Järjestyssäännöt ja naapuririidat – mitä taloyhtiössä saa tehdä

Taloyhtiössä asutaan lähellä toisia, ja siksi pienetkin tottumukset voivat kiristää välejä. Tässä oppaassa kerrotaan, mitä järjestyssäännöillä voi päättää, mitkä ovat tyypillisten aiheiden rajat ja miten naapuririita ratkaistaan vaihe vaiheelta.

Yhtiöjärjestyksestä, joka on eri asiakirja kuin järjestyssäännöt, kerrotaan oppaassa yhtiöjärjestys.

Mitä järjestyssäännöt ovat ja kuka ne hyväksyy?

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole erillistä pykälää järjestyssäännöistä. Lain 6 luvun 11 §:n mukaan niitä käsitellään yhtiökokouksessa, ja korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2008:7 mukaan yhtiö voi vahvistaa järjestyssääntöjä ehkäistäkseen ennalta kohtuuttomia haittoja. Päätös tehdään tavallisella enemmistöllä, eli ehdotus hyväksytään, jos sitä kannattaa yli puolet annetuista äänistä.

Jos yhtiössä on vähintään viisi eri omistajien huoneistoa, vuokralaisilla ja muilla asukkailla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja käyttää puhevaltaa, kun järjestyssääntöjä käsitellään. Kokouksesta on ilmoitettava viimeistään kaksi viikkoa ennen ilmoitustaululla tai toimittamalla ilmoitus huoneistoihin, joissa asuu vuokralainen. Asukkaalla on oikeus nähdä kokouksen pöytäkirja.

Asia	Järjestyssäännöt	Yhtiöjärjestys
Mitä sisältää	Käytännön säännöt asumiseen, yhteisiin tiloihin ja pihaan	Yhtiön perussäännöt, kuten huoneistot, käyttötarkoitukset ja vastikeperusteet
Päätös	Yhtiökokous tavallisella enemmistöllä	Yhtiökokous kahden kolmasosan määräenemmistöllä, joskus osakkaan suostumuksella
Rekisteröinti	Ei rekisteröidä	Rekisteröidään
Raja	Ei voi rajoittaa tavanomaista asumista	Voi rajoittaa enemmän, esimerkiksi savuton talo

Mihin säännöt eivät voi ulottua?

Asunto-osakeyhtiölain hallituksen esityksen mukaan oikeuskäytännössä on katsottu, ettei järjestyssäännöissä voida rajoittaa normaalia asumista. Esimerkkinä mainitaan korkeimman oikeuden vanha ratkaisu koiran pitämisestä asunnossa vastoin järjestyssääntöä. Korkein oikeus totesi ratkaisussa KKO 2008:7, että osakkaalla on oikeus järjestää asumisensa haluamallaan tavalla, kunhan siitä ei aiheudu yhtiölle tai muille asukkaille vahinkoa tai kohtuutonta haittaa. Samalla osakkaat ovat velvollisia kohtuullisessa määrin sietämään toisten asukkaiden häiriöitä.

Järjestyssääntöjen pätevyys ratkeaa käytännössä vasta, kun yhtiö yrittää niiden rikkomisen perusteella ottaa huoneiston hallintaansa. Silloin asian voi viime kädessä ratkaista tuomioistuin.

Tyypilliset aiheet ja niiden rajat

Hiljaisuus ja melu

Järjestyssäännöissä voidaan määrätä esimerkiksi yöaikaisesta hiljaisuudesta. Korkeimman oikeuden mukaan asukkaiden on siedettävä kohtuullisessa määrin toisten asukkaiden aiheuttamia häiriöitä, joten tavallinen asumisen ääni kuuluu kerrostaloon. Laissa on kuitenkin raja sille, mikä on terveydelle haitallista. Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysasetuksen mukaan yöaikainen musiikkimelu tai muu selvästi taustasta erottuva melu saa olla makuuhuoneessa klo 22–7 enintään 25 desibeliä tunnin keskiäänitasona. Teknisten laitteiden yöaikainen melu saa olla enintään 33 desibeliä.

