Julkisivuremontti – kuntotutkimus, päätökset ja rahoitus

Julkisivu suojaa rakennusta sateelta, pakkaselta ja tuulelta. Kun se rapautuu, vauriot etenevät rakenteisiin, ja korjaus kallistuu. Julkisivuremontti on monessa taloyhtiössä putkiremontin jälkeen suurin yksittäinen hanke.

Tilastokeskuksen kyselyssä (2025) 18 % taloyhtiöistä kertoi suunnittelevansa julkisivuremonttia seuraavan kymmenen vuoden aikana. Tässä oppaassa käydään läpi hankkeen vaiheet kuntotutkimuksesta vastaanottoon, päätöksenteko, luvat, rahoitus ja osakkaan vaihtoehdot. Taloyhtiön toiminnasta yleisesti kerrotaan oppaassa taloyhtiö – opas osakkaalle.

Merkit korjaustarpeesta

• rappauksen halkeilu, irtoaminen tai pullistumat
• betonipinnan rapautuminen ja ruostevalumat
• saumojen halkeilu tai irtoaminen elementtien välistä
• tiilten rapautuminen tai laastisaumojen kuluminen
• lahot tai halkeilleet laudat puujulkisivussa
• maalin hilseily, joka uusiutuu nopeasti huoltomaalauksen jälkeen
• kosteusjäljet sisäseinissä ulkoseinän vierellä
• parvekkeiden betonin rapautuminen tai kaiteiden kiinnitysten ruostuminen.

Merkit eivät kerro vaurion syytä tai laajuutta. Ne selviävät vasta kuntotutkimuksessa.

Julkisivutyypit

Julkisivu	Taustaa	Huomioi korjauksessa
Betonielementti	Betonielementtejä on valmistettu 1950-luvulta lähtien, ja sandwich-elementit tulivat käyttöön 1960-luvulla. Pesubetonipinnat ovat tyypillisiä 1970-luvulle.	Tutkimuksessa selvitetään betonin kunto, raudoitteiden suojaus ja saumojen kunto. Betonissa voi olla haitta-aineita.
Rappaus	Rapattuja julkisivuja on kaikilta aikakausilta.	Selvitä rappauksen tartunta ja alusrakenne ennen kuin valitset paikkauksen tai uuden rappauksen.
Tiili	Ennen 1950-lukua seinät muurattiin usein kokonaan tiilestä, myöhemmin tiiltä käytettiin pintaverhouksena.	Saumojen ja tiilten rapautuminen sekä verhousmuurin kiinnitykset.
Puu	Yleinen pientaloissa ja rivitaloissa.	Lahovauriot, tuuletusrako ja huoltomaalausväli. Lue maalausopas.
Levyverhous	Sementtikuitulevyjä on käytetty julkisivuissa ja katoissa.	Vanhoissa levyissä voi olla asbestia, joten tee asbestikartoitus ennen purkua.

Ympäristöhallinnon mukaan 1960–1980-luvuilla käytetyssä Kenitex-julkisivupinnoitteessa voi olla asbestia. Betonissa on voinut olla pieniä määriä myös PCB:tä, ja jos sitä epäillään, purettavasta materiaalista kannattaa teettää haitta-ainetutkimus.

Kuntotutkimus ja hankesuunnittelu

Kilpailu- ja kuluttajavirasto erottaa kuntoarvion ja kuntotutkimuksen. Kuntoarvio on koko kiinteistön yleiskatsaus, joka tehdään rakennetta rikkomattomilla menetelmillä. Kuntotutkimus selvittää yksittäisen rakennusosan, kuten julkisivun, kunnon tarkemmin, ja siinä käytetään usein rakennetta rikkovia menetelmiä, näytteitä ja laboratoriotutkimuksia.

Julkisivun kuntotutkimus kertoo, mistä vauriot johtuvat, kuinka laajoja ne ovat ja mitä korjaustapoja kannattaa harkita. Tutkimus tilataan yleensä hallituksen päätöksellä, ja sen tulokset viedään yhtiökokoukselle esitettävään viiden vuoden kunnossapitotarveselvitykseen.

Kuntotutkimus ei ole lakisääteinen. Rakentamislain mukaan omistajan on kuitenkin pidettävä rakennus terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimusten mukaisessa kunnossa ja seurattava kantavien rakenteiden kuntoa. Jos omistaja laiminlyö kunnossapidon, rakennusvalvonta voi määrätä rakennuksen korjattavaksi ja vaatia ensin kuntotutkimuksen.

