kun siitä ilmoitetaan kirjallisesti viimeistään kuukautta ennen. Tupakointi asunnossa, parvekkeella ja asuntoon liittyvissä yksityisissä tiloissa on kielletty ilman vuokranantajan lupaa.

Vuokranantajan on ilmoitettava muista kuin kiireellisistä ja vähäisistä korjauksista kuusi kuukautta etukäteen. Vuokralaisen on ilmoitettava puutteista viipymättä. Jos asunnon käyttö estyy tai sen kunto heikkenee, vuokralainen voi saada vuokranalennusta. Oikeuksista ja velvollisuuksista kerrotaan oppaissa vuokralaisen oikeudet ja vuokranantajan velvollisuudet.

3 luku: vuokran suuruus

Vuokraa saa korottaa vain sopimuksen korotusehdon perusteella tai sopimalla. Uusissa sopimuksissa korotuksesta ilmoitetaan kirjallisesti, ja se tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoitusta lähinnä seuraavan maksukauden alusta. Jos asunnossa on huoneistokohtainen vesimittari, vesimaksun on perustuttava mitattuun kulutukseen. Kohtuuttoman vuokran voi viedä tuomioistuimen arvioitavaksi. Ks. vuokrankorotus.

4 luku: vuokran maksaminen

Vuokra maksetaan viimeistään vuokranmaksukauden toisena päivänä, ellei toisin sovita. Vuokran saa aina maksaa pankin kautta, ja muu ehto on mitätön. Ennakkovuokrasta kerrotaan oppaassa vuokraennakko.

5 luku: vuokranantajan vaihtuminen

Vuokranantajan on kerrottava, mihin hänen oikeutensa vuokrata asunto perustuu. Jos asunto myydään, vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa, kun vuokralainen on saanut asunnon hallintaansa ennen kauppaa. Ulosottomyynnissä ostajalla on rajattu oikeus irtisanoa sopimus.

6 luku: vuokraoikeuden siirto ja jatkaminen

Vuokraoikeuden saa siirtää toiselle vain vuokranantajan luvalla. Puolisolle, lapselle tai vanhemmalle, joka on asunut asunnossa vähintään vuoden, siirto onnistuu ilman lupaa, mutta vuokranantaja voi vastustaa sitä tuomioistuimessa. Luvussa säädetään myös vuokralaisen kuolemasta ja erosta. Jos yksin asunut vuokralainen kuolee eikä asunnossa asunut perheenjäsentä, vuokrasuhde päättyy kahden kuukauden kuluttua sen kuukauden lopusta, jona vuokranantaja sai tiedon kuolemasta.

7 luku: irtisanominen

Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Vuokranantajan irtisanomisaika on uusissa sopimuksissa kolme kuukautta ja neljä kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Vanhoissa sopimuksissa vastaavat ajat ovat kolme ja kuusi kuukautta, kun raja on yksi vuosi. Vuokranantajan ilmoituksessa on mainittava päättymispäivä ja irtisanomisen peruste. Määräaikaista sopimusta ei voi pääsääntöisesti irtisanoa, mutta tuomioistuin voi antaa siihen luvan erityisestä syystä. Ks. vuokrasopimuksen irtisanominen ja määräaikainen vuokrasopimus.

8 luku: purkaminen ja lakkaaminen

Vuokranantaja saa purkaa sopimuksen esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyönnin, luvattoman luovutuksen, häiritsevän elämän, huonon hoidon tai muun erittäin painavan syyn vuoksi. Useimmilla perusteilla on ensin annettava kirjallinen varoitus. Vuokralainen saa purkaa sopimuksen esimerkiksi, jos asunnon käyttäminen on ilmeinen terveysvaara. Sopimus lakkaa, jos asunto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käytön. Ks. vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö.

9 luku: muutto

Uusissa sopimuksissa vuokralaisen on muutettava vuokrasuhteen päättymispäivänä, vanhoissa päättymistä seuraavana arkipäivänä. Tuomioistuin voi tietyin edellytyksin siirtää muuttopäivää. Asuntoon jääneestä omaisuudesta säädetään erikseen. Muuton käytännöistä kerrotaan oppaassa muuttotarkastus.

10–12 luku: erityiset vuokrasuhteet

• Jälleenvuokraus: vuokralainen vuokraa koko asunnon edelleen omalle vuokralaiselleen luvan perusteella. Jälleenvuokralaisella on tietyissä tilanteissa oikeus jatkaa vuokrasuhdetta, vaikka ensivuokrasuhde päättyy.
• Alivuokraus: osa asunnosta luovutetaan toiselle. Alivuokranantajan irtisanomisaika on yksi kuukausi tai kolme kuukautta, kun suhde on kestänyt vähintään vuoden. Alivuokralaisen irtisanomisaika on 14 päivää. Alivuokralaisella ei ole samaa irtisanomissuojaa kuin vuokralaisella. Ks. alivuokrasopimus.
• Omakotitalon toinen asunto: kahden asunnon omakotitalossa toisen asunnon vuokraukseen sovelletaan alivuokrauksen sääntöjä, jos omistaja itse asuu toisessa.
• Työsuhdeasunto: vuokrasuhde on sidottu työsuhteeseen. Vuokranantaja voi irtisanoa sopimuksen työsuhteen päättyessä, ja irtisanomisajat määräytyvät työsuhteen keston mukaan.

13 luku: voimaantulo

Luku sisältää lain voimaantulosäännökset. Vuoden 2026 muutosten siirtymäsäännöt ovat muutoslaissa 531/2026.

Riidat ja neuvonta

Riidat ratkaistaan viime kädessä käräjäoikeudessa. Sitä ennen erimielisyyden voi viedä Kuluttajariitalautakuntaan, jossa on huoneenvuokra-asioille omat jaostonsa, myös yksityishenkilöiden välisille asioille. Käsittely on maksutonta, ja lautakunnan ratkaisut ovat suosituksia.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kuluttajaneuvonta antaa yksityisen vuokranantajan ja vuokralaisen välisissä asioissa vain yleistä neuvontaa. Älä pidätä vuokraa omin päin, vaikka asunnossa olisi puutteita, vaan vaadi alennusta.

Yleiset virheet

• Sopimukseen kirjataan laista poikkeava ehto, ja sen oletetaan sitovan, vaikka se on mitätön.
• Vanhaan sopimukseen sovelletaan uuden lain irtisanomisaikoja.
• Irtisanomisilmoituksesta puuttuu peruste tai päättymispäivä, jolloin se on tehoton.
• Lomamajoitusta pidetään huoneenvuokralain alaisena, tai pitkäaikaista asumista lyhytaikaisena.
• Vuokralainen jättää vuokran maksamatta korjauksen saamiseksi.

Usein kysyttyä

Lue myös: Huoneenvuokralain muutokset · Vuokrasopimus · Vuokralaisen opas · Asunnon vuokraaminen