Remontin aiheuttamasta melusta on tavallisesti omat määräyksensä. Osakkaan on ilmoitettava remontista etukäteen, ja yhtiö voi asettaa työlle ehtoja, kuten rajoittaa meluavat työt arkipäiviin. Ilmoituksesta kerrotaan oppaassa muutostyöilmoitus ja remontin käytännöistä oppaassa remontti.

Grillaus parvekkeella

Taloyhtiön järjestyssäännöt ratkaisevat, saako parvekkeella grillata. Keski-Uudenmaan pelastuslaitos ei suosittele parvekegrillausta, jos parvekkeella on puupintoja tai lähellä on ilmanottoaukkoja. Jos säännöt sallivat grillauksen, pelastuslaitos suosittaa sähkögrilliä. Asuinhuoneistossa parveke mukaan lukien saa säilyttää enintään 25 kiloa nestekaasua, eikä nestekaasua saa säilyttää kellari- tai ullakkotiloissa. Grillityypeistä kerrotaan oppaassa grillit.

Tupakointi

Tupakoinnin rajoittamiseen on taloyhtiössä kolme keinoa, ja niillä on eri edellytykset.

Keino	Mitä se kattaa	Edellytykset
Järjestyssääntö	Yhtiön tilojen ja pihan käyttö	Tavallinen enemmistö. Osakkaan parvekkeen yleistä tupakointikieltoa ei voi päättää näin.
Kunnan määräämä kielto	Parvekkeet, huoneistojen ulkotilat ja tietyin edellytyksin asuintilat	Yhtiö hakee kieltoa kunnalta tupakkalain 79 §:n mukaan. Tilojen haltijoita on kuultava ensin.
Yhtiöjärjestys	Esimerkiksi koko talo savuttomaksi	Yhtiöjärjestyksen muutos, johon tarvitaan määräenemmistö ja käytännössä myös niiden osakkaiden suostumus, joiden hallintaoikeutta rajoitetaan

Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2008:7, että yhtiökokouksen enemmistöpäätös, jolla oli yleisesti kielletty tupakointi asuntojen parvekkeilla, oli mitätön. Yhtiö voi kuitenkin puuttua tupakointiin, joka aiheuttaa muille kohtuutonta haittaa, esimerkiksi varoituksella.

Tupakkalain 79 §:n mukaan kunnan on määrättävä tupakointikielto, jos savua voi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua toiselle parvekkeelle, toisen huoneiston ulkotilaan tai toiseen huoneistoon. Asuintilaan kielto voidaan määrätä vain, jos savun kulkeutumista ei voi kohtuudella estää korjauksilla ja asukkaalle on ensin annettu mahdollisuus estää se omin toimin. Asuintilaa koskeva kielto ei koske sähkösavuketta. Ennen hakemusta yhtiön on toimitettava tieto hakemuksen perusteista ja ohjeet huomautusten tekemiseen viimeistään kaksi viikkoa ennen päätöstä: osakkaille postitse tai sähköpostitse ja vuokralaisille ilmoitustaululle tai huoneistoon. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2026:19 mukaan kuuleminen on tehty ajoissa, kun asiakirjat on postitettu tai lähetetty sähköpostitse viimeistään 14 päivää ennen yhtiökokousta.

Lemmikit

Lemmikin pitämistä omassa asunnossa ei voi kieltää järjestyssäännöillä, koska se on tavanomaista asumista. Säännöissä voidaan sen sijaan antaa määräyksiä esimerkiksi eläinten ulkoiluttamisesta pihalla ja yhteisissä tiloissa. Järjestyslain mukaan koira on pidettävä taajamassa kytkettynä, ja sen uloste on korjattava taajaman hoidetuilta alueilta. Vuokralaisen kannalta vuokranantajan oikeus kieltää lemmikki on eri asia; siitä kerrotaan oppaassa lemmikki vuokra-asunnossa.

Yhteiset tilat, varastot ja porraskäytävä

Järjestyssäännöillä voidaan sopia yhteisten tilojen, kuten saunan, pesutuvan, kerhohuoneen ja pihan, käytöstä. Joitakin asioita rajoittaa myös laki. Pelastuslain mukaan helposti syttyvää tavaraa ei saa säilyttää ullakolla tai kellarissa niin, että siitä aiheutuu vaaraa. Kerrostalon yhteisessä kellari- tai ullakkovarastossa ei saa säilyttää palavia nesteitä eikä nestekaasua.

