Sijoitusasunto – ostaminen, tuotto ja riskit

Asunto on monelle tuttu sijoituskohde, koska sen ymmärtää ja sen voi käydä katsomassa. Sijoitusasunto on silti velkavipua, pitkäaikaista sitoutumista ja pientä yritystoimintaa. Tässä oppaassa käydään läpi, miten valitset kohteen, lasket tuoton, rahoitat ostoksen ja arvioit riskit.

Opas ei suosittele ostamaan tai jättämään ostamatta. Se auttaa tekemään omat laskelmat. Vuokrasuhteen hoitamisesta kerrotaan oppaassa asunnon vuokraaminen.

Mikä tekee asunnosta toimivan sijoituskohteen?

Sijoitusasunnon arvo on sen kyvyssä tuottaa vuokraa vuodesta toiseen. Siksi kohdetta katsotaan vuokralaisen silmin, ei oman maun mukaan.

Sijainti ja vuokrakysyntä

Vuokralaiselle tärkeitä ovat työpaikat, oppilaitokset, hyvä joukkoliikenne ja lähipalvelut. Kun asunto on helppo vuokrata, tyhjiä kuukausia on vähemmän ja vuokralaisen voi valita useammasta hakijasta.

Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskivuokra oli heinä–syyskuussa 2026 koko maassa 15,99 €/m² ja Helsingissä 21,37 €/m² kuukaudessa. Yksiöiden keskivuokra oli koko maassa 20,49 €/m².

Sivuston paikkakuntasivuille on laskettu bruttovuokratuotot kaupungeittain, esimerkiksi asuntojen hinnat Tampereella ja asuntojen hinnat Helsingissä. Useimmissa kaupungeissa bruttotuotto on suurin yksiöissä, ja pienemmissä kaupungeissa se on selvästi suurempi kuin pääkaupunkiseudulla. Korkea bruttotuotto kertoo usein myös riskistä: matala neliöhinta voi johtua heikosta kysynnästä, laskevista hinnoista tai tulevista remonteista. Kaikki kaupungit löydät sivulta asuntojen hinnat.

Koko ja pohjaratkaisu

Pienen asunnon neliövuokra on suurempi kuin ison, mutta myös neliöhinta on yleensä suurempi. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerrostaloyksiöiden keskineliöhinta oli heinä–syyskuussa 2026 koko maassa 2 978 €/m² ja kaksioiden 2 399 €/m².

Tarkista, että pohjaratkaisu toimii: erillinen makuutila, riittävä säilytystila ja kunnossa olevat märkätilat nostavat vuokrattavuutta. Erikoinen pohja tai heikko kunto pidentää vuokralaisen etsimistä.

Taloyhtiön kunto ja korjausvelka

Taloyhtiö ratkaisee sijoituksen kulut. Lue ennen tarjousta ainakin isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys seuraavalle viidelle vuodelle, taloyhtiön tilinpäätös ja viimeisimmät yhtiökokouspöytäkirjat.

Iso remontti, kuten putkiremontti, nostaa vastiketta tai tuo yhtiölainaa. Remontin aikana vuokralaisella on oikeus vuokranalennukseen tai vapautukseen vuokrasta siltä ajalta, jolta asuntoa ei voi käyttää tai se ei ole vaadittavassa kunnossa. Vastikkeet juoksevat silti koko ajan.

Sijoitusasunnon remonteista ei saa kotitalousvähennystä. Kulut käsitellään vuokratulojen verotuksessa.

Yhtiölaina ja velaton hinta

Vertaa kohteita aina velattomalla hinnalla, joka on myyntihinta lisättynä asunnon osuudella yhtiölainasta. Lainaosuudesta maksetaan rahoitusvastiketta, joka syö vuokratuottoa.

Uudiskohteessa yhtiölaina voi olla 1.7.2026 alkaen enintään 70 % velattomasta hinnasta, ja lainassa voi olla enintään 24 kuukauden lyhennysvapaa. Kun lyhennykset alkavat, rahoitusvastike nousee. Uudiskohteen erityispiirteistä kerrotaan oppaassa uudisasunnon ostaminen.

Tontinvuokra

Jos taloyhtiö on vuokratontilla, tontinvuokra näkyy vastikkeessa pysyvänä kuluna. Vuokra voi nousta sopimuksen ehtojen mukaan ja erityisesti silloin, kun vuokrasopimus uusitaan. Tarkista vuokrasopimuksen päättymisaika ja vuokran tarkistusperuste.

Yhtiöjärjestys ja lyhytvuokraus

Jos aiot vuokrata lyhytaikaisesti, selvitä yhtiöjärjestys ja kunnan kanta ennen ostoa. Taloyhtiö voi 1.10.2026 alkaen ottaa huoneiston hallintaansa, jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu tavallisesta asumisesta poikkeavia kuluja tai haittaa. Säännöt on koottu oppaaseen Airbnb-vuokraus.