Hankesuunnittelussa päätetään

• mitkä korjaustavat ovat mahdollisia ja mitä ne maksavat koko elinkaaren aikana
• uusitaanko samalla ikkunat, parvekkeet tai ilmanvaihto
• parannetaanko energiatehokkuutta ja haetaanko energia-avustusta
• tarvitaanko rakentamislupa
• alustava aikataulu, kustannusarvio ja rahoitus
• miten osakkaille ja asukkaille tiedotetaan.

Yhdistä hankkeita harkiten. Kun telineet ovat jo pystyssä, ikkunoiden, parvekkeiden tai kattoon liittyvien töiden tekeminen samalla voi olla edullisempaa kuin erillinen hanke myöhemmin. Katon korjauksesta kerrotaan oppaassa kattoremontti.

Korjaustavat

Korjaustapa	Milloin	Huomioi
Paikkaus ja pinnoitus	Vauriot ovat paikallisia, ja rakenne on muuten kunnossa.	Pidentää käyttöikää, mutta ei poista laajojen vaurioiden syytä.
Saumojen uusiminen	Elementtisaumat vuotavat, mutta elementit ovat kunnossa.	Selvitä vanhojen saumausaineiden haitta-aineet ennen purkua.
Lisälämmöneristys ja uusi pinta	Julkisivu on uusittava, ja samalla halutaan parantaa energiatehokkuutta.	Vaatii rakentamisluvan ja muuttaa rakennuksen ulkonäköä.
Uusi verhous	Ulkokuori on vaurioitunut laajasti, mutta runko on kunnossa.	Vanha kuori puretaan tai peitetään. Lupa tarvitaan, jos ulkonäkö muuttuu tai energiatehokkuus paranee merkittävästi.
Parvekkeiden korjaus tai uusiminen	Parvekelaatat tai kaiteet ovat rapautuneet.	Yhtiö pitää kunnossa ulkopinnan myös osakkaan hallitseman parvekkeen kohdalla.

Rakentamislain mukaan korjauksessa saa noudattaa rakennusaikaista rakentamistapaa, jos rakenne on ollut teknisesti toimiva eikä korjaukseen kohdistu energiatehokkuuden parantamisvaatimusta, jota vanhalla tavalla ei voi toteuttaa. Jos rakenne on vaurioitunut siksi, ettei se ole toiminut, korjauksessa on noudatettava uuden rakennuksen vaatimuksia.

Rakentamislupa ja energiatehokkuus

Rakentamislain mukaan korjaus tarvitsee rakentamisluvan muun muassa, jos sillä on merkittävä vaikutus kaupunkikuvaan, maisemaan tai kulttuuriperintöön. Lupa tarvitaan aina, kun rakennuksen vaippaan kohdistuvalla korjauksella voidaan vaikuttaa merkittävästi energiatehokkuuteen, ja silloin, kun suojeltua rakennusta muutetaan tavalla, jolla on merkittävä vaikutus sen suojeluarvoon.

Helsingin rakennusvalvonnan ohjeen mukaan kerrostalon julkisivujen ja kattojen väri- ja materiaalimuutokseen tarvitaan aina lupa. Luvanvaraisia ovat esimerkiksi julkisivun lisäeristäminen ja tuuletusraon lisääminen. Käytännöt vaihtelevat kunnittain, joten kysy oman kuntasi rakennusvalvonnasta. Lupaprosessi on kuvattu oppaassa rakennuslupa eli rakentamislupa.

Luvanvaraisessa korjauksessa energiatehokkuutta on parannettava, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Korjatusta osasta laaditaan lisäksi käyttö- ja huolto-ohje. Energiatehokkuudesta kerrotaan oppaissa kodin energiatehokkuus ja energiatodistus.

Päätökset yhtiökokouksessa

Hallitus valmistelee hankkeen, mutta laajakantoisesta tai asumiseen olennaisesti vaikuttavasta kunnossapidosta päättää yhtiökokous. Julkisivuremontti kuuluu käytännössä aina yhtiökokoukselle.

Päätös	Enemmistö	Kuka maksaa
Kunnossapito, esimerkiksi vaurioituneen julkisivun korjaus	Yli puolet annetuista äänistä	Kaikki osakkaat vastikeperusteen mukaan
Uudistus, jolla rakennus saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia	Yli puolet annetuista äänistä, jos maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttomaksi	Kaikki osakkaat vastikeperusteen mukaan
Tavanomaisen tason ylittävä uudistus	Yli puolet annetuista äänistä	Vain siihen suostuneet osakkaat ja heidän osakkeidensa uudet omistajat
Vain osaa huoneistoista hyödyttävä uudistus	Yli puolet annetuista äänistä ja lisäksi enemmistö hyötyvien huoneistojen osakkaiden äänistä	Vain hyötyvät huoneistot

Usein yhtiökokous tekee ensin päätöksen suunnittelusta ja myöhemmin toisen päätöksen urakasta ja rahoituksesta, kun tarjoukset ovat tiedossa. Lue kokousaineisto huolellisesti ja kysy kokouksessa. Jos päätös on mielestäsi lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä.

