Salaojitus ja sokkelin korjaus – milloin ja miten

Kostea kellari, hilseilevä sokkelimaali tai talon vierelle kertyvä vesi ovat merkkejä siitä, että perustusten kuivatus ei toimi. Kosteus voi siirtyä perustuksista seinä- ja lattiarakenteisiin ja aiheuttaa vaurioita, joiden korjaaminen on paljon kalliimpaa kuin salaojien.

Tässä oppaassa kerrotaan, miten salaojat ja sadevesijärjestelmä toimivat, mistä tunnistat ongelman, miten salaojat tarkastetaan, miten salaojaremontti etenee ja mitä luvista, kotitalousvähennyksestä ja ajoituksesta kannattaa tietää. Talon vuosihuolto on oppaassa omakotitalon huolto ja rännien huolto oppaassa rännit ja syöksytorvet.

Mihin salaojia tarvitaan?

Ympäristöministeriön kosteusteknisen toimivuuden asetuksen mukaan rakennuspohjan salaojitus suunnitellaan

• katkaisemaan veden kapillaarinen nousu maaperästä rakenteisiin
• pitämään pohjaveden pinta riittävän kaukana alapohjasta
• johtamaan perustusten kuivatusvedet pois perustusten vierestä ja rakennuksen alta.

Salaojituksen saa jättää pois vain, jos erityissuunnittelija on pohjaolosuhdeselvityksen perusteella varmistunut, ettei maaperä ja pohjavesi aiheuta haittaa. Asetuksen mukaan rakennuspohjan kuivatusjärjestelmien on oltava toimintavarmoja koko suunnitellun käyttöikänsä ajan. Lisäksi kosteus ei saa siirtyä haitallisesti perusmuurista ja alapohjan laatasta alasidepuuhun tai seinä- ja lattiarakenteisiin.

Salaojat eivät ole sama asia kuin sadevesijärjestelmä. Rännit ja syöksytorvet keräävät katolta tulevan veden, ja maanpinnan kallistukset ohjaavat pintavedet poispäin. Asetuksen mukaan hulevedet on johdettava pois rakennuksen vierestä hulevesijärjestelmän avulla.

Järjestelmän osat

Osa	Tehtävä	Mitä tarkistetaan
Salaojaputki	Kerää perustusten vierelle kertyvän veden	Kaato, painumat, liete, juuret ja rikkoutuneet kohdat
Salaojasora ja vierustäyttö	Vesi pääsee valumaan putkeen	Täytössä ei saa olla humusta, lahoavaa ainesta eikä rakennusjätettä.
Tarkastuskaivot	Mahdollistavat putkien tarkastuksen, huuhtelun ja kuvauksen	Kansi, sakkapesä, vedenpinta ja virtaus
Perusvesikaivo	Kokoaa kuivatusvedet ennen poisjohtamista	Lietteen määrä, mahdollinen pumppu ja padotusventtiili
Sadevesiviemäri	Johtaa rännien ja pintavesien vedet erikseen pois	Liitokset, hiekanerottimet ja ettei vesi päädy salaojiin
Sokkelin suojaus	Estää maan kosteuden pääsyn perusmuuriin	Vedeneristys tai patolevy, halkeamat ja rapautuminen
Routaeristys	Vähentää routimisesta aiheutuvia vaurioita	Onko eristystä ja onko se ehjä
Maanpinnan muotoilu	Ohjaa pintavedet poispäin talosta	Kallistus talosta poispäin, myös kiveyksen ja istutusten kohdalla

Salaojat ja sadevedet erilleen

Alueidenkäyttölain mukaan kiinteistön omistaja tai haltija vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta, ja samat säännöt koskevat perustusten kuivatusvesiä. Vesihuoltolain mukaan hulevesiä ei saa johtaa vesihuoltolaitoksen jätevesiviemäriin. Poikkeus on mahdollinen vain ennen vuotta 2015 rakennetuissa ja hulevedelle mitoitetuissa viemäreissä laissa säädetyin edellytyksin.

• Helsingin rakennusvalvonnan ohjeen mukaan hulevesiä ei saa johtaa perustusten salaojiin.
• Samassa ohjeessa perustusten kuivatusvedet johdetaan yleensä perusvesikaivon ja viivytyksen kautta hulevesiviemäriin.
• Helsingin ohjeen mukaan pohjaveden pintaa ei saa laskea perustusten kuivatusvesien johtamisella.
• Kouvolan hulevesioppaan mukaan salaojat suojataan perusvesikaivossa padotusventtiilillä, jos rakennus on hulevesiviemärin padotuskorkeuden alapuolella. Muuten verkoston vesi voi nousta tontille.
• Kouvolan oppaan mukaan liittymistä varten haetaan liitoslausunto alueelliselta vesihuoltolaitokselta.

