Hissin jälkiasennus – päätös, kustannusjako ja avustukset

Hissi helpottaa ikääntyvien, liikuntarajoitteisten ja lapsiperheiden arkea, ja se vaikuttaa asuntojen arvoon. Silti moni hissihanke kaatuu kustannusten jakoon tai siihen, ettei osakkailla ole tietoa päätöksenteosta.

Tässä oppaassa käydään läpi hissihanke aloitteesta käyttöönottoon: tarvittava enemmistö, kustannusten jako kerroksittain, valtion avustus, rahoitus, esteettömyys ja asuminen rakennusaikana. Yhtiökokouksen yleisistä säännöistä kerrotaan oppaassa yhtiökokous.

Hissihanke vaihe vaiheelta

1. Aloite. Kuka tahansa osakas voi tehdä hallitukselle aloitteen hissin hankkimisesta. Kysy muiden osakkaiden mielipidettä jo ennen aloitetta.
2. Valmistelu. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä valmistelevat asian. Tukena voi olla osakkaista ja asiantuntijoista koottu hissitoimikunta.
3. Tarveselvitys ja esisuunnittelu. Yhtiökokous voi ensin päättää vain asennusmahdollisuuksien ja kokonaiskustannusten selvittämisestä. Hissiasiantuntija selvittää tekniset vaihtoehdot, tarvittavat ennakkolausunnot ja avustusmahdollisuudet sekä laatii osakekohtaiset kustannuslaskelmat.
4. Päätös. Yhtiökokous päättää hissin rakentamisesta, kustannusten jaosta ja rahoituksesta. Samalla se valtuuttaa hallituksen teettämään suunnitelmat ja kilpailuttamaan urakan.
5. Lupa. Hallitus hakee kunnan rakennusvalvonnasta rakentamisluvan. Lupamenettelystä kerrotaan oppaassa rakennuslupa.
6. Avustushakemus. Kun lupa, yhtiökokouksen päätös ja suunnitelmat ovat valmiina, yhtiö hakee hissiavustusta Varkelta.
7. Kilpailutus ja sopimukset. Hallitus valitsee valvojan, pyytää lopulliset tarjoukset ja huolehtii hankkeen vakuutuksista.
8. Rakentaminen. Työt aloitetaan vasta avustuspäätöksen tai aloitusluvan jälkeen. Asukkaille tiedotetaan aikataulusta ja turvallisuudesta.
9. Tarkastukset ja käyttöönotto. Ennen käyttöönottoa tehdään viranomaisten tarkastus, työn luovutus ja yhtiön vastaanottotarkastus. Samalla käydään läpi takuuehdot ja sovitaan määräaikaishuollosta.
10. Avustuksen maksatus. Avustuksen maksua haetaan erikseen, enintään kolmessa erässä.

Päätös yhtiökokouksessa: mikä enemmistö riittää?

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:n mukaan yhtiökokous päättää yksinkertaisella enemmistöllä uudistuksesta, jolla rakennus saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jos osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Asunto-osakeyhtiölain hallituksen esityksessä (HE 24/2009) hissin jälkiasennusta pidetään sinänsä tavanomaisena uudistuksena. Esityksen tarkoitus oli, että hissin rakentamisesta ja rahoituksesta voidaan aina päättää pätevästi enemmistöpäätöksellä.

Ennen vuoden 2010 lakia hissin kustannuksia ei voinut jakaa vastikeperusteesta poiketen ilman kaikkien osakkaiden suostumusta. Hallituksen esityksen mukaan vuosina 2004–2007 tehdyistä 319 hissipäätöksestä 222 tehtiin yksimielisesti, ja yksimielisyysvaatimus esti osan tarpeellisista hankkeista.

Päätös	Vaadittava enemmistö	Laki
Hissin rakentaminen kaikkiin porrashuoneisiin	Yli puolet annetuista äänistä	AOYL 6:26 ja 6:31
Kustannusten jako vastikeperuste × kerros	Yli puolet annetuista äänistä	AOYL 6:32.3
Hissi vain osaan porrashuoneista	Yli puolet annetuista äänistä ja lisäksi enemmistö niiden osakkaiden äänistä, joiden huoneistoihin hissi liittyy	AOYL 6:32.4
Yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen muuttaminen	Kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista sekä tarvittaessa osakkaan suostumus	AOYL 6:27, 6:34 ja 6:35

Jos yhtiössä on vähintään viisi eri omistajien huoneistoa, vuokralaisilla on oikeus osallistua ja käyttää puhevaltaa yhtiökokouksessa, jossa käsitellään yhteisten tilojen käyttöön olennaisesti vaikuttavaa uudistusta. Jos osakas pitää päätöstä lainvastaisena, moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä.