Hanke vaihe vaiheelta

1. Kuntotutkimus ja sen tulosten käsittely hallituksessa.
2. Hankesuunnittelu: korjausvaihtoehdot, kustannusarviot ja aikataulu.
3. Yhtiökokouksen päätös korjaustavasta ja toteutussuunnittelusta.
4. Toteutussuunnittelu ja rakentamislupa. Jos haetaan energia-avustusta, hakemus liitteineen on toimitettava ennen töiden aloittamista.
5. Urakoitsijan kilpailutus samoilla asiakirjoilla useammalta urakoitsijalta.
6. Yhtiökokouksen päätös urakasta ja rahoituksesta.
7. Toteutus ja valvonta. Valvojan kannattaa olla riippumaton urakoitsijasta.
8. Vastaanotto, puutteiden korjaus ja takuuajan seuranta.
9. Dokumentointi: käyttö- ja huolto-ohjeen päivitys ja tietojen kirjaus kunnossapitotarveselvitykseen.

Kilpailutus ja sopimus

Taloyhtiö ei ole kuluttaja. Kuluttajariitalautakunta ei käsittele taloyhtiön nimissä tilattuja töitä, joten urakkasopimuksen ehdot, vakuudet ja valvonta ovat yhtiön oma asia. Moni yhtiö palkkaa rakennuttajakonsultin hoitamaan kilpailutusta ja valvontaa. Urakan sisällöstä yleisesti kerrotaan oppaassa urakkasopimus.

Taloyhtiö on hankkeessa rakennuttaja. Rakennustyön turvallisuusasetuksen mukaan rakennuttajan on nimettävä hankkeeseen pätevä turvallisuuskoordinaattori ja laadittava turvallisuusasiakirja. Rakennuttajan on myös huolehdittava asbestikartoituksesta, jos hankkeeseen voi sisältyä asbestipurkua. Lisäksi yhtiön on pyydettävä urakoitsijalta tilaajavastuulain selvitykset ja todistus tapaturmavakuutuksesta.

Rahoitus

Julkisivuremontti rahoitetaan yleensä yhtiölainalla, jota osakkaat maksavat rahoitusvastikkeena. Laissa ei ole yleistä oikeutta maksaa lainaosuutta pois kertasuorituksena. Oikeus perustuu yhtiöjärjestykseen tai yhtiökokouksen päätökseen, joka tehdään yleensä hankkeen yhteydessä. Vaihtoehdot on kuvattu oppaassa yhtiölaina.

Suomen Pankin mukaan asuntoyhteisöjen lainakannan keskikorko oli syyskuussa 2026 3,35 %. Verohallinnon mukaan huoneistokohtaiset taloyhtiölainavastuut näkyvät positiivisen luottotietorekisterin otteilla 1.4.2027 alkaen. Ne näkyvät siis myös luotonantajille, kun haet omaa lainaa.

Energia-avustus taloyhtiölle

Varke voi myöntää asuinrakennuksen omistavalle yhteisölle, kuten asunto-osakeyhtiölle, avustusta toimenpiteisiin, jotka parantavat energiatehokkuutta merkittävästi. Avustusta ei myönnetä luonnolliselle henkilölle.

• Avustus on 4 000 euroa asuntoa kohden, enintään 50 % hyväksytyistä ja toteutuneista kustannuksista.
• Energiatehokkuuden on parannuttava vähintään 10 % korjausrakentamisen vähimmäistasoa paremmaksi.
• Hakemukseen liitetään selvitys toimenpiteistä ja kokonaiskustannuksista.
• Töitä ei saa aloittaa ennen kuin hakemus liitteineen on toimitettu Varkeen. Aiemmin aloitettu hanke voi kelvata, jos tarjouspyynnöt on hyväksytty tai urakkasopimus allekirjoitettu ja työt aloitettu aikaisintaan 1.6.2026 ja hakemus on toimitettu 31.12.2026 mennessä.
• Avustus maksetaan hankkeen valmistuttua, kun yhtiö on toimittanut toteutuneet kustannukset, suunnitelmat ja korjausten jälkeen laaditun energiatodistuksen.

Taloyhtiön teettämästä remontista osakas ei saa kotitalousvähennystä, vaikka maksaisi osuutensa itse. Verohallinnon mukaan vähennyksen voi kuitenkin saada osakkaan omista töistä, jotka kuuluvat hänen kunnossapitovastuulleen ja jotka hän tilaa ja maksaa itse.