Jos rännivedet on aikanaan liitetty salaojiin, ne kannattaa erottaa salaojaremontin yhteydessä. Kunnan määräykset ja vesihuoltolaitoksen ohjeet vaihtelevat, joten tarkista ne ennen töitä. Hulevesien imeyttämisestä ja kallistuksista kerrotaan oppaassa pihakiveys.

Merkit toimimattomista salaojista

Motivan huoltokalenterin mukaan salaoja- ja sadevesiviemäreiden toimivuus tarkistetaan osana pientalon huoltoa, ja pintavesien kulkeutumista kannattaa tarkkailla keväisin ja sateella. Selvitä tilanne, jos huomaat jonkin seuraavista:

• kellarissa tai alimmassa kerroksessa on kosteutta, tunkkainen haju tai vesitahroja
• sokkelissa on kosteusrajoja, hilseilevää maalia, halkeamia tai rapautumaa
• tarkastuskaivon vedenpinta pysyy korkealla tai vesi ei virtaa
• kaivoissa on paljon hiekkaa, lietettä tai juuria
• talon vierelle jää lammikoita sateen tai lumien sulamisen jälkeen
• maanpinta viettää talon suuntaan tai kiveys on painunut sokkelia vasten
• perustuksissa tai lattioissa näkyy routimisesta johtuvia liikkeitä.

Merkit eivät yksin todista, että vika on salaojissa. Sama oire voi johtua esimerkiksi rännien tukoksesta, väärästä maanpinnan kallistuksesta, vuotavasta putkesta tai sisäilman kosteudesta. Siksi syy selvitetään ennen korjausta. Kosteusvaurion tutkimisesta kerrotaan oppaassa kosteusvaurio ja home.

Salaojien tarkastus vaihe vaiheelta

1. Etsi suunnitelmat. Katso talon piirustuksista ja käyttö- ja huolto-ohjeesta, missä putket ja kaivot ovat ja minne vesi johdetaan.
2. Avaa tarkastuskaivot keväällä ja sateen jälkeen. Katso, virtaako vesi ja onko kaivon pohjalla lietettä.
3. Huuhtele putket varovasti, jos kaivoihin pääsee käsiksi. Jos vesi ei kulje, älä jatka painepesua sokkona.
4. Teetä tarvittaessa putkikuvaus. Kuvauksesta näkee painumat, rikkoutumat, juuret ja tukokset.
5. Tarkista samalla rännit, syöksytorvet, sadevesikaivot ja maanpinnan kallistukset.
6. Kirjaa havainnot ja tulokset talon huoltokirjaan.

Laki ei määrää salaojille käyttöikää. Rakentamislain mukaan uuden talon käyttö- ja huolto-ohjeessa otetaan huomioon rakennusosien suunniteltu käyttöikä, joten tieto voi löytyä sieltä. Vanhassa talossa salaojien kunto ratkaistaan tarkastuksella ja kuvauksella, ei pelkällä iällä.

