Isännöitsijä – tehtävät, vastuu ja isännöinnin kulut

Isännöitsijä on taloyhtiön toimitusjohtajan kaltainen hoitaja. Hän pitää huolta siitä, että talo pysyy kunnossa, laskut maksetaan ja päätökset pannaan täytäntöön.

Tässä oppaassa käydään läpi isännöitsijän tehtävät ja vastuu, työnjako hallituksen kanssa, ammattimainen ja omatoiminen isännöinti sekä se, mistä isännöinnin kulut muodostuvat. Hallituksen tehtävistä kerrotaan oppaassa taloyhtiön hallitus.

Onko taloyhtiöllä oltava isännöitsijä?

Ei ole. Taloyhtiöllä on isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Hallitus on sen sijaan aina pakollinen.

Isännöitsijä voi olla luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö, kuten isännöintiyritys. Isännöitsijän valitsee hallitus, ja hallitus voi myös erottaa hänet. Erottaminen tulee voimaan heti, ellei hallitus päätä myöhemmästä ajankohdasta.

Jos isännöitsijäksi on valittu yritys, sen on ilmoitettava yhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä. Lain säännöksiä isännöitsijästä sovelletaan tähän päävastuulliseen isännöitsijään.

Isännöitsijän lakisääteiset tehtävät

Tehtävä	Mitä laissa sanotaan
Kiinteistön pito	Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti.
Päivittäinen hallinto	Isännöitsijä hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa.
Kirjanpito ja varainhoito	Isännöitsijä vastaa siitä, että kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavasti järjestetty.
Tiedot hallitukselle	Isännöitsijän on annettava hallitukselle tiedot, joita se tarvitsee tehtäviensä hoitamiseen.
Isännöitsijäntodistus	Isännöitsijä antaa pyynnöstä isännöitsijäntodistuksen tai päivittää tiedot huoneistotietojärjestelmään.
Muutostyöilmoitukset	Osakas voi tehdä remontti-ilmoituksen hallitukselle tai isännöitsijälle.
Yhtiökokous	Isännöitsijällä on oikeus olla läsnä, ja hänen on huolehdittava osakkaiden kyselyoikeuden toteutumisesta. Pöytäkirja pidetään nähtävänä isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona.
Hallituksen kokous	Isännöitsijällä on oikeus olla läsnä ja käyttää puhevaltaa, ellei hallitus päätä toisin. Hän voi myös vaatia kokouksen koolle kutsumista.
Yhtiön edustaminen	Isännöitsijä voi edustaa yhtiötä asioissa, jotka kuuluvat hänen tehtäviinsä.

Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä ja lukemisesta kerrotaan oppaassa isännöitsijäntodistus.

Mitä isännöinti käytännössä sisältää?

Laki kertoo tehtävät yleisellä tasolla. Käytännössä isännöintisopimuksessa sovitaan, mitä tehtäviä isännöitsijä hoitaa ja mitkä niistä kuuluvat kiinteään palkkioon. Tyypillisiä tehtäväalueita ovat seuraavat:

• Hallinto: yhtiökokousten ja hallituksen kokousten valmistelu, pöytäkirjat, päätösten toimeenpano ja tiedottaminen osakkaille.
• Talous: talousarvion valmistelu, vastikkeiden laskutus ja perintä, laskujen maksaminen sekä kirjanpidon ja tilinpäätöksen järjestäminen.
• Tekninen isännöinti: kunnossapidon suunnittelu, kunnossapitotarveselvityksen valmistelu hallitukselle, huoltoyhtiön ja muiden palveluntuottajien ohjaus sekä korjaushankkeiden käynnistäminen.
• Osakaspalvelu: remontti-ilmoitusten käsittely, isännöitsijäntodistukset, asiakirjajäljennökset ja vastaukset osakkaiden kysymyksiin.
• Vahingot ja vakuutukset: FINEn mukaan isännöitsijä ilmoittaa vahingosta taloyhtiön vakuutusyhtiölle tai vakuutusmeklarille. Isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja voi myös tehdä muutoksia yhtiön vakuutussopimukseen.
• Lakisääteiset velvoitteet: esimerkiksi pelastussuunnitelma, joka on laadittava asuinrakennukseen, jossa on vähintään kolme asuinhuoneistoa.