Kustannusten jako kerroksittain

Lain 6 luvun 32 §:n 3 momentin mukaan kustannukset voidaan jakaa niin, että jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksella. Kerros määräytyy näin:

• Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros on pääsisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin lähtötaso.
• Huoneiston kerros on huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin saapumistaso.
• Kerros lasketaan puolen kerroksen tarkkuudella.
• Jos huoneisto on yhtä kaukana kahdesta saapumistasosta, kerroksena pidetään ylempää.

Hallituksen esityksen esimerkkien mukaan kolmikerroksisessa talossa ensimmäinen kerros maksaa 1/6, toinen 2/6 ja kolmas 3/6 kustannuksista. Nelikerroksisessa talossa osuudet ovat 1/10, 2/10, 3/10 ja 4/10. Jos hissin lähtötaso on puoli kerrosta ensimmäisen kerroksen alapuolella, ensimmäisen kerroksen osuus on 1,5/10,5. Myös ensimmäinen kerros maksaa, koska esityksen mukaan hissi nostaa käytännössä jonkin verran myös alimpien asuntojen arvoa.

Asunto	Kerros	Pinta-ala	Osuus
A 1	1	50 m²	5 000 €
A 5	2	50 m²	10 000 €
A 9	3	50 m²	15 000 €
A 13	4	50 m²	20 000 €

Pelkällä pinta-alaperusteella jokainen 50 m²:n asunto maksaisi 12 500 euroa. Oman yhtiösi luvut voit laskea ympäristöministeriön ja oikeusministeriön hissilaskurilla, kun porrashuoneessa on vähintään kolme kerrosta. Tarvitset yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän ja vastikeperusteen.

Muuta kustannusjaosta

• Hissi vain osaan rapuista: kulut jaetaan kerroskertoimella vain niiden porrashuoneiden osakkaiden kesken, joihin hissi rakennetaan.
• Liiketilat, autotallit ja rivitalot: jos hissi ei tuota niille etua, samaa jakoa sovelletaan vain hissin hyödyttämiin huoneistoihin. Hallituksen esityksen mukaan saman yhtiön rivitalohuoneistoilta ei peritä vastiketta kerrostalon hissiin.
• Yhtiöjärjestyksessä varauduttu hissiin: silloin noudatetaan pääsääntöisesti yhtiöjärjestyksen vastikeperustetta.
• Huolto ja käyttö: laissa ei ole erityissäännöstä hissin huoltokulujen jaosta. Hallituksen esityksen mukaan ne voidaan yleensä kattaa tavallisella vastikeperusteella.

Vastikeperusteista poikkeamisesta yleisemmin kerrotaan oppaassa jyvitys.

Valtion hissiavustus

Hissiavustuksesta säädetään laissa asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista (1087/2016). Valtionapuviranomainen on Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus (Varke).

Asia	Ehto
Hakija	Rakennuksen omistava yhteisö, esimerkiksi asunto-osakeyhtiö
Kohde	Kerros- tai luhtitalo, jossa on vähintään 3 asuntoa ja vähintään 2 asuinkerrosta päällekkäin ja jonka porrashuoneessa ei ole hissiä
Määrä	Enintään 45 % hyväksytyistä kustannuksista
Hyväksyttävät kulut	Hissin hankinta, tarvittavat rakennustekniset ja LVIS-työt sekä suunnittelu
Ei avusteta	Olemassa olevan hissin korjausta, porrashissiä eikä hissin purkamista ja siirtämistä toiseen kohtaan
Aloitus	Ei ennen avustuspäätöstä tai aloituslupaa
Hakuaika	Ei erillistä hakuaikaa; haku suljetaan, kun määräraha loppuu