Salaojaremontin vaiheet

1. Suunnitelma: teetä salaojitussuunnitelma, josta näkyvät putkien korot ja kaadot, kaivot, eristykset, sokkelin korjaus ja vesien purkupaikka. Pyydä suunnitelma pätevältä suunnittelijalta, varsinkin jos perustusten kunto tai pohjamaa on epävarma.
2. Luvat ja lausunnot: tarkista rakennusvalvonnasta luvan tarve ja vesihuoltolaitokselta liittymisen ehdot.
3. Kaapelit ja putket: selvitä maakaapelien ja putkien sijainti ennen kaivua. Tukesin mukaan työ on keskeytettävä heti, jos vastaan tulee tuntematon kaapeli.
4. Haitta-aineet: vanhan sokkelin pinnoitteissa ja eristeissä voi olla haitta-aineita. Ympäristöministeriön mukaan ennen vuotta 1988 rakennetuissa taloissa on käytetty yleisesti asbestia, ja tasoitteissa ja julkisivumateriaaleissa voi olla haitta-aineita. Ks. asbesti remontissa.
5. Kaivu: perustusten vierusta kaivetaan auki suunnitelman mukaan. Pohjarakenneasetuksen mukaan perustuksia on vahvistettava esimerkiksi silloin, kun ne ovat vaurioituneet, joten perustusten kunto arvioidaan kaivun aikana.
6. Sokkelin kuivatus ja korjaus: sokkeli puhdistetaan, sen annetaan kuivua ja vauriot korjataan.
7. Kosteussuojaus: maanvastainen seinä suojataan suunnitelman mukaan. Asetuksen mukaan maanvastaisen seinän rakenteen on estettävä maan kosteuden ja hulevesien haitallinen tunkeutuminen vedeneristyksellä tai rakenteellisesti hallitulla vedenpoistolla, joka mahdollistaa kuivumisen ulospäin. Suojaukseen käytetään esimerkiksi vedeneristystä ja patolevyä, ja ratkaisu tulee suunnitelmasta.
8. Routaeristys: pohjarakenneasetuksen mukaan maan routimisesta aiheutuvat haitat on vältettävä. Routaeristyksen tarve ja paksuus tulevat suunnitelmasta.
9. Putket ja kaivot: uudet salaojaputket asennetaan suunnitelman mukaiseen korkoon ja kaatoon salaojasoran sisään, ja kulmiin tulevat tarkastuskaivot.
10. Sadevedet: syöksytorvien vedet johdetaan omaan putkeensa tai pintaa pitkin poispäin talosta, ei salaojiin.
11. Täyttö: vierustäyttö tehdään vettä läpäisevällä materiaalilla. Täytössä ei saa olla humusta, lahoavaa orgaanista ainesta eikä rakennusjätettä.
12. Maanpinta ja piha: pinta muotoillaan viettämään talosta poispäin, ja piha ennallistetaan. Uudessa rakennuksessa maanvastaisen alapohjan lattian on oltava vähintään 0,3 metriä ulkopuolisen maanpinnan yläpuolella, joten älä nosta maanpintaa sokkelia vasten.

Sokkelin rapautuminen ja korjaus

Sokkeli on perusmuurin maanpinnan yläpuolinen osa. Se joutuu alttiiksi roiskevedelle, lumelle ja maan kosteudelle. Kun salaojat ja sadevedet eivät toimi, sokkeli pysyy kosteana.

• Tarkista sokkeli keväällä: halkeamat, irtoava rappaus tai maali, kosteusjäljet ja kohdat, joissa maanpinta tai kiveys on liian korkealla.
• Korjaa syy ensin: jos kosteuden lähde jää, uusi pinta vaurioituu pian uudelleen.
• Valitse korjausmenetelmä materiaalin mukaan: betoni-, tiili- ja kivisokkelit korjataan eri tavoin. Käytä sokkelin materiaaliin sopivia tuotteita valmistajan ohjeen mukaan.
• Tarkista alimman seinärakenteen kunto: jos kosteus on siirtynyt alasidepuuhun tai alimpiin hirsiin, niiden kunto selvitetään samalla.

Sokkelin maalaamisesta ja ulkomaalauksen valmistelusta kerrotaan oppaassa maalausopas. Jos talossa on muitakin ulkopuolisia korjaustarpeita, ne kannattaa suunnitella yhdessä, ks. remontin suunnittelu.

Tarvitaanko lupa?

Rakentamislaissa ei ole erillistä säännöstä salaojaremontista. Luvan tarve riippuu siitä, mitä työssä tehdään.

• Rakentamislupa: tarvitaan, jos korjaus on verrattavissa rakentamiseen, kantava rakenne on vaurioitunut, korjaus kohdistuu vähäistä merkittävämmin terveyshaitan poistamiseen tai korjaus voi vaarantaa terveellisyyden tai turvallisuuden. Esimerkiksi perustusten vahvistaminen voi olla tällainen työ.
• Vastaava työnjohtaja: jos työ edellyttää rakentamislupaa, hankkeeseen tarvitaan vastaava työnjohtaja, ks. vastaava työnjohtaja.
• Maisematyölupa: asemakaava-alueella maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä ei saa tehdä ilman lupaa, jos vaikutukset eivät ole vähäisiä.
• Rakennusjärjestys: kunta voi antaa tarkempia määräyksiä esimerkiksi hulevesistä.
• Vesihuoltolaitos: uuden liitoksen tai muutoksen ehdot tarkistetaan laitokselta.
• Naapuri: jos muutat maanpinnan korkeutta tai luonnollista vedenjuoksua, siitä ei saa aiheutua naapurille huomattavaa haittaa. Muuten rakennusvalvonta voi naapurin hakemuksesta määrätä haitan korjattavaksi.

Lupajärjestelmästä kerrotaan oppaassa rakennuslupa eli rakentamislupa.

Milloin salaojaremontti kannattaa tehdä?