Yhtiön on päivitettävä tietonsa huoneistotietojärjestelmään vähintään kerran vuodessa kuukauden kuluessa varsinaisesta yhtiökokouksesta. Tiedot päivitetään lisäksi, kun isännöitsijäntodistukseen oikeutettu sitä pyytää, ja tällaisen pyynnön täyttää isännöitsijä.

Työnjako hallituksen ja isännöitsijän välillä

Hallitus päättää linjoista ja valvoo. Isännöitsijä valmistelee ja panee päätökset täytäntöön. Hallitus voi myös päättää yksittäisestä asiasta, joka kuuluu isännöitsijän yleisiin tehtäviin.

Asia	Hallitus	Isännöitsijä
Yhtiökokous	Kutsuu koolle ja tekee päätösehdotukset	Valmistelee aineiston hallituksen ohjeiden mukaan
Talous	Valvoo kirjanpitoa ja varainhoitoa sekä allekirjoittaa tilinpäätöksen	Vastaa kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavuudesta
Tavanomaiset hankinnat ja korjaukset	Antaa ohjeet ja valtuudet	Hoitaa päivittäin talousarvion rajoissa
Epätavalliset tai laajakantoiset toimet	Päättää tai vie asian yhtiökokoukseen	Saa toimia vain hallituksen valtuutuksella tai kiireellisessä tilanteessa, ja ilmoittaa siitä hallitukselle
Isännöitsijän valinta ja erottaminen	Päättää	–
Yhtiön edustaminen	Edustaa yhtiötä ja kirjoittaa toiminimen	Edustaa yhtiötä omiin tehtäviinsä kuuluvissa asioissa

Isännöitsijä saa olla hallituksen puheenjohtaja vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai kaikki osakkaat suostuvat siihen.

Ammattimainen vai omatoiminen isännöinti?

Malli	Miten toimii	Huomioitavaa
Isännöintiyritys	Yhtiö ostaa isännöinnin yritykseltä, joka nimeää päävastuullisen isännöitsijän.	Yritys ja päävastuullinen isännöitsijä vastaavat vahingoista. Sopimus ratkaisee, mitä kiinteään palkkioon sisältyy.
Yhtiön oma isännöitsijä	Yhtiö valitsee isännöitsijäksi henkilön, esimerkiksi osakkaan, joka hoitaa tehtävää sivutoimisesti.	Isännöitsijään sovelletaan samoja kelpoisuus- ja esteellisyyssääntöjä kuin hallituksen jäseneen. Tarvittavat taidot ja sijaisjärjestelyt on mietittävä etukäteen.
Ei isännöitsijää	Hallitus hoitaa kaikki tehtävät, ja hallituksen puheenjohtaja antaa isännöitsijäntodistukset.	Hallituksen työmäärä kasvaa, joten malli vaatii aktiivisen hallituksen. Kirjanpidon ja tilinpäätöksen voi ostaa erikseen.

Isännöitsijä ei voi olla alaikäinen, konkurssissa oleva tai henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja tai jonka toimintakelpoisuutta on rajoitettu. Hänen asuinpaikkansa tai isännöintiyrityksen kotipaikan on oltava Euroopan talousalueella, ellei rekisteriviranomainen myönnä poikkeusta.

Jos yhtiö palkkaa isännöitsijän suoraan työsuhteeseen, se toimii työnantajana. Tilastokeskuksen tilastossa työsuhteisen isännöitsijän palkka kirjataan henkilöstökuluihin, kun taas isännöintiyrityksen laskuttama palkkio kuuluu hallintokuluihin. Verohallinnon mukaan isännöintitoimistoon työsuhteessa olevan isännöitsijän palkkio voidaan katsoa isännöintitoimiston tuloksi.

