Sillanrakennuslaina – näin rahoitat asunnon vaihdon

Moni asunnon vaihtaja löytää uuden kodin ennen kuin vanha on myyty. Silloin pankki voi rahoittaa välivaiheen sillalainalla. Tässä oppaassa käydään läpi, miten sillalaina toimii, mitä pankilta kannattaa kysyä, mistä kulut muodostuvat, mitkä ovat riskit ja mitä vaihtoehtoja on.

Myydäkö vai ostaa ensin, sitä verrataan oppaassa asunnon vaihtaminen. Tavallisen asuntolainan ehdoista kerrotaan oppaassa asuntolaina.

Mikä sillanrakennuslaina on?

Sillalaina on lyhytaikainen laina, joka kattaa uuden asunnon kauppahinnasta sen osan, joka on tarkoitus maksaa vanhan asunnon myyntituloilla. Kun vanha asunto myydään, sen kauppahinnalla maksetaan sillalaina pois. Jäljelle jää tavallinen asuntolaina, jonka mitoitus perustuu lopulliseen tilanteeseen.

Laissa sillalainaa ei ole määritelty omaksi lainatyypikseen. Se on asunnon hankintaan myönnettävä kuluttajaluotto, joten siihen sovelletaan samoja sääntöjä kuin muihin asuntolainoihin:

• Lainakatto: asunnon hankintaan myönnetty luotto saa olla enintään tietty osuus vakuuksien käyvästä arvosta. Lain perustaso on 90 % ja ensiasunnossa 95 %, ja tilanne lokakuussa 2026 on 95 % kaikille. Koska katto lasketaan vakuuksista eikä kauppahinnasta, vanha asunto voi olla vakuutena uuden rinnalla. Henkilötakaus ei kelpaa vakuudeksi.
• Luottokelpoisuuden arviointi: pankin on ennen sopimusta arvioitava huolellisesti tulosi, menosi ja muut taloudelliset olosuhteesi.
• Ennakkotiedot: pankin on annettava hyvissä ajoin ennen sopimusta tiedot luotosta, kustannuksista ja takaisinmaksusta ESIS-lomakkeella, ja tarjouksessa on oltava kaikki luoton ehdot.

Lainakaton laskemisesta kerrotaan oppaassa lainakatto.

Näin sillalaina toimii käytännössä

1. Pankki arvioi vanhan asunnon todennäköisen myyntihinnan ja uuden asunnon arvon.
2. Pankki laskee, kuinka suuren lopullisen asuntolainan pystyt hoitamaan, kun vanha asunto on myyty.
3. Uuden asunnon kauppahinta rahoitetaan lopullisella asuntolainalla ja sillalainalla. Vakuutena ovat yleensä molemmat asunnot.
4. Muutat uuteen asuntoon ja myyt vanhan.
5. Vanhan asunnon kauppahinnalla maksetaan ensin vanhan asunnon mahdollinen laina ja sitten sillalaina.
6. Vanhan asunnon panttaus vapautuu, ja jäljelle jää uuden asunnon laina.

Kysy nämä pankilta ennen kauppaa

Korko ja kulut

Sillalainan korko muodostuu samoin kuin muissa asuntolainoissa viitekorosta ja pankin marginaalista. Suomen Pankin mukaan uusien asuntolainojen keskikorko oli syyskuussa 2026 3,54 %. Lyhyen sillalainan korko sidotaan yleensä euriboriin, josta kerrotaan oppaassa euribor.

Ennenaikaisesta takaisinmaksusta on asuntoluotoissa omat säännöt:

• Saat maksaa asuntoluoton tai sen osan ennen eräpäivää. Silloin jäljellä olevasta saatavasta vähennetään käyttämättä jäävään aikaan kohdistuvat luottokustannukset.
• Pankki saa silti periä sopimuksessa yksilöidyt todelliset kulut, jotka aiheutuivat luoton perustamisesta.
• Korkoeroon perustuvaa korvausta pankki voi vaatia vain, jos luottoa on yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Korvaus on enintään korkotason laskusta johtuva tappio.

Sillalainassa kannattaa siis välttää kiinteää korkoa ja pitkää korkojaksoa, koska laina on tarkoitus maksaa pian pois. Oman asunnon lainan korot eivät ole vähennyskelpoisia verotuksessa, eivät myöskään sillalainan korot.

Kahden asunnon kulut

Kunnes vanha asunto on myyty, maksat kummankin asunnon kulut. Asuntokauppalain mukaan myyjä vastaa vastikkeista ja muista menoista, jotka kohdistuvat hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, ellei toisin sovita.

• hoito- ja rahoitusvastikkeet tai omakotitalon lämmitys ja ylläpito
• sähkö, vesi ja jätehuolto
• vakuutus, myös tyhjälle asunnolle
• vanhan asunnon lainan korot ja lyhennykset
• sillalainan korot ja kulut.

Päällekkäisistä asumiskuluista ei saa verovähennystä. Asumisen kokonaiskuluista kerrotaan oppaassa asumiskulut.