Näin lasket sijoitusasunnon tuoton

Tuottoa kuvataan kolmella luvulla. Ne vastaavat eri kysymyksiin, joten laske kaikki kolme.

Tunnusluku	Kaava	Mitä se kertoo
Bruttovuokratuotto	Vuosivuokra / velaton hinta	Karkea vertailuluku, ei sisällä kuluja
Nettovuokratuotto	(Vuokratulot − hoitovastike − muut kulut) / (velaton hinta + ostokulut)	Paljonko asunto tuottaa ennen lainaa ja veroja
Kassavirta	Vuokratulot − kaikki kulut − lainan korot ja lyhennykset − verot	Paljonko rahaa jää tai puuttuu kuukaudessa

Nettotuotossa ovat mukana tyhjät kuukaudet, vuokranantajan vakuutus ja pienet korjaukset. Kokonaistuottoon lisätään vielä asunnon arvonmuutos, joka voi olla myös negatiivinen.

Negatiivinen kassavirta ei yksin tarkoita, että sijoitus olisi tappiollinen. Esimerkissä lyhennykset kasvattavat omaa pääomaa noin 3 060 eurolla vuodessa, joten nettovarallisuus kasvaa noin 400 eurolla ennen arvonmuutosta. Pitkiä remontteja varten esimerkissä ei kuitenkaan ole säästövaraa.

Seuraava taulukko näyttää, miten korko ja tyhjät kuukaudet muuttavat saman esimerkin kassavirtaa verojen tai alijäämähyvityksen jälkeen.

Lainan korko	Ei tyhjiä kuukausia	1 tyhjä kuukausi	2 tyhjää kuukautta
2,5 %	−145 €/kk	−188 €/kk	−232 €/kk
3,5 %	−177 €/kk	−221 €/kk	−265 €/kk
5,0 %	−233 €/kk	−277 €/kk	−321 €/kk

Luvut ovat omia laskelmia tasaerälainalla. Laske oma kohteesi alla olevalla laskurilla tai sivulla vuokratuottolaskuri.

Rahoitus ja lainakatto

Lainakatto koskee kuluttajalle myönnettyä luottoa, jonka vakuutena on asunto ja jolla asunto hankitaan. Laki ei rajaa kattoa omaan kotiin, joten se koskee myös yksityishenkilönä ostettua sijoitusasuntoa.

• Lain perustaso: laina saa olla enintään 90 % vakuuksien käyvästä arvosta luottoa myönnettäessä. Ensiasunnossa raja on 95 %.
• Nykytila: Finanssivalvonta nosti muun kuin ensiasunnon katon 95 prosenttiin 1.7.2026 alkaen ja jatkoi korotusta 30.9.2026. Tilanne marraskuussa 2026 on siis 95 % myös sijoitusasunnossa.
• Paluu perustasolle: Finanssivalvonnan mukaan katto palautetaan 90 prosenttiin, kun edellytykset poikkeamiselle poistuvat. Päätös arvioidaan neljännesvuosittain.
• Takaus ei kelpaa: henkilötakausta ei lasketa lainakaton vakuudeksi. Lisävakuutena voi olla esimerkiksi oman kodin asunto-osakkeet.

Lainakatto on vain yläraja. Pankki arvioi maksukykysi ja päättää, paljonko lainaa se myöntää. Laske itse, selviätkö lainanhoidosta korkeammalla korolla ja silloin, kun asunto on tyhjänä. Lainakaton laskutavasta kerrotaan oppaassa lainakatto.

Muita rahoituksen rajoja:

• Laina-aika: kuluttajan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa olla enintään 40 vuotta.
• Valtiontakaus: valtiontakausta voi saada vain omaan käyttöön hankittavan asunnon lainalle, ei sijoitusasunnolle. Ks. valtiontakaus.
• Oma koti vakuutena: jos pantat kotisi lisävakuudeksi, kotisi on vastuussa myös sijoitusasunnon lainasta.

Suomen Pankin mukaan syyskuussa 2026 nostettiin uusia asuntolainoja 1 273 miljoonaa euroa, joista sijoitusasuntolainoja oli 127 miljoonaa euroa. Korkojen vaikutuksesta kerrotaan oppaissa euribor ja korkokatto ja korkosuojaus.

Verotus lyhyesti

Vuokratulo on pääomatuloa. Veroa maksetaan 30 % ja siltä osin kuin pääomatulot ylittävät 30 000 euroa, 34 %. Vuokratulosta vähennetään esimerkiksi hoitovastikkeet, yhtiön tuloksi kirjaamat rahoitusvastikkeet ja vuosikorjaukset.