Lyhytaikainen vuokraus

Lyhytaikaiselle vuokraukselle on 1.10.2026 alkaen oma hallintaanottoperuste. Yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, jos lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille tavanomaisesta asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Järjestyssäännöillä voidaan ohjeistaa esimerkiksi yhteisten tilojen ja avainten käyttöä. Lyhytaikaisesta vuokrauksesta kerrotaan oppaassa Airbnb.

Naapuririidan ratkaiseminen vaihe vaiheelta

1. Puhu naapurin kanssa. Moni naapuri ei tiedä aiheuttavansa haittaa. Kerro rauhallisesti ja konkreettisesti, mikä häiritsee ja milloin.
2. Kirjaa häiriöt. Merkitse päivämäärä, kellonaika, kesto ja häiriön laatu. Kirjaa myös muut asukkaat, jotka ovat huomanneet saman.
3. Ota yhteyttä isännöitsijään tai hallitukseen kirjallisesti. Liitä mukaan kirjauksesi. Isännöitsijä voi muistuttaa koko taloa säännöistä tai olla yhteydessä suoraan häiriön aiheuttajaan.
4. Hallituksen kirjallinen varoitus. Jos häiriö jatkuu, hallitus voi antaa osakkaalle kirjallisen varoituksen. Jos huoneisto on vuokrattu, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle. Varoituksessa on kerrottava sen peruste ja mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan.
5. Korjaus tai hallintaanotto. Jos osakas korjaa toimintansa viivytyksettä, huoneistoa ei voi ottaa yhtiön hallintaan, mutta osakas korvaa varoituksen ja yhtiökokouksen kulut. Jos häiriö jatkuu, yhtiökokous voi päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi.
6. Vuokrasuhteen purku. Jos häiritsijä on vuokralainen, vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen huoneenvuokralain perusteella. Taloyhtiö voi kehottaa osakasta toimimaan.

Hallintaanoton perusteet ja menettely

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan yhtiökokous voi ottaa huoneiston hallintaansa esimerkiksi, jos:

• huoneistossa vietetään häiritsevää elämää
• osakas tai muu huoneistossa asuva ei noudata sitä, mikä on tarpeen terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa
• huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että siitä on haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle
• lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa
• hallintaanotolle on muu rinnastuva erittäin painava syy.

Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Päätöksessä on mainittava peruste, kesto ja tilat, ja se on annettava tiedoksi viipymättä osakkaalle, vuokralaiselle ja muulle asukkaalle. Osakas ei saa äänestää oman huoneistonsa hallintaanotosta. Osakas tai asukas voi viedä asian käräjäoikeuteen 30 päivän kuluessa tiedoksiannosta. Jos kanne hylätään, päätös pannaan täytäntöön kuten häätötuomio. Yhtiö vuokraa hallintaan otetun huoneiston käyvästä vuokrasta ja perii vuokrasta kulunsa ja maksamattomat vastikkeet. Häädön käytännöstä kerrotaan oppaassa häätö.

Viranomaiset ja muut keinot

Tilanne	Keneen otat yhteyttä	Peruste
Akuutti häiriö, esimerkiksi kova meteli yöllä tai uhkaava käytös	Poliisi, hätätilanteessa 112	Rikoslain mukaan toisen kotirauhan rikkominen metelöimällä on rangaistavaa.
Toistuva melu, haju tai tupakansavu, joka voi aiheuttaa terveyshaittaa	Ensin isännöitsijä, sitten kunnan terveydensuojeluviranomainen	Terveydensuojelulain 27 §
Erimielisyys, jossa osapuolet haluavat sopia	Rikos- ja riita-asioiden sovittelutoimisto	Laki rikosasioiden ja eräiden riita-asioiden sovittelusta
Vuokralaisen ja vuokranantajan riita	Kuluttajariitalautakunta	Laki kuluttajariitalautakunnasta
Yhtiökokouksen päätös tai hallintaanotto	Käräjäoikeus	Asunto-osakeyhtiölaki

