Rivitalo, paritalo ja erillistalo – erot ja asuminen taloyhtiössä

Rivitalo yhdistää omakotitalon ja kerrostalon piirteitä: oma sisäänkäynti ja usein oma piha, mutta yhteinen talo, yhteiset päätökset ja yhteiset korjaukset. Tämä opas kertoo, miten rivitalo, paritalo ja erillistalo eroavat toisistaan, mitä omistusmuoto tarkoittaa käytännössä ja mihin kannattaa kiinnittää huomiota ennen kauppaa. Jos harkitset itsenäistä taloa omalla tontilla, lue opas omakotitalo.

Talotyypit lyhyesti

Talotyyppi	Mitä se tarkoittaa	Tyypillinen omistusmuoto
Rivitalo	Matala talo, jossa useampi asunto on rivissä yhteisin seinin. Jokaisella asunnolla on yleensä oma sisäänkäynti.	Asunto-osakeyhtiö
Paritalo	Kahden asunnon talo, jossa asunnot ovat kiinni toisissaan seinän tai esimerkiksi varaston kautta.	Asunto-osakeyhtiö, yhteisomistus tai erilliset kiinteistöt
Erillistalo	Taloyhtiöön kuuluva erillinen talo, joka näyttää omakotitalolta.	Asunto-osakeyhtiö tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö
Omakotitalo	Itsenäinen talo omalla tai vuokratulla tontilla.	Kiinteistö, jonka omistaja vastaa kaikesta

Talon ulkonäkö ei kerro, mitä ostat. Sama paritalo voi olla taloyhtiö, kahden omistajan yhteinen kiinteistö tai kaksi erillistä kiinteistöä. Siksi omistusmuoto kannattaa selvittää ensimmäisenä.

Omistusmuodot ja niiden erot

Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiössä yhtiö omistaa rakennukset ja hallitsee tonttia. Jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai kiinteistöstä. Ostaja ostaa siis osakkeet, ei taloa eikä maata. Taloyhtiön toiminnasta kerrotaan oppaassa taloyhtiö.

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö muistuttaa asunto-osakeyhtiötä, mutta sen huoneistoista alle puolet voi olla asuinhuoneistoja. Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan siihen, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä, että lakia ei sovelleta tai että siitä sovelletaan vain osaa. Silloin sovelletaan osakeyhtiölakia. Lue siksi yhtiöjärjestys erityisen tarkasti.

Yhteisomistus

Yhteisomistuksessa kaksi tai useampi omistaa saman kiinteistön määräosin, esimerkiksi puoliksi. Osuudet ovat samansuuruiset, ellei muuta ilmene. Yhteisomistaja voi myydä oman osuutensa kysymättä muilta, mutta koko kiinteistöä koskeviin toimiin tarvitaan kaikkien suostumus. Kiireellisiin, kiinteistön säilyttämiseksi välttämättömiin toimiin yksi omistaja voi kuitenkin ryhtyä yksin.

• Hallinnanjakosopimus: yhteisomistajat voivat sopia, kuka hallitsee mitäkin osaa kiinteistöstä tai rakennuksesta. Sopimus voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.
• Riitatilanne: jos yhteisomistus halutaan purkaa eikä kiinteistöä voi jakaa, käräjäoikeus voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä sen myytäväksi.

Erilliset kiinteistöt

Paritalon tai kytketyn pientalon tontti voidaan myös jakaa niin, että kumpikin omistaa oman kiinteistönsä. Silloin asuminen on lähellä omakotitaloa, mutta yhteiset rakenteet ja liitokset kannattaa sopia kirjallisesti.

Asia	Asunto-osakeyhtiö	Yhteisomistettu kiinteistö
Mitä ostat	Osakkeet	Määräosan kiinteistöstä
Kauppa	Osakekauppa, ei kaupanvahvistajaa	Kiinteistön kauppa, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa tai joka tehdään sähköisesti
Varainsiirtovero	1,5 % kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta	3 % kauppahinnasta
Omistuksen rekisteröinti	Osakehuoneistorekisteri tai osakekirja	Lainhuuto
Päätökset	Yhtiökokous ja hallitus	Koko kiinteistöä koskeviin toimiin kaikkien suostumus
Korjausvastuu	Laki ja yhtiöjärjestys	Omistajat yhdessä ja keskinäinen sopimus
Kiinteistövero	Yhtiö maksaa, kulu sisältyy vastikkeeseen	Omistajat maksavat osuuksiensa mukaan

Kaupan vaiheista kerrotaan oppaissa asunnon ostaminen ja omakotitalon ostaminen, ja veroista oppaassa varainsiirtovero.