Isännöitsijän vastuu

Isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Hän ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä toimeen, joka antaa osakkaalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella. Hän ei myöskään saa noudattaa yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä, joka on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen ja siksi pätemätön.

• Vahingonkorvaus: isännöitsijä korvaa vahingon, jonka hän on tehtävässään aiheuttanut yhtiölle huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta. Lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisesta aiheutunut vahinko korvataan myös osakkaalle tai muulle, ja silloin huolimattomuus oletetaan.
• Isännöintiyritys: jos isännöitsijänä on yritys, vahingosta vastaavat yritys ja päävastuullinen isännöitsijä.
• Esteellisyys: isännöitsijä ei saa osallistua asian käsittelyyn, joka koskee hänen omaa sopimustaan yhtiön kanssa tai jossa hänellä on yhtiön edun kanssa ristiriitaista olennaista etua.
• Vastuuvapaus: varsinainen yhtiökokous päättää vuosittain vastuuvapaudesta myös isännöitsijälle. Vastuuvapaus ei sido, jos kokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja.
• Määräajat: kanne isännöitsijää vastaan on nostettava kolmen vuoden kuluessa vahingon tultua tietoon ja viimeistään viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona päätös tehtiin tai laiminlyönti tapahtui.

FINEn mukaan taloyhtiö voi ottaa isännöitsijän ja hallituksen vastuuvakuutuksen. Tarkista vakuutuksen ehdoista, ketä se koskee ja mitä se korvaa.

Isännöitsijäntodistuksen virheellisestä tiedosta vastaa ostajalle myyjä, koska todistuksen tiedot rinnastetaan myyjän antamiin tietoihin. Myyjällä voi olla puolestaan korvausoikeus yhtiötä kohtaan. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.

Mistä isännöinnin kulut muodostuvat?

Isännöinnin palkkio maksetaan yhtiön varoista eli hoitovastikkeista. Tilastokeskus kirjaa isännöintiyrityksen laskuttaman palkkion hallintokuluihin, joihin kuuluvat myös esimerkiksi kirjanpito, tilintarkastus, lakimies- ja asiantuntijapalvelut sekä toimisto- ja kokouskulut.

Tilastokeskus 2025, €/m² kuukaudessa	Koko maa	Pääkaupunkiseutu
Hallintokulut, kerrostaloyhtiöt	0,65	0,79
Hoitokulut yhteensä, kerrostaloyhtiöt	6,17	7,44
Hallintokulut, kaikki taloyhtiöt	0,63	0,75

Kerrostaloyhtiöissä hallintokulut olivat noin kymmenesosa kaikista hoitokuluista. Lämmitys ja korjaukset olivat selvästi suurempia kuluja.

Mitkä maksut peritään osakkaalta?

Osa kuluista peritään suoraan siltä osakkaalta, joka palvelua tarvitsee. Laissa on tähän perusteet:

• Isännöitsijäntodistus: todistuksesta ja huoneistotietojärjestelmän osakeryhmäkohtaisesta päivityksestä voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.
• Muutostyöilmoitus: osakas maksaa ilmoituksen käsittelyn ja työn valvonnan tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
• Asiakirjajäljennökset: huoneistoa koskevista asiakirjoista ja ilmoituksista voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.
• Kokousasiakirjat: tilinpäätöksen ja pöytäkirjojen lähettämisestä voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.

Remontti-ilmoituksen käsittelystä kerrotaan oppaassa muutostyöilmoitus. Hoitovastikkeen muista osista kerrotaan oppaassa yhtiövastike.