Osakkaan vaihtoehdot

• Vaikuta ajoissa: osallistu yhtiökokouksiin jo suunnitteluvaiheessa ja kysy korjausvaihtoehtojen elinkaarikustannuksista.
• Selvitä poismaksu: jos yhtiö sallii lainaosuuden maksamisen ennen lainan nostoa tai kertasuorituksena, vertaa yhtiölainan korkoa omaan lainaan ja säästöjen tuottoon. Lue remonttilaina.
• Tarkista oma budjettisi: rahoitusvastike nostaa asumiskuluja koko laina-ajan. Laske vaikutus asumiskuluihin ennen kokousta.
• Myynti: päätetty tai suunniteltu remontti näkyy isännöitsijäntodistuksessa ja kunnossapitotarveselvityksessä, ja se vaikuttaa ostajien tarjouksiin. Lue isännöitsijäntodistus.
• Vuokranantaja: kerro vuokralaiselle remontista ajoissa. Vuokralaisella on oikeus kohtuulliseen vuokranalennukseen ajalta, jolta asunto ei ole ollut vaadittavassa kunnossa.

Erityistilanteet

• Suojeltu rakennus: korjaus vaatii rakentamisluvan, jos sillä on merkittävä vaikutus suojeluarvoon. Rakentamislain energiatehokkuusvaatimuksia ei sovelleta suojeltuun rakennukseen siltä osin kuin sen luonne tai ulkonäkö muuttuisi tavalla, jota ei voida hyväksyä.
• Rivitalon puujulkisivu: säännöllinen huoltomaalaus on kunnossapitoa, ja se pidentää verhouksen käyttöikää. Kun lautoja joudutaan uusimaan laajasti, selvitä samalla tuuletusraon ja tuulensuojan kunto.
• Osakkaan parvekelasit: jos lasit joudutaan irrottamaan remontin ajaksi, sovi etukäteen, kuka irrottaa ne ja kuka maksaa takaisinasennuksen. Lue parvekelasit.
• Liiketilat: jos talossa on vuokrattuja liiketiloja, ota vuokralaisten tarpeet huomioon aikataulussa ja tiedottamisessa.

Asuminen remontin aikana

Julkisivuremontin aikana talossa yleensä asutaan. Telineet, suojapeitteet, melu ja pöly vaikuttavat arkeen usein kuukausien ajan.

• Yhtiön on ilmoitettava osakkaalle ja asukkaalle riittävän ajoissa töistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttöön.
• Yhtiön edustajilla on oikeus päästä huoneistoon kunnossapitotyötä varten. Käynti järjestetään asukkaalle sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys estä.
• Parvekkeen käyttö voi olla kiellettyä, ja ikkunat voivat olla peitettyinä. Tyhjennä parveke ajoissa.
• Telineet helpottavat pääsyä ikkunoihin. Pidä ikkunat ja parvekeovet lukittuina ja tarkista kotivakuutuksesi ehdot.
• Jos huoneistoa ei voi käyttää, vastikkeesta vähennetään määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät. Tavallisessa julkisivuremontissa asunto on yleensä käytettävissä.

Yleiset virheet

• Julkisivu maalataan tai paikataan ilman kuntotutkimusta, ja vaurion syy jää korjaamatta.
• Korjaustapa valitaan pelkän hankintahinnan perusteella, eikä elinkaarikustannuksia verrata.
• Energia-avustusta ei haeta ajoissa, tai työt aloitetaan ennen hakemusta.
• Ikkunoiden ja parvekkeiden kuntoa ei selvitetä samalla, ja telineet pystytetään muutaman vuoden päästä uudelleen.
• Asbesti- ja haitta-ainekartoitus jää tekemättä, ja purku pysähtyy kesken.
• Valvoja on urakoitsijan palveluksessa.
• Osakkaille tiedotetaan liian myöhään.

Jos menee pieleen

• Kustannukset ylittyvät: hallituksen on selvitettävä syy ja tarvittaessa vietävä lisärahoitus yhtiökokouksen päätettäväksi.
• Urakka viivästyy tai työssä on virheitä: yhtiö reklamoi urakoitsijalle sopimuksen mukaisesti, pidättää maksueriä ja vaatii sovittuja viivästyssakkoja. Kirjaa puutteet vastaanotossa ja takuutarkastuksessa.
• Remontti aiheuttaa vahingon huoneistossa: ilmoita isännöitsijälle heti, dokumentoi vahinko ja ilmoita tarvittaessa vakuutusyhtiöösi.
• Osakkaana pidät päätöstä lainvastaisena: moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä.
• Hallitus tai isännöitsijä laiminlyö tehtävänsä: he vastaavat vahingosta, jonka ovat aiheuttaneet lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta.

Usein kysyttyä

Lue myös: Putkiremontti · Yhtiölaina · Kunnossapitovastuu · Remontti