• Korot: sijoitusasunnon lainan korot vähennetään pääomatuloista. Jos pääomatulot jäävät negatiivisiksi, osa alijäämästä hyvitetään ansiotulojen verosta, enintään 1 400 euroa vuodessa.
• Remontti heti oston jälkeen: jos remontoit asunnon ennen kuin vuokralainen muuttaa sisään, kulut lisätään Verohallinnon ohjeen mukaan hankintamenoon. Niitä ei vähennetä vuosikuluina.
• Tyhjät kuukaudet: kulut voivat olla vähennyskelpoisia myös tyhjältä ajalta, kun pystyt osoittamaan vuokraustarkoituksen esimerkiksi vuokrailmoituksilla. Pitkään tyhjänä olleen asunnon kuluja ei välttämättä hyväksytä.
• Myynti: myyntivoitto on verovapaa vain, jos olet itse asunut asunnossa vakituisesti vähintään kaksi vuotta. Muuten voitto verotetaan, ja hankintamenon sijaan voit vähentää hankintameno-olettaman: 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos olet omistanut asunnon vähintään kymmenen vuotta.

Vähennykset, ilmoittaminen ja laskuesimerkit ovat oppaassa vuokratulojen verotus. Myynnin verotus on kuvattu oppaassa asunnon myyntivoitto ja verotus.

Varainsiirtovero ja muut ostokulut

Ostaja maksaa varainsiirtoveron. Asunto-osakkeessa vero on 1,5 % velattomasta hinnasta, sillä veron perusteeseen luetaan myös yhtiölainaosuus. Kiinteistön, kuten omakotitalon, kaupassa vero on 3 % kauppahinnasta.

Varainsiirtovero ei ole vuosivähennys. Se otetaan huomioon vasta, kun asunto myydään. Laske vero varainsiirtoverolaskurilla. Muista myös lainan järjestelykulut, mahdollinen kuntotarkastus ja vuokralaisen hankinnan kulut. Ostokulut on koottu oppaaseen asuntokaupan kulut.

Riskit ja miten niihin varaudut

Riski	Mitä tapahtuu	Näin varaudut
Taloyhtiön remontit	Vastike nousee tai tulee ylimääräinen vastike. Remontin aikana vuokralainen voi saada vuokranalennuksen.	Lue kunnossapitotarveselvitys ja pidä korjausvara.
Tyhjät kuukaudet	Vastikkeet ja laina juoksevat ilman vuokratuloa. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi.	Laske tuotto 1–2 tyhjällä kuukaudella. Pidä asunto kunnossa ja vuokra markkinatasolla.
Korkojen nousu	Oman lainan erä ja taloyhtiön rahoitusvastike nousevat.	Laske kassavirta myös korkealla korolla. Harkitse korkosuojausta.
Hintojen lasku	Asunnon arvo ja myyntivoitto pienenevät, ja myyminen voi kestää.	Älä laske tuottoa arvonnousun varaan. Varaudu pitämään asunto pitkään.
Lait ja vuokrasääntely	Vuokrasuhteen säännöt voivat muuttua, kuten 1.10.2026.	Seuraa lainmuutoksia ja tee sopimukset ajantasaisella pohjalla.
Vuokralainen	Maksuhäiriöt, vahingot ja riidat.	Valitse vuokralainen huolella ja ota vakuus.
Taloyhtiön talous	Muiden maksamattomat vastikkeet ja lainat kohdistuvat kaikkiin osakkaisiin.	Tarkista vastikesaatavat ja hoitokate tilinpäätöksestä.

Tilastokeskuksen hintaindeksin mukaan vanhojen osakeasuntojen nimelliset hinnat olivat koko maassa heinä–syyskuussa 2026 noin 17 % alempana kuin huipussaan vuoden 2022 toisella neljänneksellä (oma laskelma, 2026 ennakkotieto). Hinnat voivat siis laskea pitkään.

Vuokrasta sovitaan vapaasti, mutta vuokrasuhteen aikana sitä saa korottaa vain sopimuksessa sovitulla perusteella. Tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta alentaa vuokraa, jos se ylittää olennaisesti alueen samanveroisten asuntojen käyvät vuokrat ilman hyväksyttävää syytä. Säännöistä kerrotaan oppaissa vuokrankorotus ja huoneenvuokralain muutokset.

Vuokravakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokra. Vuokralaisen valinnasta ja luottotietojen tarkistamisesta kerrotaan oppaassa vuokralaisen valinta, ja taloyhtiön riskeistä oppaassa taloyhtiön talousvaikeudet.

Henkilönä vai osakeyhtiön kautta?

Sijoitusasunnon voi omistaa itse tai oman osakeyhtiön kautta. Ratkaisu vaikuttaa verotukseen, rahoitukseen ja hallinnointiin.