Ennen hakemista

• Hankkeella on oltava rakentamislupa, yhtiökokouksen päätös ja suunnitelmat.
• Selvitä sisäänkäynnin esteettömyys ulko-ovelta hissille ja kotiovelle. Selvityksen voi tehdä Varken itsearviointilomakkeella tai teettää esteettömyyskartoittajalla, ja siinä on oltava sekä kirjallinen kuvaus että valokuvat.
• Jos yhtiö harjoittaa taloudellista toimintaa tai sen osakkeista yli puolet on tällaisen yhteisön omistuksessa, selvitä de minimis -tuen rajat. Komission asetuksen mukaan yksi tuensaaja voi saada tällaista tukea enintään 300 000 euroa kolmen vuoden aikana.
• Jos hankkeen kustannukset ylittävät 150 000 euroa ja julkisten tukien osuus on yli puolet, kilpailutuksessa on noudatettava hankintalakia. Näin voi käydä, jos kunta myöntää valtion avustuksen lisäksi omaa tukeaan.

Aloituslupa ja maksatus

Korjausavustuslain 7 §:n mukaan avustusta voidaan myöntää vain toimenpiteisiin, joita ei ole aloitettu ennen avustuspäätöstä tai tarkoituksenmukaisuuden hyväksymistä. Varke pitää työt aloitettuina, kun purku-, rakennus- tai asennustöihin on ryhdytty. Jos työt on pakko aloittaa aiemmin, yhtiö voi hakea aloituslupaa. Varken mukaan sen saa keskimäärin 3–4 työpäivässä, mutta se ei takaa avustusta, ja varsinainen avustus on haettava kolmen kuukauden kuluessa.

Varke maksaa avustuksen toteutuneiden kustannusten mukaan enintään kolmessa erässä. Ensimmäisen erän saa, kun vähintään 25 prosenttia kustannuksista on toteutunut. Viimeiseen maksatushakemukseen liitetään hissin lopputarkastuspöytäkirja tai valmiusastetodistus, ja tositteet säilytetään kuusi vuotta. Avustuspäätökseen voi hakea muutosta oikaisuvaatimuksella Varkelta.

Kuntien tuet ja muut avustukset

• Kunta: Varken mukaan osa kunnista myöntää omaa hissiavustusta, jos yhtiö on saanut Varkelta myönteisen päätöksen. Kysy omasta kunnastasi hankkeen alussa.
• Esteettömyysavustus: Varke myöntää yhteisöille esteettömyysavustusta esimerkiksi porrashissiin ja sisäänkäynnin esteettömyyskorjauksiin.
• Henkilökohtainen korjausavustus: iäkkään tai vammaisen henkilön korjausavustusta ei myönnetä siltä osin kuin kustannukset kuuluvat asunto-osakeyhtiön maksettaviksi.
• Kotitalousvähennys: Verohallinnon ohjeen mukaan taloyhtiölle vastikkeena maksetuista töistä ei saa kotitalousvähennystä.

Mistä kustannukset muodostuvat?

Varken mukaan hissihankkeen kustannukset jakautuvat suunnilleen näin:

Kustannuserä	Osuus
Hissi	noin 40 %
Rakennustekniset työt	noin 40 %
LVIS- ja muut tekniset työt	noin 10 %
Suunnittelu ja valvonta	noin 10 %

Hintaan vaikuttavat kuilun ja konehuoneen sijoitus, porraskäytävän ratkaisu, kerrosten määrä ja nostokorkeus, varustetaso sekä oviratkaisu. Jälkiasennushissi voidaan sijoittaa porrashuoneeseen tai rakennuksen ulkopuolelle, ja portaita voidaan kaventaa tai uusia. Arvorakennuksessa rakennussuojelun vaatimukset on selvitettävä hyvissä ajoin. Hankkeen budjettiin kannattaa varata myös esteettömyyskorjaukset, kuten luiskat ja ovien automatisointi.

Rahoitus

Varke maksaa avustuksen jälkikäteen toteutuneiden kustannusten mukaan, joten yhtiö tarvitsee rahoituksen koko rakennusajaksi. Tavallisesti yhtiö ottaa yhtiölainan, jota osakkaat maksavat rahoitusvastikkeella hissipäätöksen mukaisilla osuuksilla. Osakas voi yleensä myös maksaa oman osuutensa kerralla, jos yhtiökokous tarjoaa siihen mahdollisuuden.

Hissipäätös näkyy myöhemmin isännöitsijäntodistuksessa ja hallituksen kunnossapitotarveselvityksessä, jos hanke on vasta suunnitteilla.

