Kalustettu vuokra-asunto – sopimus, irtaimisto ja vastuut

Kalustetussa asunnossa vuokralainen saa käyttöönsä huonekalut ja kodinkoneet, joten muutto on nopea ja halpa. Vuokranantajalle kalustus tarkoittaa lisää omaisuutta, joka kuluu, rikkoutuu ja pitää vakuuttaa. Siksi kalustetun asunnon sopimukseen tarvitaan muutama asia enemmän kuin tavalliseen vuokrasopimukseen.

Tässä oppaassa käydään läpi, milloin huoneenvuokralaki koskee kalustettua asuntoa, mitä irtaimistosta kirjataan, miten kuluminen ja vahingot erotetaan sekä mitä verotus ja vakuutus edellyttävät. Vuokrasopimuksen yleiset ehdot ovat oppaassa vuokrasopimus.

Kenelle kalustettu asunto sopii?

Tilanne	Miksi kalustettu	Mihin kiinnittää huomiota
Työkomennus tai uusi työ toisella paikkakunnalla	Oma koti jää ennalleen, ja mukaan tarvitaan vain matkalaukku	Sopimuksen kesto ja irtisanominen. Verotuksessa voit saada työasuntovähennyksen, jos ehdot täyttyvät.
Opiskelu tai vaihto-opiskelu	Lukukauden tai lukuvuoden asuminen ilman huonekaluhankintoja	Määräaika kannattaa sovittaa lukukauteen. Opiskelija hakee asumislisää Kelasta.
Muutto ulkomailta Suomeen	Asunto heti käyttöön ennen pysyvän kodin löytymistä	Selkeä kirjallinen sopimus ja irtaimistoluettelo kielellä, jota ymmärrät.
Asunnon vaihdon välivaihe tai remontin ajan asuminen	Vanha koti on myyty tai remontissa, eikä tavaroita tarvitse purkaa	Joustava kesto. Omat tavarat voivat olla varastossa, joten tarkista kotivakuutuksen kattavuus.

Kalustettuja asuntoja vuokraavat yksityiset vuokranantajat, yritykset ja osa opiskelija-asuntotoimijoista. Opiskelijan vaihtoehdot ovat oppaassa opiskelija-asunnot.

Koskeeko huoneenvuokralaki kalustettua asuntoa?

Huoneenvuokralakia sovelletaan sopimukseen, jolla huoneisto vuokrataan asumiseen. Kalustus ei muuta tätä. Laki ei kuitenkaan koske sopimusta, jolla huoneisto vuokrataan lyhytaikaiseen ja tilapäiseen asumiseen. Rajaus on ollut tässä muodossa voimassa 1.10.2026 alkaen.

Lain esitöiden mukaan tällainen sopimus on tavallisesti kalustetun huoneiston vuokraus matkustajalle esimerkiksi vertaismajoitusalustan kautta. Laissa ei ole vähimmäiskestoa, vaan arviointiin vaikuttaa myös vuokrauksen tarkoitus. Esitöissä todetaan, että toiselle paikkakunnalle työkomennuksen vuoksi muuttavan asuminen on yleensä pysyväisluonteisempaa kuin hotellissa majoittuvan matkailijan, joten laki voi koskea lyhyttäkin vuokrausta.

Esimerkki	Todennäköinen arvio
Kalustettu kaksio kuuden kuukauden työkomennuksen ajaksi	Huoneenvuokra, koska asunto on vuokralaisen koti komennuksen ajan
Kalustettu yksiö vaihto-opiskelijalle lukukaudeksi	Huoneenvuokra
Kalustettu asunto matkailijalle viikonlopuksi alustan kautta	Lyhytaikaista ja tilapäistä asumista, ei huoneenvuokralain piirissä
Asunto, jota vuokrataan jatkuvasti viikon jaksoissa siivouksen ja liinavaatteiden kera	Lähellä majoitustoimintaa, jolloin laki ei yleensä koske sopimusta

Lähtökohta on, ettei lain soveltamista voi sulkea pois pelkällä sopimusehdolla, jos asuntoa todellisuudessa käytetään kotina. Korkein oikeus katsoi jo vanhan lain aikana, että yhtiö, joka tarjosi kalustettuja yksiöitä ja kaksioita siivouksineen ja liinavaatteineen lyhytaikaiseen majoitustarpeeseen, harjoitti majoitustoimintaa, eikä huoneenvuokralaki koskenut noin kahden kuukauden vuokrausta (KKO 1992:108).