Terveydensuojelulain 27 §:n mukaan, jos asunnossa esiintyy melua, hajua tai savua niin, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa, haitan selvittämiseen ja poistamiseen on ryhdyttävä viipymättä. Rakenteista tai perusjärjestelmistä johtuvasta haitasta vastaa rakennuksen omistaja eli taloyhtiö. Jos haitta johtuu asunnon epätavallisesta käytöstä, siitä vastaa asunnon haltija. Kunnan terveydensuojeluviranomainen voi velvoittaa vastuullisen korjaamaan tilanteen, mutta määräyksen on perustuttava tarkastukseen ja luotettaviin mittauksiin tai havaintoihin. Sisäilmasta ja asunnon terveyshaitoista kerrotaan lisää oppaassa sisäilma.

Rikos- ja riita-asioiden sovittelu on maksuton ja vapaaehtoinen palvelu. Riita-asia voidaan ottaa soviteltavaksi, jos ainakin yksi osapuoli on luonnollinen henkilö ja riita on vähäinen. Molempien osapuolten on suostuttava sovitteluun, ja suostumuksen voi perua milloin tahansa.

Vuokralaisen tilanne

• Säännöt koskevat sinua. Huoneenvuokralain mukaan vuokranantaja voi purkaa sopimuksen, jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän häiritsevää elämää tai rikkoo sitä, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on määrätty. Peruste koskee myös yhteisiä tiloja. Purkuoikeutta ei ole, jos menettelyllä on vähäinen merkitys. Menettelystä kerrotaan oppaassa vuokrasopimuksen purkaminen.
• Tupakointi: Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tupakointikielto koskee myös ennen 1.10.2026 tehtyjä sopimuksia, ellei tupakointia ole nimenomaisesti sallittu. Kielto koskee myös vieraita. Jos taloyhtiö on kieltänyt tupakoinnin, vuokranantaja ei voi sallia sitä.
• Voit vaikuttaa. Vähintään viiden eri omistajan huoneiston yhtiössä voit osallistua yhtiökokoukseen ja käyttää puhevaltaa järjestyssääntöjä käsiteltäessä.
• Jos naapuri häiritsee sinua, ilmoita asiasta vuokranantajalle ja isännöitsijälle. Taloyhtiö toimii häiritsevän huoneiston omistajaa kohtaan.
• Jos taloyhtiö ottaa vuokranantajasi huoneiston hallintaansa, varoitus ja päätös on annettava tiedoksi myös sinulle. Jos hallintaanotto ei johdu sinusta, yhtiön on ensisijaisesti tehtävä vuokrasopimus kanssasi hallintaanoton ajaksi.

Vuokralaisen yleisistä velvollisuuksista kerrotaan oppaassa vuokralaisen velvollisuudet.

Yleiset virheet

• Järjestyssäännöillä yritetään kieltää jotain, mikä kuuluu tavanomaiseen asumiseen, kuten lemmikin pitäminen asunnossa.
• Parvekkeiden tupakointikielto päätetään yhtiökokouksessa enemmistöllä, vaikka oikea reitti on kunnan määräämä kielto tai yhtiöjärjestyksen muutos.
• Tupakkalain kuulemisaika lasketaan väärin.
• Vuokralaisia ei kutsuta kokoukseen, jossa sääntöjä käsitellään.
• Hallintaanottoa yritetään ilman kirjallista varoitusta tai vähäisen rikkeen vuoksi.
• Häiriöistä ei pidetä kirjaa, jolloin näyttö jää heikoksi.

Jos menee pieleen

Jos yhtiökokouksen päätös järjestyssäännöistä on mielestäsi lainvastainen, moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä. Mitättömään päätökseen voi asunto-osakeyhtiölain mukaan vedota ilman määräaikaa. Jos sinua koskeva varoitus on mielestäsi aiheeton, vastaa siihen kirjallisesti ja kerro oma näkemyksesi. Hallintaanottopäätöksen voit riitauttaa käräjäoikeudessa 30 päivän kuluessa tiedoksiannosta. Riidan kärjistyessä kannattaa harkita sovittelua tai lakimiehen apua ennen kuin asia menee oikeuteen.

Usein kysyttyä

Lue myös: Yhtiöjärjestys · Yhtiökokous · Taloyhtiö · Vuokralaisen velvollisuudet