Näin asioit isännöitsijän kanssa osakkaana

1. Vika huoneistossa: ilmoita yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta viipymättä huoltoyhtiölle tai isännöitsijälle. Kiireellisessä vuodossa rajoita vahinkoa ensin. Vastuunjaosta kerrotaan oppaassa kunnossapitovastuu.
2. Remontti: tee kirjallinen ilmoitus hallitukselle tai isännöitsijälle ennen töiden aloittamista.
3. Asiakirjat: pyydä jäljennökset huoneistoasi koskevista asiakirjoista ja aiemmista ilmoituksista.
4. Asunnon myynti: pyydä isännöitsijäntodistus hyvissä ajoin. Sitä voivat pyytää omistaja, pantinhaltija ja toimeksiannon saanut välittäjä.
5. Kysymykset yhtiön asioista: esitä ne isännöitsijälle tai yhtiökokouksessa, jossa hallituksen ja isännöitsijän on vastattava.

Isännöitsijä vahinkotilanteessa

1. Rajoita vahinkoa heti, esimerkiksi sulkemalla vesi.
2. Ilmoita vahingosta huoltoyhtiölle ja isännöitsijälle mahdollisimman pian.
3. Isännöitsijä ilmoittaa vahingosta taloyhtiön vakuutusyhtiölle tai vakuutusmeklarille.
4. Tee oma vahinkoilmoitus kotivakuutusyhtiöösi, sillä taloyhtiön vakuutus ei korvaa asukkaan irtaimistoa.

Vastuunjaosta ja korvauksista kerrotaan oppaassa vesivahinko kerrostalossa.

Erityistilanteita

• Isännöitsijä on esteellinen: isännöitsijäntodistuksen antaa silloin hallituksen puheenjohtaja.
• Isännöitsijä vaihtuu: sovi, että yhtiön asiakirjat, kuten pöytäkirjat, muutostyöilmoitukset, sopimukset ja kirjanpitoaineisto, siirretään uudelle isännöitsijälle. Hallituksen on pidettävä luetteloa osakkaiden ilmoituksista ja säilytettävä ne huoneistokohtaisesti.
• Vastikkeet jäävät maksamatta: jos perintä kuuluu isännöintisopimukseen, isännöitsijä hoitaa sen, mutta kirjallisen varoituksen antaa hallitus, ja huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan päättää yhtiökokous.
• Suuri yhtiö: jos yhtiössä on vähintään 30 osakkaiden huoneistoa, sillä on oltava tilintarkastaja, joka tarkastaa myös isännöitsijän hoitaman kirjanpidon.

Kun isännöinti ei toimi

1. Kirjaa ongelmat: mitä pyysit, milloin ja mitä vastattiin.
2. Ota yhteyttä hallituksen puheenjohtajaan kirjallisesti. Hallitus valvoo isännöitsijää ja voi antaa hänelle ohjeita.
3. Ota asia esille yhtiökokouksessa. Voit kysyä isännöinnistä ja äänestää vastuuvapautta vastaan.
4. Hallitus voi erottaa isännöitsijän. Isännöintisopimuksen ehdot ratkaisevat, mitä sopimuksen päättämisestä seuraa.
5. Jos epäilet vahinkoa tai väärinkäytöstä, osakkaat voivat ehdottaa erityistä tarkastusta tai vaatia vahingonkorvausta laissa säädetyin edellytyksin.

Yleiset virheet

• Osakas olettaa, että isännöitsijä ajaa hänen etuaan, vaikka isännöitsijä toimii yhtiön lukuun.
• Hallitus jättää isännöitsijän työn valvomatta ja hyväksyy lisälaskut tarkistamatta.
• Sopimuksessa ei ole tehtäväluetteloa, joten kiinteän palkkion ja lisätöiden raja on epäselvä.
• Isännöitsijä tekee laajakantoisia päätöksiä ilman hallituksen valtuutusta.
• Omatoimisessa isännöinnissä sijaisjärjestelyt ja asiakirjojen säilytys jäävät sopimatta.

Usein kysyttyä

Lue myös: Taloyhtiön hallitus · Yhtiökokous · Isännöitsijäntodistus · Taloyhtiö – opas osakkaalle