Kunnossapitovastuu rivitaloyhtiössä

Asunto-osakeyhtiölain perussääntö on sama rivitalossa ja kerrostalossa: yhtiö pitää kunnossa rakenteet, eristeet ja ikkunat sekä lämmitys-, vesi-, viemäri-, sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Osakas pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä vastuunjaosta toisin. Siksi yhtiöjärjestys on tärkein yksittäinen asiakirja, kun selvität, kuka korjaa mitäkin.

Kohde	Lain perussääntö	Tarkista yhtiöjärjestyksestä
Katto, julkisivu, perustukset	Yhtiö	Harvoin poikkeuksia
Ikkunat	Yhtiö	Onko ikkunoiden huolto tai maalaus siirretty osakkaalle
Huoneiston sisäpinnat ja kiintokalusteet	Osakas	Yleensä sama
Osakkaan hallitsema piha	Riippuu siitä, kuuluuko piha osakehuoneistoon	Kuka hoitaa ja korjaa aidat, terassit ja istutukset
Parveke, jolle on kulku vain huoneistosta	Kuuluu osakehuoneistoon, yhtiö pitää kunnossa rakennuksen ulkopinnan	Parvekkeen ja terassin kunnossapito
Osakkaan tekemä muutostyö	Osakas vastaa pääsääntöisesti	Mahdolliset lisäehdot

Jos osakas laiminlyö kunnossapitonsa ja siitä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai muille, yhtiö voi teettää työn osakkaan kustannuksella. Osakas taas voi teettää kiireellisen, yhtiön vastuulle kuuluvan työn yhtiön kustannuksella, jos se on tarpeen lisävahingon estämiseksi. Tarkempi vastuunjako on oppaassa kunnossapitovastuu.

Piha-alueet

Rivitalon piha on usein jaettu osakkaiden käyttöön. Oikeudellisesti ratkaisevaa on, miten hallinta on järjestetty.

• Yhtiöjärjestyksen mukainen piha: osakkeet voivat tuottaa oikeuden hallita huoneiston lisäksi muuta osaa kiinteistöstä, kuten pihaa. Silloin piha kuuluu osakehuoneistoon, ja siihen tehtävistä muutoksista tehdään muutostyöilmoitus.
• Yhtiön hallinnassa oleva piha: jos piha on yhtiön hallinnassa, muutoksiin, kuten terassiin tai aitaan, tarvitaan yhtiön suostumus. Hakemus tehdään etukäteen kirjallisesti hallitukselle.
• Käytössä oleva yhtiön alue: vaikka hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen, osakkaan on hoidettava käytössään olevaa yhtiön aluetta huolellisesti. Muutoksiin tarvitaan silti yhtiön suostumus.

Esteettömyyttä parantavan muutostyön, kuten luiskan, osakas saa tehdä kustannuksellaan myös yhtiön tiloihin, kunhan ilmoittaa siitä etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle. Osakas vastaa yhtiön tiloissa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta. Ilmoituksen tekemisestä kerrotaan oppaassa muutostyöilmoitus, ja terassin rakentamisesta oppaassa terassin rakentaminen.

Asuminen rivitaloyhtiössä

Hallinto pienessä yhtiössä

Taloyhtiöllä on oltava hallitus. Isännöitsijä voi olla, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Pienessä rivitaloyhtiössä osakkaat istuvat usein itse hallituksessa ja hoitavat osan tehtävistä. Se voi pitää kulut kurissa, mutta vaatii aikaa ja osaamista.