Kun laki koskee sopimusta, vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokra, vakuus on palautettava 14 päivässä ja irtisanomisajat ovat lain mukaiset. Asumistuki edellyttää, että asunnon hallinta perustuu huoneenvuokralain mukaiseen vuokrasopimukseen. Jos kyse on majoituksesta, ehdot määräytyvät sopimuksen ja alustan ehtojen mukaan. Lyhytaikaisesta vuokrauksesta kerrotaan oppaassa Airbnb ja lyhytaikainen vuokraus.

Sopimus kalustetusta asunnosta

Tee sopimus kirjallisesti. Tavallisten ehtojen lisäksi kalustetun asunnon sopimukseen kannattaa kirjata ainakin seuraavat asiat.

Sopimuksen kesto ratkaisee, miten siitä pääsee eroon. Määräaikainen sopimus sitoo pääsääntöisesti molempia koko kauden, ja toistaiseksi voimassa olevan voi irtisanoa. Jos on sovittu, että sopimus on ensin määräaikainen ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa, sen voi irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan lopussa. Vaihtoehdot on vertailtu oppaassa määräaikainen vuokrasopimus.

Energiatodistusta ei tarvitse antaa vuokralaiselle, jos asunto vuokrataan määräaikaisesti enintään vuodeksi. Pidemmissä vuokrauksissa todistus on annettava. Lue lisää oppaasta energiatodistus.

Irtaimistoluettelo ja kuntoraportti

Irtaimistoluettelo on kalustetun asunnon tärkein liite. Siitä näkee, mitä asunnossa oli ja missä kunnossa. Ilman luetteloa on vaikea näyttää, että jokin puuttuu tai on rikkoutunut vuokrasuhteen aikana.

Esine	Määrä	Kunto ja huomiot	Kuva
Sohva, harmaa kangas	1	Hyvä, vasemmassa käsinojassa pieni kulumajälki	Kuva 1–2
Ruokapöytä ja tuolit	1 + 4	Pöydän pinnassa pieniä naarmuja	Kuva 3
Sänky 160 cm ja patja	1	Patja hankittu uutena, suojus päällä	Kuva 4
Astiasto ja aterimet	6 hengelle	Täydellinen, kaksi lasia lohjennut	Kuva 5
Pyykinpesukone	1	Toimii, käyttöohje kaapissa	Kuva 6

Ota päivätyt kuvat jokaisesta huoneesta ja isommista kalusteista. Merkitse luetteloon jo olemassa olevat jäljet, sillä ne eivät myöhemmin ole vuokralaisen vastuulla. Käykää luettelo läpi yhdessä, allekirjoittakaa se ja säilyttäkää kumpikin oma kappale. Sama luettelo käydään läpi poismuuton yhteydessä. Tarkastuksen vaiheet ovat oppaassa muuttotarkastus.

Kuluminen vai vahinko kalusteissa?

Huoneenvuokralain mukaan vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, mutta hän korvaa huolimattomuudellaan aiheuttamansa vahingon ja myös vieraidensa aiheuttaman vahingon. Lain vastuusäännös on kirjoitettu huoneistosta ja yhteisistä tiloista. Kalusteiden osalta vastuu kannattaa kirjata sopimukseen samalla periaatteella, jotta kummankin osapuolen vastuu on selvä.

Yleensä tavanomaista kulumista	Yleensä korvattava vahinko
Sohvan kankaan vähittäinen kuluminen ja haalistuminen	Viilto, palojälki tai lemmikin raapimat
Patjan painuminen pitkässä käytössä	Tahrat ja kosteusvauriot, jotka olisi voinut estää suojuksella
Kodinkoneen rikkoutuminen tavallisessa käytössä ja iän vuoksi	Kodinkoneen vaurio väärästä käytöstä, kuten ylikuormituksesta
Pienet naarmut pöydän pinnassa	Syvät kolhut, joita ei ollut luettelossa

Korvauksen määrässä otetaan huomioon esineen ikä ja kunto. Jos vanha kaluste korvataan uudella, vuokranantaja hyötyy tasonparannuksesta, ja Kuluttajariitalautakunta on pienentänyt korvausta tällaisissa tilanteissa. Korvattavaksi tulevat todelliset ja tarpeelliset kulut. Ehto, jonka mukaan vuokralainen maksaa vahingoista vuokranantajan hinnaston mukaan, on mitätön siltä osin kuin se tekee vastuun huoneistolle aiheutuneesta vahingosta ankarammaksi kuin laissa säädetään.