Riskit ja niihin varautuminen

Riski	Mitä se tarkoittaa	Näin varaudut
Myynti venyy	Kaksoiskulut kasvavat kuukausi kuukaudelta.	Laske kulut vähintään vuoden ajalle ja varaa puskuri.
Hinta jää arviosta	Sillalainaa jää maksamatta, ja lopullinen laina kasvaa.	Pyydä realistinen hinta-arvio ja vertaa toteutuneisiin kauppoihin ennen tarjousta.
Korot nousevat	Molempien lainojen korot nousevat samaan aikaan.	Laske maksukyky korkeammalla korolla.
Maksukyky ei riitä	Pankki voi joutua jatkamaan lainaa tai muuttamaan ehtoja.	Sovi etukäteen, mitä tapahtuu, jos määräaika umpeutuu.

Finanssivalvonnan suosituksen mukaan pankkien kannattaa arvioida maksukyky niin, että lainojen hoitokulut ovat enintään 60 % nettotuloista 6 prosentin korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla laskettuna. Laske oma budjettisi samalla tavalla molempien asuntojen kuluilla.

Vaihtoehdot sillalainalle

• Myy ensin: budjetti on varma eikä kaksoiskuluja synny. Sovi myyntikaupassa riittävän pitkästä hallinnan luovutuksesta.
• Ehdollinen kauppa: tarjous uudesta asunnosta sidotaan vanhan myyntiin. Myyjä ei välttämättä hyväksy ehtoa. Ks. asunnon ostotarjous.
• Uudiskohde: rakenteilla olevassa asunnossa kauppahinta maksetaan erissä, ja vähintään 10 % erääntyy vasta, kun saat asunnon hallintaan. Vanhan voi myydä valmistumisen lähestyessä. Ks. uudisasunnon ostaminen.
• Vanhan asunnon vuokraus: jos myynti ei onnistu, vuokratulo kattaa osan kuluista. Jos olet jo omistanut asunnon ja asunut siinä kaksi vuotta, myöhempi myynti voi silti olla verovapaa. Ks. vuokratulojen verotus.
• Valtiontakaus: jos omarahoitus ei riitä uuteen asuntoon, valtio voi taata osan lainasta. Ks. valtiontakaus.

Sillalaina vaihe vaiheelta

1. Pyydä vanhasta asunnosta hinta-arvio ja tarkista myyntivoiton verotus.
2. Hae pankilta lainalupaus, jossa on sekä lopullinen asuntolaina että sillalaina.
3. Vertaa kahden pankin ESIS-tietoja ja sillalainan ehtoja.
4. Tee tarjous uudesta asunnosta vasta, kun rahoitus on varmistettu.
5. Laita vanha asunto myyntiin heti, jo ennen muuttoa.
6. Seuraa myyntiä kuukausittain ja neuvottele hinnasta ajoissa.
7. Kun vanha asunto myydään, varmista, että kauppahinnalla maksetaan sillalaina ja vapautetaan vakuudet.

Jos vanha asunto ei mene kaupaksi

• Neuvottele pankin kanssa sillalainan jatkosta ennen kuin laina-aika päättyy, ei vasta sen jälkeen.
• Selvitä, voiko sillalainan muuttaa tavalliseksi, lyhennettäväksi lainaksi.
• Arvioi, kumpi maksaa enemmän: hinnanalennus vai muutama kuukausi lisää kaksoiskuluja.
• Harkitse vanhan asunnon vuokraamista.
• Jos maksut alkavat tuottaa vaikeuksia, ota yhteys pankkiin heti. Ks. asuntolaina.

Erityistilanteet

• Omakotitalo tai mökki vakuutena: kiinteistö pantataan kiinnitysten ja panttikirjojen avulla. Kun vanha kiinteistö myydään, sen panttikirjat vapautetaan tai siirretään ostajan pankille. Ks. kiinteistön ostaminen.
• Uusi asunto on uudiskohde: kauppahinta erääntyy erissä, joten sillalainaa tarvitaan usein vasta viimeisiin eriin. Sovi lainan nostot maksuaikataulun mukaan, niin et maksa korkoa turhaan.
• Vanhan asunnon myyntivoitto on verollinen: jos verovapauden ehdot eivät täyty, myyntivoiton vero pienentää summaa, jolla sillalaina maksetaan. Ota vero huomioon laskelmassa. Ks. asunnon myyntivoitto ja verotus.
• Taloyhtiön lainaosuus: jos vanhaan asuntoon kohdistuu yhtiölainaa, se vaikuttaa myyntihintaan ja ostajien kiinnostukseen. Ks. yhtiölaina.

Yleiset virheet

• Uusi asunto ostetaan ennen kuin vanhasta on realistinen hinta-arvio.
• Sillalainan määräaika ja jatko-ehdot jäävät sopimatta.
• Sillalainaan valitaan kiinteä korko tai pitkä korkojakso.
• Kaksoiskulut lasketaan vain parin kuukauden ajalle.
• Vanha asunto laitetaan myyntiin vasta muuton jälkeen.
• Vanha asunto vuokrataan ennen kuin kahden vuoden asuminen on täynnä, ja myyntivoiton verovapaus menetetään.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon vaihtaminen · Asuntolainan hakeminen · Lainakatto · Asunnon myyminen