• Sulan maan aikaan: kaivu, täytöt ja tiivistys onnistuvat parhaiten, kun maa ei ole jäässä.
• Ajoissa ennen syyssateita: avoin kaivanto ja kostea sokkeli eivät hyödy sateisesta sesongista.
• Muiden töiden yhteydessä: salaojat kannattaa uusia, kun piha kivetään uudelleen, julkisivu korjataan tai sadevesijärjestelmä uusitaan, jotta piha kaivetaan auki vain kerran.
• Ennen sisäpuolisia korjauksia: jos kellarin tai alapohjan kosteus johtuu ulkopuolelta, sisäpintojen korjaus ennen salaojia on hukkaan heitettyä rahaa.

Pyydä tarjoukset hyvissä ajoin ja tee kirjallinen urakkasopimus. Kuluttajan oikeuksista urakassa kerrotaan oppaassa urakkasopimus.

Mistä salaojaremontin hinta muodostuu

• suunnittelu ja mahdolliset luvat ja lausunnot
• kaivu, maansiirto, kuljetukset ja ylijäämämaiden käsittely
• sokkelin puhdistus, korjaus ja kosteussuojaus
• routaeristeet, salaojaputket, sorat, suodatinkankaat ja kaivot
• sadevesiputket ja mahdollinen liitos hulevesiviemäriin
• haitta-ainekartoitus ja purkujätteet, jos niitä tarvitaan
• pihan ennallistus, kuten kiveykset, nurmikko ja istutukset.

Suurimmat erot syntyvät kaivusyvyydestä, maaperästä, talon koosta ja siitä, paljonko pihaa joudutaan purkamaan. Budjetoinnista kerrotaan oppaassa remontin hinnat.

Kotitalousvähennys

Verohallinnon ohjeen mukaan kotitalousvähennyksen saa omakotitalon ja vapaa-ajan asunnon piha-alueella tehtävistä korjaus- ja perusparannustöistä. Vähennykseen oikeuttavat myös esimerkiksi viemäröintiin liittyvät perustamis-, asennus- ja korjaustyöt. Piha-alueen työt eivät oikeuta vähennykseen uudisrakentamisen yhteydessä.

• Vähennys koskee vain työn osuutta. Putket, sorat, eristeet ja muut tarvikkeet eivät oikeuta siihen.
• Pelkästä tarkastuksesta tai putkikuvauksesta ei saa vähennystä. Jos tarkastus on vähäinen ja kiinteä osa laajempaa korjausta, se lasketaan osaksi työtä.
• Yrityksen on oltava ennakkoperintärekisterissä, ja työn osuus on eriteltävä laskulle.

Lue lisää oppaasta kotitalousvähennys.

Rivitalossa ja taloyhtiössä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö pitää kunnossa rakennuksen rakenteet, joten perustukset, salaojat ja sadevesijärjestelmä kuuluvat yleensä taloyhtiölle. Tarkista kuitenkin yhtiöjärjestys. Ilmoita kosteusongelmasta isännöitsijälle viipymättä. Osakas ei saa kotitalousvähennystä yhtiön vastuulle kuuluvasta työstä. Lue lisää oppaasta kunnossapitovastuu.

Yleiset virheet

• Rännivedet johdetaan salaojiin.
• Uudet putket asennetaan ilman suunnitelmaa, ja kaato jää väärään suuntaan.
• Tarkastuskaivot jäävät pois tai peittyvät pihatöissä.
• Vierustäyttöön käytetään kaivettua multaa tai savea.
• Sokkeli suljetaan uuden pinnoitteen taakse ennen kuin se on kuivunut.
• Maanpinta nostetaan sokkelia vasten, ja pintavedet valuvat taloa kohti.
• Haitta-aineita ei selvitetä ennen vanhan sokkelin pinnoitteiden purkua.
• Maakaapelit selvitetään vasta, kun kaivinkone on jo pihalla.

Jos jokin menee pieleen

• Kellari on edelleen kostea remontin jälkeen: selvitä, onko syy rakenteissa, ilmanvaihdossa tai sisäpuolisessa kosteudessa. Pyydä urakoitsijalta suunnitelma ja toteutuksen dokumentit.
• Uusissa salaojissa on virhe: reklamoi kirjallisesti kohtuullisessa ajassa ja vaadi korjausta.
• Vesi nousee kaivosta rankkasateella: tarkista padotusventtiili ja vesihuoltolaitoksen verkon tilanne.
• Naapurin vedet valuvat tontillesi: keskustele ensin naapurin kanssa. Jos haitta on huomattava, kunnan rakennusvalvonta voi hakemuksesta määrätä sen korjattavaksi.
• Kaivussa löytyy tuntematon kaapeli: keskeytä työ ja ota yhteys kaapelin omistajaan.

Usein kysyttyä

Lue myös: Omakotitalon huolto · Kosteusvaurio ja home · Rännit ja syöksytorvet · Radon