Ilmoita rikkoutumisesta heti. Vuokralaisen on ilmoitettava huoneiston vahingoittumisesta ja puutteista viipymättä, ja laiminlyönti voi tehdä hänet vastuulliseksi vahingon kasvamisesta.

Vuokravakuus

Vakuus kattaa kaikki vuokrasuhteesta seuraavat velvoitteet, ellei muuta sovita, eli myös kalusteille aiheutetut vahingot. Vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokran suuruinen myös kalustetussa asunnossa. Suurempaa vakuutta koskeva ehto on mitätön.

Vakuus on palautettava tai sen pidättämisestä on ilmoitettava kirjallisesti viimeistään 14 päivässä vuokrasopimuksen päättymisestä tai hallinnan luovutuksesta. Ilmoituksessa on kerrottava peruste ja arvio määrästä. Lue lisää oppaasta vuokravakuus.

Vuokranantajalle: verotus ja vakuutus

Kalustevähennys

Verohallinnon mukaan kalustetulla asunnolla tarkoitetaan asuntoa, jossa on vähintään normaaliin elämiseen tarvittavat huonekalut ja kodinkoneet. Kalustuksesta voit vähentää joko kaavamaisen kalustevähennyksen tai todelliset menot.

Vuokrauksen kohde	Kaavamainen vähennys
Kalustettu huone tai yksiö	40 € kuukaudessa
Kalustettu kaksio tai suurempi	60 € kuukaudessa
Satunnainen vuokraus, huone tai yksiö	1,30 € päivässä
Satunnainen vuokraus, kaksio tai suurempi	2,00 € päivässä

• Vähennyksen määrään ei vaikuta vuokralaisten lukumäärä.
• Kaavamainen vähennys kattaa huonekalut ja irtaimet kodinkoneet. Kiinteiden kodinkoneiden, kuten jääkaapin, sähköliesen ja astianpesukoneen, hankintameno vähennetään sen lisäksi erikseen.
• Valittua tapaa noudatetaan lähtökohtaisesti seuraavinakin vuosina. Tapaa voi muuttaa, jos olosuhteet muuttuvat, esimerkiksi kun asuntoon hankitaan uudet kalusteet.

Todellisia menoja vähennettäessä kalusteet vähennetään esinekohtaisesti joko vuosikuluna tai poistoina. Säännöt on käyty läpi oppaassa vuokratulojen verotus.

Vakuutus

Vuokranantajan kalusteet eivät kuulu vuokralaisen kotivakuutukseen, joten vakuuta ne omalla vakuutuksellasi ja kerro vakuutusyhtiölle, että asunto on vuokrattu kalustettuna. FINEn mukaan vuokralaisen vastuuvakuutus voi tietyin edellytyksin korvata myös vuokra-asunnolle aiheutettuja vahinkoja, ja vuokranantaja edellyttääkin monesti vuokralaiselta koti- ja vastuuvakuutusta. Tarkista ehdoista, kattaako vuokralaisen vastuuvakuutus myös vuokranantajan irtaimiston. Vakuutusten työnjako on oppaassa kotivakuutus.

Vuokralaiselle: tuet, vakuutus ja muuttoilmoitus

• Asumistuki: yleistä asumistukea voi saada vuokra-asuntoon, jonka hallinta perustuu huoneenvuokralain mukaiseen vuokrasopimukseen. Lue yleinen asumistuki.
• Opiskelija: opintotuen asumislisässä huomioidaan vuokra sekä kiinteät vesi-, sähkö- ja kalustemaksut. Kulutukseen perustuvat maksut, netti ja autopaikka eivät kuulu hyväksyttäviin menoihin. Lue opintotuen asumislisä.
• Kotivakuutus: tarvitset vakuutuksen omalle irtaimistollesi ja vastuuvakuutuksen siltä varalta, että vahingoitat asuntoa tai kalusteita. Lue vuokralaisen kotivakuutus.
• Muuttoilmoitus: tilapäinen asuinpaikka on ilmoitettava Digi- ja väestötietovirastolle, jos asuminen kestää yli kolme kuukautta. Lue muuttoilmoitus.