Esteettömyys ja hissin mitoitus

Uudessa asuinrakennuksessa on oltava hissi, jos käynti asuntoon on kolmannessa tai sitä ylemmässä kerroksessa. Asetuksen mukaan hissin korin on oltava vähintään 1 100 mm leveä ovisivultaan ja 1 400 mm syvä. Jälkiasennettavan hissin mitoitus voi poiketa tästä, jos se on välttämätöntä rakennuksen merkittävien ominaisuuksien säilyttämiseksi. Varke edellyttää, että kori on silti mahdollisimman suuri.

Hissi ei yksin tee talosta esteetöntä. Varke suosittelee esteettömyyskorjauksia, jos sisäänkäynnille johtaa yli 20 mm kynnyksiä tai askelmia. Varken mukaan porraskäytävissä sattuu vuosittain noin 5 000 tapaturmaa. Ikääntyneiden asumisvaihtoehdoista kerrotaan oppaassa senioriasuminen.

Rakennusaika ja asuminen

Asennus vaikuttaa porrashuoneen käyttöön ja aiheuttaa melua ja pölyä. Hallitus, isännöitsijä, urakoitsija ja valvoja sopivat ennen töiden alkua, miten asukkaille tiedotetaan, ja asukasturvallisuudesta on huolehdittava koko asennusajan. Kysy etukäteen ainakin:

• kuinka kauan porraskäytävä on rajoitetussa käytössä ja missä kulkureitti kulkee
• miten liikuntarajoitteiset asukkaat pääsevät kotiin työmaan aikana
• missä työmaa-alue, jätteet ja materiaalit ovat
• keneen otat yhteyttä, jos työ aiheuttaa vahinkoa.

Jos asuntoa ei voi lainkaan käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, vastikkeesta on asunto-osakeyhtiölain mukaan vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät. Hissiasennuksessa tämä on harvinaista.

Erityistilanteet

• Kaksikerroksinen asunto: jos porrashuoneesta on sisäänkäynti huoneiston eri kerroksiin, eri osiin voidaan hallituksen esityksen mukaan soveltaa eri kerroskerrointa.
• Kellari ja ullakko: kellarissa tai ullakolla oleva varasto tai yhteinen sauna ei vaikuta kerrokseen. Jos kellarissa tai ullakolla on osakehuoneisto, se lasketaan tavalliseksi kerrokseksi.
• Asunnon myynti kesken hankkeen: ostaja vastaa vastikkeista omistusoikeuden siirtymisestä alkaen. Tarkista isännöitsijäntodistuksesta päätetyt hankkeet ja lainaosuudet.
• Suojeltu talo: asemakaava tai suojelu voi rajoittaa hissin sijoittamista, joten selvitä rakennusvalvonnan kanta ennen suunnittelua.
• Vuokralainen: vuokralainen ei maksa hissin rakentamista, mutta hänellä voi olla oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja käyttää puhevaltaa.

Yleiset virheet

• Työt aloitetaan ennen avustuspäätöstä tai aloituslupaa, jolloin avustus voi jäädä saamatta.
• Kokoukselle tuodaan päätösesitys ilman osakekohtaisia laskelmia.
• Kustannusjaosta äänestetään yksimielisyyttä vaativana, vaikka laki sallii enemmistöpäätöksen.
• Sisäänkäynnin kynnykset unohdetaan, ja hissille pääsee vain portaita pitkin.
• Rahoitusta ei varata koko rakennusajalle, vaikka avustus maksetaan jälkikäteen.
• Kunnan oma tuki jätetään selvittämättä, tai sen vaikutus hankintalain soveltamiseen huomataan liian myöhään.

Jos menee pieleen

Jos yhtiökokouksen päätös on mielestäsi tehty väärällä enemmistöllä tai vastoin lakia, keskustele ensin hallituksen kanssa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä, muuten päätös jää voimaan. Jos Varken avustuspäätös on mielestäsi virheellinen, tee oikaisuvaatimus Varkelle päätöksen muutoksenhakuohjeen mukaisesti. Urakan virheistä ja viivästyksistä vastaa urakoitsija sopimuksen mukaan, ja yhtiön puolesta asiaa hoitaa hallitus.

Usein kysyttyä

Lue myös: Yhtiökokous · Yhtiölaina · Rakennuslupa · Jyvitys