Asia	Yksityishenkilö	Osakeyhtiö
Tuloveroprosentti	Pääomatulo 30 %, yli 30 000 euron osalta 34 %	Yhteisövero 20 %
Varojen käyttö	Vuokratulo on suoraan omistajan käytössä	Rahan nostaminen yhtiöstä, esimerkiksi osinkona tai palkkana, verotetaan erikseen
Hankintameno-olettama myynnissä	Käytettävissä	Ei käytettävissä
Lainakatto	Koskee kuluttajaluottoa	Lainakattopykälä koskee kuluttajaluottoja, ja pankki päättää yrityslainan vakuuksista itse
Hallinnointi	Vuokratulot ilmoitetaan omassa veroilmoituksessa	Yhtiö tuo omia kuluja, kuten kirjanpidon

Yhtiömuoto ei automaattisesti pienennä kokonaisveroa, koska varat on lopulta nostettava yhtiöstä. Käy laskelmat läpi verotukseen perehtyneen asiantuntijan kanssa ennen kuin perustat yhtiötä yhden asunnon takia.

Sijoitusasunnon ostaminen vaihe vaiheelta

1. Laske budjetti: oma raha, ostokulut ja puskuri remontteja ja tyhjiä kuukausia varten.
2. Selvitä rahoitus: pyydä pankilta lainalupaus ja kysy, mitä vakuuksia se edellyttää.
3. Rajaa alue: vertaa vuokratasoa, kysyntää ja hintakehitystä.
4. Laske tuotto: brutto, netto ja kassavirta jokaisesta kiinnostavasta kohteesta.
5. Tarkista taloyhtiö: isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, tilinpäätös ja yhtiöjärjestys.
6. Tutustu asuntoon: kunto, märkätilat ja korjaustarpeet. Ostajan tarkastusvelvollisuudesta kerrotaan oppaassa asunnon ostaminen.
7. Tee tarjous: kirjaa ehtoihin rahoitusehto ja mahdollinen vuokralaisen siirtyminen.
8. Maksa varainsiirtovero ja säilytä kaikki ostoon liittyvät tositteet myyntiä varten.
9. Vuokraa asunto: tee kirjallinen vuokrasopimus ja ota vakuus.

Erityistilanteet

• Oma koti sijoitusasunnoksi: jos olet asunut asunnossa vakituisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi, myyntivoitto on verovapaa myös silloin, kun asunto on myyntihetkellä vuokralla.
• Asunto ostetaan vuokrattuna: vuokrasopimus sitoo sinua uutena omistajana, kun vuokralainen on jo ottanut asunnon hallintaansa. Pyydä vuokrasopimus, vakuuden tiedot ja maksuhistoria ennen kauppaa.
• Uudiskohde: suuri yhtiölaina pienentää kauppahintaa, mutta rahoitusvastike nousee lyhennysvapaan päätyttyä. Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta.
• Kalustettu tai lyhytaikainen vuokraus: lue oppaat kalustettu vuokra-asunto ja Airbnb-vuokraus ennen ostoa.
• Useampi asunto: Kuluttajariitalautakunta ei käsittele vuokraa koskevia riitoja, joissa vuokranantajalla on useampi kuin yksi sijoitusasunto. Riidat ratkaistaan silloin tuomioistuimessa, ks. vuokrariidat.
• Kakkosasunto työn vuoksi: jos ostat asunnon ensin omaan käyttöön toiselta paikkakunnalta, lue kakkosasunto.

Yleiset virheet

• Tuottoa arvioidaan pelkällä bruttotuotolla.
• Kohteita verrataan myyntihinnalla velattoman hinnan sijaan.
• Laskelmassa ei ole tyhjiä kuukausia eikä korjausvaraa.
• Kunnossapitotarveselvitys jää lukematta.
• Laskelma tehdään nykykorolla ilman korkean koron vaihtoehtoa.
• Ennen vuokrausta tehty remontti vähennetään vuosikuluna, vaikka se kuuluu hankintamenoon.
• Oma koti pantataan lisävakuudeksi miettimättä, mitä tapahtuu, jos sijoitus ei kannata.

Jos sijoitus ei kannata

• Tarkista vuokra: korota sitä sopimuksen korotusehdon mukaan, kun se on mahdollista.
• Karsi kuluja: kilpailuta vakuutus ja hoida pienet korjaukset ajoissa ennen kuin ne kasvavat.
• Neuvottele pankin kanssa: lyhennysvapaa tai pidempi laina-aika keventää kassavirtaa, mutta korkoja kertyy enemmän.
• Myy harkiten: asunnon voi myydä myös vuokrattuna. Jos myyt tappiolla, luovutustappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuonna.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon vuokraaminen · Vuokratulojen verotus · Lainakatto · Omistusasunto vai vuokra-asunto