Erityistilanteet

• Alivuokraus: vuokralainen saa antaa enintään puolet asunnosta alivuokralle, jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Koko asunnon luovuttaminen toiselle edellyttää lupaa tai laissa säädettyä erityistä syytä, kuten työtä tai opintoja toisella paikkakunnalla. Lue alivuokrasopimus.
• Tupakointi: tupakointi asunnon sisätiloissa ja parvekkeella on kielletty, ellei vuokranantaja anna lupaa. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tupakoinnin hajuhaitat eivät ole tavanomaista kulumista, ja kalusteisiin imeytynyt haju voi tulla korvattavaksi.
• Lemmikki: sovi lemmikeistä sopimuksessa, sillä lemmikin aiheuttamat vauriot kalusteille ja pinnoille eivät ole kulumista. Lue lemmikki vuokra-asunnossa.
• Asunto myydään: sopimuksen muutokset sitovat uutta vuokranantajaa vain, jos ne on merkitty sopimuskappaleeseen tai niistä on muu luotettava näyttö. Pidä siksi irtaimistoluettelo ja sen muutokset sopimuksen allekirjoitettuina liitteinä.
• Kalusteiden vaihto kesken vuokrasuhteen: kirjaa vaihdettu kaluste ja sen kunto luetteloon, ja allekirjoittakaa muutos.

Vaihe vaiheelta: kalustetun asunnon vuokraus

1. Sovi kesto ja tarkoitus. Kirjaa, onko kyse kodista vai lyhytaikaisesta majoituksesta.
2. Laadi irtaimistoluettelo ja ota päivätyt kuvat ennen avainten luovutusta.
3. Tee kirjallinen vuokrasopimus ja liitä luettelo, kuvat ja käyttöohjeet siihen.
4. Sovi vakuudesta, enintään kolmen kuukauden vuokra, ja sen säilyttämisestä.
5. Tarkista vakuutukset: vuokranantajalla kalusteet, vuokralaisella oma irtaimisto ja vastuuvakuutus.
6. Ilmoita viat ja rikkoutumiset kirjallisesti heti, kun ne havaitaan.
7. Pitäkää poismuuttotarkastus luettelon pohjalta ja kirjatkaa mahdolliset puutteet.

Yleiset virheet

• Irtaimistoluettelo puuttuu, tai siinä on vain ”kalusteet” ilman kuvausta ja kuvia.
• Sopimukseen kirjoitetaan, ettei huoneenvuokralakia sovelleta, vaikka asunto on vuokralaisen koti.
• Vakuudeksi pyydetään kalusteiden vuoksi yli kolmen kuukauden vuokra.
• Kalusteiden kuluminen laskutetaan vuokralaiselta uuden hinnalla.
• Vuokranantaja ei kerro vakuutusyhtiölle vuokrauksesta.
• Vuokranantaja vaihtaa kalustevähennyksen ja todellisten menojen välillä vuosittain ilman olosuhteiden muutosta.

Jos menee pieleen

Jos riita koskee vakuutta, puuttuvia esineitä tai vahinkoja, aloita kirjallisella vaatimuksella ja liitä mukaan luettelo ja kuvat. Kuluttajariitalautakunta käsittelee maksutta myös yksityishenkilöiden välisiä vuokrariitoja. Koko ratkaisupolku neuvottelusta käräjäoikeuteen on oppaassa vuokrariidat.

Jos vuokranantaja vaatii korvausta kalusteesta, pyydä näyttö sen kunnosta vuokrasuhteen alussa, vahingon syntymisestä ja korjauskustannuksista. Vuokranantajan pelkkä oma ilmoitus ei yleensä riitä näytöksi.

Usein kysyttyä

Lue myös: Vuokrasopimus · Muuttotarkastus · Vuokratulojen verotus · Asunnon vuokraaminen