Kulut

Tilastokeskuksen mukaan rivitalojen hoitovastike oli vuonna 2025 keskimäärin 4,12 €/m² kuukaudessa, kun kerrostaloissa se oli 5,21 €/m². Rivitaloyhtiöiden tulouttama pääomavastike oli keskimäärin 0,84 €/m² kuukaudessa. Toisaalta rivitalovastikkeet nousivat vuonna 2025 keskimäärin 9,9 %, enemmän kuin kerrostaloissa. Yksittäisen yhtiön luvut voivat poiketa paljon, joten tarkista oman kohteen vastikkeet ja tulevat korjaukset.

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen rivitaloasuntojen keskineliöhinta oli heinä–syyskuussa 2026 koko maassa 2 052 euroa, kun kerrostaloasunnoissa se oli 2 641 euroa. Hinnoista kerrotaan lisää oppaassa asuntojen hinnat.

Turvallisuus ja sisäilma

Asuinrakennukseen, jossa on vähintään kolme asuntoa, on laadittava pelastussuunnitelma, ks. kodin turvallisuus. Säteilyturvakeskuksen mukaan rivitaloissa radonpitoisuus mitataan, ks. sisäilma.

Paritalo: kahden omistajan erityispiirteet

Kahden osakkaan asunto-osakeyhtiössä päätöksenteko voi juuttua, jos osakkaat ovat eri mieltä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista äänistä. Äänten mennessä tasan vaali ratkaistaan arvalla ja muu äänestys puheenjohtajan äänellä, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

• Sopikaa etukäteen, miten yhteiset korjaukset, kuten katto, ajoitetaan ja rahoitetaan.
• Tarkistakaa, kuinka äänivalta jakautuu osakkeiden mukaan, jos asunnot ovat eri kokoisia.
• Yhteisomistetussa paritalossa kirjallinen hallinnanjakosopimus on lähes välttämätön.
• Jos haluatte itsenäisyyttä, selvittäkää kunnan kanssa, voiko tontin jakaa erillisiksi kiinteistöiksi.

Ostajan muistilista

Asiakirjojen lukemisesta kerrotaan oppaissa isännöitsijäntodistus ja asunnon kuntotarkastus.

Erityistilanteet

Vuokralla rivitalossa

Vuokrasopimuksessa voidaan sopia, että vuokralainen huolehtii käytössään olevista tiloista tai kiinteistön velvoitteista, kuten pihan hoidosta tai lumitöistä. Sovi tehtävät kirjallisesti, ks. vuokrasopimus.

Lämmitystavan vaihto

Lämmitysjärjestelmä on rivitaloyhtiössä yhtiön vastuulla, ja vaihdosta päätetään yhtiökokouksessa. Öljylämmitteinen taloyhtiö voi hakea Varkelta energia-avustusta, ks. öljylämmityksen vaihtaminen.

Yleiset virheet

• Ostaja olettaa, että erillistalo on omakotitalo, vaikka se on osa taloyhtiötä.
• Yhtiöjärjestyksen poikkeava vastuunjako, esimerkiksi ikkunoiden tai pihan osalta, jää lukematta.
• Pihalle rakennetaan terassi tai aita ilman yhtiön suostumusta tai muutostyöilmoitusta.
• Paritalon yhteisomistajat eivät tee kirjallista sopimusta hallinnasta ja kuluista.
• Pienen yhtiön korjaustarpeisiin ei varauduta, ja iso remontti tulee yllätyksenä.

Jos jokin menee pieleen

• Riita kunnossapitovastuusta: pyydä hallitukselta kirjallinen kanta ja kysy, mihin yhtiöjärjestyksen määräykseen tai lain kohtaan se perustuu. Säilytä kuvat ja laskut.
• Yhtiökokouksen päätös rikkoo lakia tai yhtiöjärjestystä: osakkeenomistaja voi moittia päätöstä kanteella. Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä, tai päätöstä pidetään pätevänä.
• Yhteisomistajat eivät pääse sopuun: kirjaa sovitut asiat hallinnanjakosopimukseen. Viime kädessä yhteisomistuksen voi purkaa, kuten edellä kerrottiin.
• Kaupan jälkeen paljastuu vika: ilmoita myyjälle kohtuullisessa ajassa, ks. virhe asuntokaupassa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Taloyhtiö · Kunnossapitovastuu · Omakotitalo · Yhtiövastike